客房及公共部位消防喷淋。裙楼分层采用中央空调。配套功能接待大堂商务中心洗涤中心自设洗涤设备，对外开设洗衣门面小时便利店咖啡厅自助式快餐厅网吧药店美发店酒楼第五章收益分析酒店部分客房按得房率计算，每套标准客房建筑面积为平方米。其中套内建筑面积平方米，公摊面积平方米。土地按万元亩计算，容积率按计算，则楼面地价为元平方米。经济测算如下表投入测算项目单价总价地价，建安，消防，智能化，设计监理报建费，套内装修，套内电器，公共装修，财管费用，总计，若酒店部分总面积为万平方米，则总投入为万元。按照物业整体出租经营方式，预计年收回成本不含利息收益，则每年租金回报为万元，二公寓部分我们再对公寓进行成本估算项目单价地价建安消防智能化设计监理报建费财管费用营销费用营业税总计公寓部分按元平方米估算销售均价，则每平方米毛利为元。按公寓万平方米测算，公寓部分总盈利万元。结论长沙房地产市场进入加速发展时期，未来五年市场前景看好，尽管新政出台对房地产市场供应格局会有定影响，但对本案影响不大。本项目先天条件优越，各参与单位强强联合，必将以精品赢得市场。本项目经济测算采取成本抛算收入保守估计方法进行测算，项目公寓部分利润率为，酒店部分年投资回报率为。本项目可行。容积率上高低差别，使市区边缘地带楼面地价与市区中心地带相差不大。由于成本提高导致售价提高，也由于未来市场主要供应量集中在边缘地带，因此，市区边缘地带房价大幅度提升将推动总体房价较大幅度提升。从年及年市场竞争情况看，长沙房地产市场已经逐步从价格竞争转向品质竞争。特别是外来豪强对房屋品质较高要求，使整个房地产市场房屋品质会有较大提升。而品质提升必然导致建造成本提升，从而也会导致房价提升。受国家宏观调控及金融政策紧缩影响，房地产开发商融资成本将会较大提高。由于土地交易在付款方式上已经从过去较长期付款转变为次性付款或短期分期付款，因此对开发商资金实力要求更高，从而也进步提高了开发资金成本。由于市场竞争加剧，在定程度上将导致营销成本提高。由于对房屋品质高要求，在定程度上将提高项目设计成本。由于预售门槛提高，在定程度上也会提高项目资金成本。拆迁成本大幅度提高，也将较大幅度提高土目录第章项目背景项目基本情况第二章市场分析长沙市宏观经济背景二长沙房地产市场总体运行状况分析三长沙房地产市场发展趋势分析四宏观调控对长沙房地产市场影响五长沙普通住宅市场简析及本项目开发可行性六长沙写字楼及商住楼市场简析及本项目开发可行性七长沙小户型公寓市场分析及本项目开发可行性第三章产品方案小户型部分户型面积定位二建筑风格三公共部位装修及配套设备四配套商业五价格定位六目标客户定位第四章酒店部分可行性分析长沙酒店市场分析二产品设计第五章收益分析酒店部分二公寓部可获知客户生日日期。当客人在住店期间正好遇到生日，酒店应当面送上生日贺卡及小小果篮表示祝福。在获取客户信息资料后，酒店数据库系统应可自动或提示服务人员向客人手机发送祝福短信即便客人已经离店，以增加酒店与客人之间情感交流，增强客人归属感。主动式折扣由于酒店采用经济型酒店廉价经营模式，因此通常明码实价，不提供折扣服务。但在特殊情况下，酒店可主动向客人提供意外折扣享受。比如遇重大节庆日，遇酒店周年庆，或数据库系统反映客人已多次入住或消费达到定数额等等。这样主动式折扣给客人带来将是意外惊喜。紧急医疗服务当遭遇客人醉酒突然晕厥等意外情况时，酒店应及时向客人提供医疗救助。二产品设计设计原则通过缩减标准间户型面积降低硬件配置来降低单间客房成本投入。通过合理户型布局，满足完整客房使用需求及定居住舒适性要求。通过现代简洁外立面及个性化室内装修提升酒店形象档次。户型平面构思户型标准配置为卫生间由洗面盆坐便器淋浴间构成。其中淋浴间净空，空间尺度非常舒适。内嵌式衣橱净空，足够酒店住宿衣物储藏要求。两张米单人床或张双人床床尾距墙或电视机柜走道净宽为米，空间尺度舒适。内嵌式电视机柜根据房间尺度及降低成本考虑，电视采用寸台式彩色电视机。书桌书桌，可满足般书写及手提电脑使用需求。阳台米见方阳台主要用于安置分体空调主机，并为住宿客人提供个室外透气空间。以上标准户型套内建筑面积为平方米。其特点为面积紧凑功能完整空间舒适度不低于般三星级酒店。外立面构思外立面考虑脱离般酒店外立面模式，而采用国内外时下最为流行现代简约风格。外立面局部如图所示。外立面主要由瘦长落地窗及竖向百页构成。百页可用铝合金制成，也可采用廉价水泥板条。百页采用水平间隔及竖向错位分布。色彩方面。由分户墙及楼板构成白色外框。由于其向外侧面积很小，因此可考虑采用经久耐用白色金属漆。百页外侧面同样采用白色金属漆，但每组百页中每条百页两个侧面则可采用不同色彩。该色彩可通过常规外墙漆进行表现。也就是说，从完全正面看，外立面为白色。但从不同侧面看，外立面则表现出不同色块。这样色彩处理方法可使建筑物在不同角度呈现不同变化，给人以新鲜感时尚感和现代感。客房装修构想考虑设计种装修风格，设置于不同楼层。装修原则为经济舒适易维护易翻修翻新。卫生间地面白色防滑地砖。墙面白色瓷砖到顶。洗手台灰色杜邦板台面，白色台上盆及鹅颈台面龙头，木框镶边镜子。天花杉木条格栅吊顶，防水吸顶灯。淋浴间钢化玻璃隔断及门，蓝紫色玻璃马赛克或瓷砖墙面。门磨砂玻璃木框门。卧房地面水泥自流平作白色地坪漆，或驼色加厚地板胶。墙面及天花彩色乳胶漆。家私现代简约风格家私。窗双层中空清玻，护栏之下玻璃为防火玻璃。踢脚线实木踢脚线。灯具桌面台灯床头下投灯床头上部天花反光灯槽地脚夜灯。阳台地面防滑地砖。墙面彩色外墙漆。天花杉木板吊顶。公共部位装修构想走廊地面加厚地板胶，彩色乳胶漆墙面，白色石膏吊顶，暖色筒灯。电梯厅地面水泥自国际新城岳麓区万总建面蔚蓝海岸岳麓区万总建面从上述项目基本情况来看，呈现以下基本特征几乎分布在二环线以外，部分处于郊区地带。规模大，密度小，开发强度低，品质高。特别是绿城南都等外来开发商开发高品质楼盘普遍受到市场欢迎。以中高档定位为主，在售价格及价格预期普遍偏高。中低档楼盘供应量少，市场需求量大。如金碧文华期采取低于区域市场均价价格策略，在短时间内迅速销售完毕。产品形态主要以板式小高层及多层为主。项目分期开发，市场持续影响时间较长。从本项目基本情况看，由于地块规模小，容积率高，先天注定本项目不可能开发高品质住宅产品，而只能开发目前市场已基本淘汰高密度点式住宅产品。而这类产品目前仅在市区繁华地段作为商住楼产品出现，且销售价格无法冲高。就本项目所处地段而言，周边板式高层，销售约在元平方米左右，本案只能做点式高层，地块很小，缺乏环境和配套，与周边楼盘相比有较大劣势，所以只有走产品差异化路线。虽然我们从目前住宅市场供应结构可以得知低价位产品存在巨大市场需求量，但本项目若开发均价在元平方米以下低价位产品，则开发商将基本无利可图。因此，从市场角度分析，我们认为本项目开发普通住宅产品是非常不利选择，甚至是不可行。那么，本项目点式高层是否适宜做写字楼或商住楼等办公型物业产品呢我们仍从市场供需角度进行分析。六长沙写字楼及商住楼市场简析及本项目开发可行性关于专业写字楼市场分析长沙专业写字楼目前主要分布在韶山路沿线袁家岭至东塘五路沿线火车站至五广场芙蓉路沿线侯家塘至松桂园，基本集中在长沙市整体规划范围之内。据统计，自年起，长沙专业写字楼总供应量已超过万平方米。由于长沙恩格尔系数已超过小康线，根据经济学规律，其人口数量与办公面积比应为。按照长沙市年总人口万计算，则长沙市正常办公需求面积应为万平方米，其中间值为万平方米。据我们已知情况，目前即将面世专业写字楼仅中天广场及天健芙蓉盛世两个项目，其写字楼部分有效供给将超过万平方米。如果把大量商住楼及住宅楼中间用于办公面积累加，则长沙目前写字楼总供应量已远远超出有效需求量。目前长沙众多写字楼较大面积空置，也从另个侧面证明写字楼市场供大于求。因此，且不论本项目所处地段并非区域，仅就写字楼市场供需现状而言，本项目开发写字楼产品是不具备可行性。关于商住楼市场分析商住楼实质上是地处市中心繁华地段，规模介于万平方米左右点式高层住宅。由于其具有地段好交通便利价格低廉购买价格租赁价格物业管理价格优势，因此它成为众多创业型及发展型中小公司办公首选。但对几乎所有在商住楼办公公司而言，商住楼也存在无法克服两个重大缺陷。是商住混杂及住宅产品物业形象，致使办公形象大受影响。二是住宅产品自身软硬件设施及配套无法有效满足办公需求。基于商住楼缺陷，目前市场已陆续推出介于专业写字路与普通商住楼之间中间型产品。类为酒店式公寓，如锦绣中环五新干线等等类为偏向于专业写字楼商住楼，如新时空号上东印象等等。这两类产品由于兼具了专业写字楼及普通商住楼各自优势，较好地满足了市场需求，因此般也成为热销产品。结论核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第章项目背景项目基本情况地理位置项目位于长沙市芙蓉区东城板块，西临万家丽路，南临人民路，北临远大线。周边环境东区未来最大商业中心上河街区距本案仅站之遥，芙蓉区政府位于本案南侧几十米处，万家丽建材超市东方家园马王堆蔬菜水果批发市场等环伺左右，本案商业价值交通状况项目紧邻万家丽路，作为长沙东区南北主干道，交通发达，公交线路较多，包括路等。生活配套周边商场上河街区沃尔玛及其它百货万家丽建材超市东方家园马王堆蔬菜水果批发市场生活超市家医院旺旺医院学校长房东郡幼儿园小学银行建设银行兴业银行商业银行农村信用社酒店中国联通延年酒店和府大酒店三良大酒店君和宾馆古汉宾馆原龙宾馆娱乐天之道保健活力健身中心碧海云天洗浴巴蜀金源保健餐饮大碗厨玉楼东新