TOP23【毕业设计】房地产评估中三种评估方法的比较研究.doc文档免费在线阅读

成本法估价基本公式成本法最基本的公式可表示为式中待估房地产在估价时点的价格，待估房地产在估价时点的土地价格，建筑在估价时点的重新建造成本，建筑在估价时点的减价修正额，又可称为累计折旧对于不同情况下的房地产，成本法基本公式有不同的表示旧房地产估价的成本法基本公式旧房地产价格房地重新建造完全价值建筑物折旧或旧房地产价格土地的重新购建价格建筑物的重新购建价格建筑物折旧上述公式中，必要时还要扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。

在旧有建筑物情况下，成本法估价的基本公式为旧建筑物价格建筑物的重新购建价格建筑物折旧新建房地产估价的成本法基本公式新建房地产价格土地取得成本土地开发成本建筑物建造成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润在新建建筑物的情况下，上述公式中不含适用。

市场比较法估价操作步骤市场调查时采用市场比较法估价的基础。

通过调查，寻找近期成交的与估价对象具有类似特征的房地产交易实例，选取可比实例。

然后，根据对影响房地产市场价格形成的因素分析，对确定为比较收集的交易资料要可靠市场交易资料的可靠性是市场比较法评估正确度的根本保证。

因此，要保证资料来源的可靠和资料内容的真实，在具体利用资料时还要对确定为交易实例的有关因素进行修正，以切实保证资料的可靠和争通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。

因此，交易实例必须与估价对象有替代关系，其市场价格才能成为估价对象价格评估的依据。

寺院等，则不宜应用市场比较法进行估价。

另外，些房地产市场尚不发达或交易规模很小的地区，因为交易案例缺乏或很少，则也不宜采用市场比较法进行估价。

交易实例与估价对象具有替代性，市场供给方面存在充分竞地产开发用地普通商品房高档公寓写字楼商铺及标准厂房等交易频繁或交易案例很多的房地产，适合采用市场比较法。

而对于些交易实例极少类型特殊的房地产，如园林特殊厂房学校纪念馆古建筑教堂仅要考虑通货膨胀的影响，还要考虑当时的周边环境社会和经济状况。

要花费相当长时间通过各种渠道，例如政府资料市场交易记录纳税记录等收集掌握大量的历史数据然后才有条件采用市场比较法。

很显然，诸如房在位置结构规模质量等指标上都基本类似的住宅绝非易事。

在收集数据过程中还要剔除那些非正常交易，例如债务清偿亲友间交易人为哄抬隐瞒价格等案例。

房地产交易的时间越近越好，对于多年前的房地产交易不个发育健全的房地产市场为基础条件，并保证获取充分有效的市场交易资料。

这说起来简单，但实际上有定困难。

即使房地产交易的数据相当多，但是由于房地产地理位置的特殊性，建筑结构质量用途等各不相同，要找到件与范围市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。

但运用市场比较法也有定的前提条件，具体来说，有个条件要有足够数量的正常的房地产交易比较案例市场比较法的应用必须以行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法是房地产估价最重要最常用的方法之，也是种技术上成熟最贴切实际的估价方法。

市场比较法的适用条界的足够重视，也未作全面系统的深入分析。

但是总的来说，市场比较法收益法与成本法仍是各国通用的方法。

三种房地产评估方法的概述市场比较法市场比较法概念市场比较法，是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进定的路线价法则也相当完善。

我国房地产估价方法受英国体系的影响较大，般注重经验与艺术，尽管不断有学者探讨引入各种数学模型，如模糊数学层析分析法法回归分析法灰色预测，但尚未引起房地产评估价方法。

我国香港的房地产估价方法承袭自英国，主要采用五种方法比较法投资法即收益法承建商法即成本法利润法和剩余法。

台湾主要使用三种方法比较法收益还原法和成本法。

在土地估价方面，台湾制测算和高层建筑地价分摊的方法。

年，出版的房地产估价师执业资格考试辅导教材之房地产估价理论与方法中，推介了市场比较法成本法收益法假设开发法路线价法长期趋势法等六种估价方法，仍为传统房地产估成本加总法。

此外，在房地产开发项目评估方面，介绍了剩余评估法现金流量评估法和内部收益率法在房屋租赁价格评估方面，介绍了实例评估法对照评估法标准评估法标准房租增减评估法，同时介绍了土地级差收益法与应用完成，第次比较全面地介绍了国外的房地产估价方法市场比较法收益还原法成本法剩余法购买年法路线价法趋势法，同时总结了当时我国常用的房地产价格评估方法计分计点法重置评估法土地淡化土地定级而直接采用市场交易资料评估地价，即以市场比较法收益法路线价法为主，其他方法为铺的地价评估法。

年，建设部政策研究中心中国城市住宅问题研究会房地产评估委员会组织的课题房地产价格评估方法淡化土地定级而直接采用市场交易资料评估地价，即以市场比较法收益法路线价法为主，其他方法为铺的地价评估法。

年，建设部政策研究中心中国城市住宅问题研究会房地产评估委员会组织的课题房地产价格评估方法与应用完成，第次比较全面地介绍了国外的房地产估价方法市场比较法收益还原法成本法剩余法购买年法路线价法趋势法，同时总结了当时我国常用的房地产价格评估方法计分计点法重置评估法土地成本加总法。

此外，在房地产开发项目评估方面，介绍了剩余评估法现金流量评估法和内部收益率法在房屋租赁价格评估方面，介绍了实例评估法对照评估法标准评估法标准房租增减评估法，同时介绍了土地级差收益测算和高层建筑地价分摊的方法。

年，出版的房地产估价师执业资格考试辅导教材之房地产估价理论与方法中，推介了市场比较法成本法收益法假设开发法路线价法长期趋势法等六种估价方法，仍为传统房地产估价方法。

我国香港的房地产估价方法承袭自英国，主要采用五种方法比较法投资法即收益法承建商法即成本法利润法和剩余法。

台湾主要使用三种方法比较法收益还原法和成本法。

在土地估价方面，台湾制定的路线价法则也相当完善。

我国房地产估价方法受英国体系的影响较大，般注重经验与艺术，尽管不断有学者探讨引入各种数学模型，如模糊数学层析分析法法回归分析法灰色预测，但尚未引起房地产评估界的足够重视，也未作全面系统的深入分析。

但是总的来说，市场比较法收益法与成本法仍是各国通用的方法。

三种房地产评估方法的概述市场比较法市场比较法概念市场比较法，是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法是房地产估价最重要最常用的方法之，也是种技术上成熟最贴切实际的估价方法。

市场比较法的适用条件与范围市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。

但运用市场比较法也有定的前提条件，具体来说，有个条件要有足够数量的正常的房地产交易比较案例市场比较法的应用必须以个发育健全的房地产市场为基础条件，并保证获取充分有效的市场交易资料。

这说起来简单，但实际上有定困难。

即使房地产交易的数据相当多，但是由于房地产地理位置的特殊性，建筑结构质量用途等各不相同，要找到在位置结构规模质量等指标上都基本类似的住宅绝非易事。

在收集数据过程中还要剔除那些非正常交易，例如债务清偿亲友间交易人为哄抬隐瞒价格等案例。

房地产交易的时间越近越好，对于多年前的房地产交易不仅要考虑通货膨胀的影响，还要考虑当时的周边环境社会和经济状况。

要花费相当长时间通过各种渠道，例如政府资料市场交易记录纳税记录等收集掌握大量的历史数据然后才有条件采用市场比较法。

很显然，诸如房地产开发用地普通商品房高档公寓写字楼商铺及标准厂房等交易频繁或交易案例很多的房地产，适合采用市场比较法。

而对于些交易实例极少类型特殊的房地产，如园林特殊厂房学校纪念馆古建筑教堂寺院等，则不宜应用市场比较法进行估价。

另外，些房地产市场尚不发达或交易规模很小的地区，因为交易案例缺乏或很少，则也不宜采用市场比较法进行估价。

交易实例与估价对象具有替代性，市场供给方面存在充分竞争通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。

因此，交易实例必须与估价对象有替代关系，其市场价格才能成为估价对象价格评估的依据。

收集的交易资料要可靠市场交易资料的可靠性是市场比较法评估正确度的根本保证。

因此，要保证资料来源的可靠和资料内容的真实，在具体利用资料时还要对确定为交易实例的有关因素进行修正，以切实保证资料的可靠和适用。

市场比较法估价操作步骤市场调查时采用市场比较法估价的基础。

通过调查，寻找近期成交的与估价对象具有类似特征的房地产交易实例，选取可比实例。

然后，根据对影响房地产市场价格形成的因素分析，对确定为比较实例的价格进行调整，以修正其与待估房地产存在的差异，通过具体比较的评估过程得出估价结果，步骤如下搜集交易实例选取比准实例建立价格比较修正的基础交易情况修正交易日期修正房地产状况修正综合求取比准价格这个步骤般也可以归为大步骤，即图市场比较法估价操作步骤图收益法收益法概念及类型可比实例成交价格的处理搜集交易实例选取可比实例比准价格的综合估算与求取收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。

收益法从未来的角度评估房地产价格，是房地产估价中最常用的方法之，也是对房地产和其他具有收益性资产评估的基本方法。

由于其具有充分的理论依据，在国内外得到了广泛使用。

采用收益法求出的价格，通常称为收益价格。

收益法适用于收益性房地产，般在类似房地产有租金收入的情况下采用，其中收益额为租金收入扣除相应的费用，而费用包括房屋维修物业管理保险费租金损失费租赁中介费出租房产的税费包括房产税营业税及附加