TOP19大厦地块商业开发项目可行性立项申报材料.doc文档免费在线阅读

方案招拍挂出让或子公司与意向投资人签订地块开发意向协议以土地地面建筑未拆除的现状申请委托交易方式成功进入土地交易中心即设置土地瑕疵委托规划部门对容积率及规划方案进行规划论证取得容积率通过储备论证土地储备中心同意该地块不收购，以委托交易方式挂牌供地价格会审议挂牌公告意向投资人摘牌取得成交确认书土地权属可以是意向投资单位也可是原土地的权属单位，以竞买成交单位为准。

该方案所需时间较短，外围协调工作量相对较小，但需调查了解相关潜在竞买人的相关信息，做好招拍挂方案设计，并沟通设定相关挂牌的特殊要求，保证顺利摘牌，该方案工作周期约个月。

本案拟采用方案，即招拍挂方案。

拟于年元月组织投资人与议进行商教室三层布置行政办公和会议室等，层高出入口所有楼层的卫生间垂直交通空间全部考虑无了对加大对房地产行业的调控力度，出台了些相关政策，特别是年新的建设用地容积率管理办法，对建设用地容积率的管控更加严格，该用地的容积率的调整难度较大。

自接到委托函以来，我办事处充分利用中咨公司在省总建筑面积为现状容积率约根据目前位规划，该项目地块的控规是商业，属于度分区三级，建筑高度控制为不超过米。

根据上位规划和强度分区，该地块额定容积率为上修正系数，该项目地块的额定容积率最高值为近几年国家为方案地块规划指标落实方案规划指标特别是容积率指标是项目效益指标的最关键的因素，也是项目能否实现地面积折合，土地用途为旅游用地，地面建筑包括华联楚天大厦建筑面积约及职工住宅建筑面积约平方米，地面楼不多，项目产品以中档品牌卖场及中高档写字楼这主力品种，要求品质高，具有区域地标性。

商业销售均价元平方米写字楼销售均价元平方米公寓销售均价元平方米地下停车场租赁价格按元车位月第四部分项目开发体形象差古田片区作为工业贸易区，在周边居民平均收入较低其他威胁新拍卖土地的对本项目后期的威胁。

项目定位打造成集商业卖场写字办公公寓及其它定向开发的综合体。

鉴于项目所属区域中高档商业及写字办象地块狭长且不规则，建筑格局布置受到限制。

项目周位于两个经济带相交位置，商业前景较好道路交通轻轨号线已通车，地铁号线将途经本项目项目辐射范围内缺乏中高档的商业及办公物业，项目具有市场优势。

整人群增加将提升项目的潜在价值项目南距汉江江滩约，且无高大建筑物阻挡，具有江景概念通过项目前期市场运作，本项目产品已有定部分定制客户。

项目所在位置离中心城区距离较远周围旧建筑较多，影响项目形氛围商业的集中也能吸引大量的周边地区居民，能从衣食住行各方面满足各消费层次的需求临近轨道交通线，对商业房产的升值潜力有巨大的帮助，会带来更大的人流量④项目周边已有多个中高档小区，中高档附近的居民，档次较低，价格低廉。

项目周边大型休闲商业及中高档写字楼较少，不能满足周边居民企业的消费和需求。

第三部分项目分析及定位项目析本项目南临解放大道，交通方便，项目周边已初步形成了定的商业三路公交车站和中百仓储附近。

小结济带古田四路商带古生态新区观水景区的相交部位，项目商业开发潜力较大。

项目周边商业目前主要集中在解放大道沿线，多为些社区配套型商业，自主形成，形态较为破旧。

面向超市前的斑马线有红绿灯，在没有红绿灯的情况下横穿解放大道是非常危险的，所以这也阻碍了解放大道两边的人员流动，人们在横穿马路时会有诸多顾虑。

古田地区人流量最大的地方麦德龙超市为附近其次为普爱医院和古田田三路路口分别设站。

轻轨的客运能力为单向小时，设计时速公里。

轻轨号线二期工程从宗关直到吴家山，和期工程想通，直达黄浦路。

流交通情况项目周边没有过街天桥，通过解放大道只能走人行斑马线。

但只有麦德龙程度的判断应满足规则，即辆公共汽车。

项目地块公交网络成熟，基本满足规则。

轨交通已建成通车的轻轨也把本片区和市中心繁华地区紧密相连。

轻轨交通号线二期工程正好途径项目门口，并于古田四路古路有路路路路路路路路路路路路路路路路路路等。

其可以到达口火车站武昌火车站等地，交通非常方便。

到达武广等汉口中心城区的车行时间在二十分钟左右。

般而言，对地块交通方便车较少周边道路均无禁止左转等交通管制。

项目周边以解放大道和古田四路的十字路口车流量最大。

本项目周围主要的公交站点有，古田四路站古田三路站辛家地站古田二路站等。

所在位置如图上红点所示。

主要公交线度车行道数解放大道城市主干线双向六车道古田三路城市次要道双向四车道古田四路城市次要道双向四车道汉口核心区武昌汉阳的车流基本都是通过解放大道到达项目场地货车客车公交车比较多，私家车出租墩街社区陈家墩小区等，以上新老社区和即将入住的小区总计本案周边地区人口约万人左右不包含流动人口。

路及交通分析解放大道为城市主干道，车流量大，车速快。

道路基本情况览表道路名称道路性质道路红线宽度墩街社区陈家墩小区等，以上新老社区和即将入住的小区总计本案周边地区人口约万人左右不包含流动人口。

路及交通分析解放大道为城市主干道，车流量大，车速快。

道路基本情况览表道路名称道路性质道路红线宽度车行道数解放大道城市主干线双向六车道古田三路城市次要道双向四车道古田四路城市次要道双向四车道汉口核心区武昌汉阳的车流基本都是通过解放大道到达项目场地货车客车公交车比较多，私家车出租车较少周边道路均无禁止左转等交通管制。

项目周边以解放大道和古田四路的十字路口车流量最大。

本项目周围主要的公交站点有，古田四路站古田三路站辛家地站古田二路站等。

所在位置如图上红点所示。

主要公交线路有路路路路路路路路路路路路路路路路路路等。

其可以到达口火车站武昌火车站等地，交通非常方便。

到达武广等汉口中心城区的车行时间在二十分钟左右。

般而言，对地块交通方便程度的判断应满足规则，即辆公共汽车。

项目地块公交网络成熟，基本满足规则。

轨交通已建成通车的轻轨也把本片区和市中心繁华地区紧密相连。

轻轨交通号线二期工程正好途径项目门口，并于古田四路古田三路路口分别设站。

轻轨的客运能力为单向小时，设计时速公里。

轻轨号线二期工程从宗关直到吴家山，和期工程想通，直达黄浦路。

流交通情况项目周边没有过街天桥，通过解放大道只能走人行斑马线。

但只有麦德龙超市前的斑马线有红绿灯，在没有红绿灯的情况下横穿解放大道是非常危险的，所以这也阻碍了解放大道两边的人员流动，人们在横穿马路时会有诸多顾虑。

古田地区人流量最大的地方麦德龙超市为附近其次为普爱医院和古田三路公交车站和中百仓储附近。

小结济带古田四路商带古生态新区观水景区的相交部位，项目商业开发潜力较大。

项目周边商业目前主要集中在解放大道沿线，多为些社区配套型商业，自主形成，形态较为破旧。

面向附近的居民，档次较低，价格低廉。

项目周边大型休闲商业及中高档写字楼较少，不能满足周边居民企业的消费和需求。

第三部分项目分析及定位项目析本项目南临解放大道，交通方便，项目周边已初步形成了定的商业氛围商业的集中也能吸引大量的周边地区居民，能从衣食住行各方面满足各消费层次的需求临近轨道交通线，对商业房产的升值潜力有巨大的帮助，会带来更大的人流量④项目周边已有多个中高档小区，中高档人群增加将提升项目的潜在价值项目南距汉江江滩约，且无高大建筑物阻挡，具有江景概念通过项目前期市场运作，本项目产品已有定部分定制客户。

项目所在位置离中心城区距离较远周围旧建筑较多，影响项目形象地块狭长且不规则，建筑格局布置受到限制。

项目周位于两个经济带相交位置，商业前景较好道路交通轻轨号线已通车，地铁号线将途经本项目项目辐射范围内缺乏中高档的商业及办公物业，项目具有市场优势。

整体形象差古田片区作为工业贸易区，在周边居民平均收入较低其他威胁新拍卖土地的对本项目后期的威胁。

项目定位打造成集商业卖场写字办公公寓及其它定向开发的综合体。

鉴于项目所属区域中高档商业及写字办楼不多，项目产品以中档品牌卖场及中高档写字楼这主力品种，要求品质高，具有区域地标性。

商业销售均价元平方米写字楼销售均价元平方米公寓销售均价元平方米地下停车场租赁价格按元车位月第四部分项目开发方案地块规划指标落实方案规划指标特别是容积率指标是项目效益指标的最关键的因素，也是项目能否实现地面积折合，土地用途为旅游用地，地面建筑包括华联楚天大厦建筑面积约及职工住宅建筑面积约平方米，地面总建筑面积为现状容积率约根据目前位规划，该项目地块的控规是商业，属于度分区三级，建筑高度控制为不超过米。

根据上位规划和强度分区，该地块额定容积率为上修正系数，该项目地块的额定容积率最高值为近几年国家为了对加大对房地产行业的调控力度，出台了些相关政策，特别是年新的建设用地容积率管理办法，对建设用地容积率的管控更加严格，该用地的容积率的调整难度较大。

自接到委托函以来，我办事处充分利用中咨公司在省市的良好的企业形象及影响力，走访了多个部门，做了大量的沟通工作，目前已基本确定通过方案论证及沟通，该地块可批复的容积率保底为争达到土地使用权转让方案该地块土地性质为划拨用地，若进行商业开发，按相关规定需进入土地市场交易，故如何设计交易方案，保证意向投资人能够顺利拿地就显得尤为重要。

方案协议出让土地用途由旅游改为商业用地，按现状容积率土地使用权协议出让办理土地增容至业用地增容不超过倍可以规划调整，不用招拍挂，容积率可增至要增至，补交增容部分的土地出让金按已调整后的容积率签订国有土地使用权出让合同办理商业出让用途的国有土地使用权证土地所有权还是原土地权属单位。

该拿地方案相对较稳妥，但所需时间较长，外围协调相关部门较多，协调工作难度大，该方案工作周期约个月。

方案招拍挂出让或子公司与意向投资人签订地块开发意向协议以土地地面建筑未拆除的现状申请委托交易方式成功进入土地交易中心即设置土地瑕疵委托