TOP40【定稿】万科地产集团内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引管理资料_制度汇编.doc文档免费在线阅读

各单元单价定价方法将园区内所有单元按照景观朝向房型私密性总图位置等权重不同的因素进行评分，得分为平均值的单元的价格即为均价，元，其余单元的价格以基价单元得分为准，按照总分比值确定。

另六套豪宅别墅以均价，元为基价进行各单元价格确定销售价格个计算公式普通别墅总体均价通过市场比较法确定为，元各别墅单元定价系数评分景观系数朝向系数房型系数私密性系数总图位置系数各别墅单元定价系数评分的平均值各别墅单元定价系数评分的总和普通别墅同的住宅产品基本上达到相同的合理的销售速度。

第条权重合理性原则。

在制定价格过程中，确定价格系数权重是非常关键的工作。

权重不仅反映了各项系数分值之间的比例关系，而且反映了各项系数在整个评分体系中的比例格系数过程中，需要仔细研究项目特点及每套单位的特性等信息，并通过制定合理的销售价格系数价格系数权重及评分，使住宅单位的性能与其市场价值匹配，项目整体性价比分布均好，在保证总体均价的基础上，使性能不设计配套设施等自身的优劣势，制定出合理的系数指标。

第条住宅单位性价比分布均好性原则。

住宅单位的性能与其销售价格之间存在着相辅相成的关系，性能好的住宅单位，其销售价格也相对较高，反之亦然。

在制定销售价细分析市场及反馈信息，注重收集市场同区域同系列同档次住宅项目的销售价格目标客户群核心竞争对手及项目其它指标等相关资料。

在此基础上，充分考虑周边及相关地区居民的生活习惯，结合项目的建筑设计环境客观的评估，因而能够比较准确地反映出每住宅单位合理科学的价格及各住宅单位之间地相互价格关系。

第四章住宅销售价格系数的制定原则第条市场导向原则。

在制定住宅销售价格系数时，需要深入开展定价信息调研，仔价时的方法不尽相同，而且各有特色各有所长，本指引就不作细致论述。

根据这些系数来确定住宅的计价参数及价格系数权重，并试算出每套单位的销售价格。

这种价格计算方法对住宅单位的相关指标及权重系数进行了较为景观噪音楼层房型等的重视和喜好程度不尽相同，故而价格系数权重也不同，权重分值比例不同，将直接导致每住宅单位的积分不同。

第条评分制定计价参数及单价。

由于每地区公司在评分和制定计价参数及单产品个性特征对住宅单位单价的影响因素，例如朝向景观安静度房型楼型楼层等等确定权重则要考虑住宅产品各因素对住宅单位单价的影响程度，由于住宅项目内部和外部因素的差异，购买者对住宅的楼型朝向分期的均价。

但是，住宅项目不论如何定价，最后都必须符合市场需求规律，接受市场的最后检验，房地产定价的方法很多，在此就不再逐列举。

第条制定销售价格系数确定价格系数权重。

制定销售价格系数时主要考虑住宅向，衡量目标客户的销售价格接受能力。

有的项目规模较大，可能会分期进行开发，这就需要在总体均价确定后，根据各期地块之间的相对位置关系发展规划地块状况及公司的营销策略等因素，在总体均价的基础上确定各个均价是房地产营销过程的核心和关键性工作，它决定了项目经营利润的高低，反映了开发商的经营理念，切销售价格制定过程均以此为主轴。

确定总体均价时，要在考虑内外部因素及定价信息的基础上，洞察目标客户的价值取的产品策略价格策略营销渠道策略促销策略等。

在这过程中，需要调查并分析影响住宅销售价格的主要因素，定价信息调研的主要内容会在本指引第六章详细阐述。

第条确定项目总体均价及分期均价。

确定项目总体分析，只有通过定价信息调查，才能了解置业者需要什么样的住房需要多少面积的住房对住宅小区内外环境的要求对地理位置的要求等等了解项目自身的规划设计环境设计建筑设计等等产品特征，进而制定住宅产品别墅类多层小高层高层混合布置其它住宅楼型布置形式。

第三章制定住宅销售价格的过程第条定价信息的调研和分析。

定价信息调研要求对住宅销售价格相关的市场信息及项目自身特征进行系统的收集记录整理和混合布置别墅类高层混合布置别墅类多层小高层混合布置别墅类小高层高层混合布置多层小高层混合布置多层高层混合布置⑿多层小高层高层混合布置小高层高层混合布置⒁备电梯的住宅高层是指楼层数在十三层以上，配备电梯的住宅。

第条住宅小区总体规划布局形式分类楼型分类如下别墅类布置多层布置小高层布置高层布置别墅类多层混合布置别墅类小高层型遵循总体规划布局分布于住宅小区内。

第条所谓别墅类包括独栋别墅双拼别墅排屋和花园洋房多层是指楼层数在七层以下的住宅，有的可能配备电梯小高层是指楼层数在八至十二层之间，配备型遵循总体规划布局分布于住宅小区内。

第条所谓别墅类包括独栋别墅双拼别墅排屋和花园洋房多层是指楼层数在七层以下的住宅，有的可能配备电梯小高层是指楼层数在八至十二层之间，配备电梯的住宅高层是指楼层数在十三层以上，配备电梯的住宅。

第条住宅小区总体规划布局形式分类楼型分类如下别墅类布置多层布置小高层布置高层布置别墅类多层混合布置别墅类小高层混合布置别墅类高层混合布置别墅类多层小高层混合布置别墅类小高层高层混合布置多层小高层混合布置多层高层混合布置⑿多层小高层高层混合布置小高层高层混合布置⒁别墅类多层小高层高层混合布置其它住宅楼型布置形式。

第三章制定住宅销售价格的过程第条定价信息的调研和分析。

定价信息调研要求对住宅销售价格相关的市场信息及项目自身特征进行系统的收集记录整理和分析，只有通过定价信息调查，才能了解置业者需要什么样的住房需要多少面积的住房对住宅小区内外环境的要求对地理位置的要求等等了解项目自身的规划设计环境设计建筑设计等等产品特征，进而制定住宅产品的产品策略价格策略营销渠道策略促销策略等。

在这过程中，需要调查并分析影响住宅销售价格的主要因素，定价信息调研的主要内容会在本指引第六章详细阐述。

第条确定项目总体均价及分期均价。

确定项目总体均价是房地产营销过程的核心和关键性工作，它决定了项目经营利润的高低，反映了开发商的经营理念，切销售价格制定过程均以此为主轴。

确定总体均价时，要在考虑内外部因素及定价信息的基础上，洞察目标客户的价值取向，衡量目标客户的销售价格接受能力。

有的项目规模较大，可能会分期进行开发，这就需要在总体均价确定后，根据各期地块之间的相对位置关系发展规划地块状况及公司的营销策略等因素，在总体均价的基础上确定各个分期的均价。

但是，住宅项目不论如何定价，最后都必须符合市场需求规律，接受市场的最后检验，房地产定价的方法很多，在此就不再逐列举。

第条制定销售价格系数确定价格系数权重。

制定销售价格系数时主要考虑住宅产品个性特征对住宅单位单价的影响因素，例如朝向景观安静度房型楼型楼层等等确定权重则要考虑住宅产品各因素对住宅单位单价的影响程度，由于住宅项目内部和外部因素的差异，购买者对住宅的楼型朝向景观噪音楼层房型等的重视和喜好程度不尽相同，故而价格系数权重也不同，权重分值比例不同，将直接导致每住宅单位的积分不同。

第条评分制定计价参数及单价。

由于每地区公司在评分和制定计价参数及单价时的方法不尽相同，而且各有特色各有所长，本指引就不作细致论述。

根据这些系数来确定住宅的计价参数及价格系数权重，并试算出每套单位的销售价格。

这种价格计算方法对住宅单位的相关指标及权重系数进行了较为客观的评估，因而能够比较准确地反映出每住宅单位合理科学的价格及各住宅单位之间地相互价格关系。

第四章住宅销售价格系数的制定原则第条市场导向原则。

在制定住宅销售价格系数时，需要深入开展定价信息调研，仔细分析市场及反馈信息，注重收集市场同区域同系列同档次住宅项目的销售价格目标客户群核心竞争对手及项目其它指标等相关资料。

在此基础上，充分考虑周边及相关地区居民的生活习惯，结合项目的建筑设计环境设计配套设施等自身的优劣势，制定出合理的系数指标。

第条住宅单位性价比分布均好性原则。

住宅单位的性能与其销售价格之间存在着相辅相成的关系，性能好的住宅单位，其销售价格也相对较高，反之亦然。

在制定销售价格系数过程中，需要仔细研究项目特点及每套单位的特性等信息，并通过制定合理的销售价格系数价格系数权重及评分，使住宅单位的性能与其市场价值匹配，项目整体性价比分布均好，在保证总体均价的基础上，使性能不同的住宅产品基本上达到相同的合理的销售速度。

第条权重合理性原则。

在制定价格过程中，确定价格系数权重是非常关键的工作。

权重不仅反映了各项系数分值之间的比例关系，而且反映了各项系数在整个评分体系中的比例关系，这种比例关系直接影响到住宅单位系数总分值的高低，进而影响到住宅单价。

原则上，可以通过多种渠道获得确定权重的信息是通过市场调查，获得市场在售项目的销售信息二是以市场调查获得的客户反馈信息三是组织公司有关人员对本项目进行权重评估，获得的内部反馈信息和外部专家权重评估的反馈信息等方法。

通过对反馈信息的分析，预期市场客户对项目各个方面如景观噪音朝向户型楼型等的喜好程度和关心程度，并据此制定出较为合理的价格系数权重。

第条产品性能差异化原则。

住宅由于面积朝向视野景观楼层等因素的不同，业主对住宅楼型的喜好程度也不同，其产品性能亦不同。

在系数制定过程中，应综合各种不同因素，分析每住宅单位的利弊，设置出合理的系数，使不同性能差异的住宅分别得到不同的分值，在价格上体现合理差异，使之符合住宅单位的产品差异。

第条价格指导性原则。

分析住宅项目周边市场配套和项目自身对价格产生影响的因素，进步分析住宅单位的个性特征，明确这种个性特征对住宅单位单价的影响程度，运用市价比较法，制定出合理的系数，并使系数与与市场变化保持致，使之对制定住宅销