TOP24【定稿】万科房地产市场调查完全实用手册_全套完整.doc文档免费在线阅读

研究搜集的信息材料研究企业外部材料。

从各种信息资料中，了解些市场情况和竞争概况，从中了解目前市场上哪类房产最好销其价格如何当地消费者对房产有什么偏爱分析企业内部资料。

对公司的各种记录函件订货单年度报表等内部资料进行分析从而找出产生问题的原因的线索。

与企业有关领导进行非正式谈话从这些领导人的谈话中，寻找市场占有率下降的原因，如市场营销经理可能认为房产价格订得太高工程部经理可能认为设计并不十分合理，材料供应质量不高材料部经理可能认为，物价指数上涨太快，所划拨的经费不能全部采用进口或国内各种名牌材料等等。

了解市场情况市场是无情的，消费者对本公司所开发经营的房产态度，就是反映企业市场营销水平的重要标志，也是初步调查的关键内容。

如为什么消费者不购买本公司商品房，就需要对用户进行调查研究。

四调查设计根据前面信息资料搜集以及上面初步调查的结本空间的结果来推断母体的情况。

它又可以分为三种是简单随机抽样，即整体中所有个体都有相等的机会被选作样本二是分层随机抽样，即对总体中所有个体都有相等的机会被选作样本二是分层随机抽样，即对总体按重要地位，在实际工作中应用很广泛。

随机抽样最主要特征是从母体中任意抽取样本，每样本有相等的机会，即事件发生的概率是相等的，这样可以根据调查的样本的机会，即事件发生的概率是相等的，这样可以根据调查的样调查结果认真分析，只有这样的市场调查结果才能为企业制定策略提供有用的根据。

随机抽样。

随机抽样调查是在总体中随机任意抽取个体作为样本进行调查，根据样本推断出定概率下总体的情况。

随机抽样在市场调查中占有大变化时，所选择重点对象可能不具有代表性了。

例如，年国家加强了宏观调控，些房地产公司贷款受到限制，资金不足，开工不正常，水泥等材料需求量急剧减少。

在这种情况下，公司应及时调整，重新选取调查对象，并对住宅需求量，对住宅功能要求占整个高档商品住宅需求量的绝大多数，从而推断出整个市场对高档住宅的需求量。

当然由于所选对象并非全部，调查结果难免有定误差，市场调查人员应引起高度重视，特别是当外部环境产生较者作为调查对象，进而推断出般结论。

采用这种调查方式，由于被调查的对象数目不多，企业可以较少的人力物力财力，在很短时期内完成。

如调查高档住宅需求情况，可选择些购买大户作为调查对象，往往这些大户对大量人力物力财力，调查周期较长，般只在较小范围内采用。

当然，有些资料可以借用国家权威机关普查结果，例如可以借用全国人口普查所得到的有关数据资料等。

重点调查。

重点调查是以总体中有代表性的单位或消费进行全面普查，可能获得非常全面的数据，能正确反映客观实际，效果明显。

如果把个城市的人口年龄家庭结构职业收入分布情况系统调查了解后，对房地产开发将是十分有利的。

由于全面普查工作量大很大，要耗费等第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分，有访问法观察法实验法。

下面简要分析每种调查方法特征。

按调查对象划分全面普查。

全面普查是指对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查。

可以说对市场动向。

第二节调查方法与条件调查方法市场调查有许多方法，企业市场调查人员可根据具体情况选择不同的方法。

市场调查方法可分为两大类，第类按选择调查对象来划分，有全面普查重点调查随机抽样非随机抽样争情况销售渠道使用情况的调查和分析。

对未来竞争情况的分析与估计等。

整个城市，尤其是同类街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量，本企业和竞争者的市场占有率。

竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展者的实力和经营管理优劣势调查。

对竞争者的商品房设计室内布置建材及附属设备选择服务优缺点的调查与分析。

对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。

对竞争者广告的监视和广告费用广告策略的研究。

对兑重要的影响。

因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。

房地产市场竞争情况的调查内容主要包括竞争者及潜在竞争者以下统称竞争情况。

房地产市场营销方式的采用情况发展趋势及其原因。

租售代理商的数量素质及其租售代理的情况。

房地产租售客户对租售代理商的评价。

七房地产市场竞争情况调查市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着测定。

房地产广告媒体使用情况的调查。

房地产广告预算与代理公司调查。

人员促销的配备状况。

各种公关活动对租售绩效的影响。

各种营业推广活动的租售绩效。

六房地产营销渠道调查房地产营销渠道的选择控制与调整种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。

国际国内相关房地产市场的价格。

开发个案所在城市及街区房地产市场价格。

价格变动后消费者和开发商的反应。

五房地产促销调查房地产广告的时空分布及广告效果建筑设计及施工企业的有关情况。

四房地产价格调查影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。

房地产市场供求情况的变化经趋势。

房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。

开发商各种建筑设计及施工企业的有关情况。

四房地产价格调查影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。

房地产市场供求情况的变化经趋势。

房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。

开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。

国际国内相关房地产市场的价格。

开发个案所在城市及街区房地产市场价格。

价格变动后消费者和开发商的反应。

五房地产促销调查房地产广告的时空分布及广告效果测定。

房地产广告媒体使用情况的调查。

房地产广告预算与代理公司调查。

人员促销的配备状况。

各种公关活动对租售绩效的影响。

各种营业推广活动的租售绩效。

六房地产营销渠道调查房地产营销渠道的选择控制与调整情况。

房地产市场营销方式的采用情况发展趋势及其原因。

租售代理商的数量素质及其租售代理的情况。

房地产租售客户对租售代理商的评价。

七房地产市场竞争情况调查市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。

因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。

房地产市场竞争情况的调查内容主要包括竞争者及潜在竞争者以下统称竞争者的实力和经营管理优劣势调查。

对竞争者的商品房设计室内布置建材及附属设备选择服务优缺点的调查与分析。

对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。

对竞争者广告的监视和广告费用广告策略的研究。

对兑争情况销售渠道使用情况的调查和分析。

对未来竞争情况的分析与估计等。

整个城市，尤其是同类街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量，本企业和竞争者的市场占有率。

竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向。

第二节调查方法与条件调查方法市场调查有许多方法，企业市场调查人员可根据具体情况选择不同的方法。

市场调查方法可分为两大类，第类按选择调查对象来划分，有全面普查重点调查随机抽样非随机抽样等第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分，有访问法观察法实验法。

下面简要分析每种调查方法特征。

按调查对象划分全面普查。

全面普查是指对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查。

可以说对市场进行全面普查，可能获得非常全面的数据，能正确反映客观实际，效果明显。

如果把个城市的人口年龄家庭结构职业收入分布情况系统调查了解后，对房地产开发将是十分有利的。

由于全面普查工作量大很大，要耗费大量人力物力财力，调查周期较长，般只在较小范围内采用。

当然，有些资料可以借用国家权威机关普查结果，例如可以借用全国人口普查所得到的有关数据资料等。

重点调查。

重点调查是以总体中有代表性的单位或消费者作为调查对象，进而推断出般结论。

采用这种调查方式，由于被调查的对象数目不多，企业可以较少的人力物力财力，在很短时期内完成。

如调查高档住宅需求情况，可选择些购买大户作为调查对象，往往这些大户对住宅需求量，对住宅功能要求占整个高档商品住宅需求量的绝大多数，从而推断出整个市场对高档住宅的需求量。

当然由于所选对象并非全部，调查结果难免有定误差，市场调查人员应引起高度重视，特别是当外部环境产生较大变化时，所选择重点对象可能不具有代表性了。

例如，年国家加强了宏观调控，些房地产公司贷款受到限制，资金不足，开工不正常，水泥等材料需求量急剧减少。

在这种情况下，公司应及时调整，重新选取调查对象，并对调查结果认真分析，只有这样的市场调查结果才能为企业制定策略提供有用的根据。

随机抽样。

随机抽样调查是在总体中随机任意抽取个体作为样本进行调查，根据样本推断出定概率下总体的情况。

随机抽样在市场调查中占有重要地位，在实际工作中应用很广泛。

随机抽样最主要特征是从母体中任意抽取样本，每样本有相等的机会，即事件发生的概率是相等的，这样可以根据调查的样本的机会，即事件发生的概率是相等的，这样可以根据调查的样本空间的结果来推断母体的情况。

它又可以分为三种是简单随机抽样，即整体中所有个体都有相等的机会被选作样本二是分层随机抽样，即对总体中所有个体都有相等的机会被选作样本二是分层随机抽样，即对总体按种特征如年龄性别职业等分组织分层，然后从各组中随机抽取定数量的样本三是分群随机抽样，即将总体按定特征分成若干群体，随机抽样是将部分作为样本。

分群抽样与分层抽样是有区别的分群抽样是将样本总体划分为若干不同群体，这些群体间的性质相同，然后将每个群体进行随机抽样，这样每个群体内部存在性质不同的样本而分层抽样是将样本总体划分为几大类，这几大类间是有差别的，而每类则是由性质相同的样本构成的。

非随机抽样法。

非随机抽