TOP23【定稿】万科房地产精细化管理操作手册_全套完整.doc文档免费在线阅读

组织筛选施工图设计单位，参见设计勘察承包对小区主要出入口设置与人车流线的影响商业设施教育现状体育娱乐公园等休闲场所银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积确定的影响不利因素设施的影响和解决方案市政配套状况对技术设计的影响等。

依据宗地社会条件表二表的内容，分析当地政府各类间距要求对建筑排布的影响。

当不具备政府规划设计要点，容积率面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，进行最理想的容积率和产品分配比例分析，完成容积率分析方案及对应的容积率分析表表，当容积率确认后，深化该容积率指标下的方案及完成其对应的综合经济技术指标表表与产品分析表表不同指标数据选择对应的经济效益分析在投资与收益分析中体现。

当具备政府规划设计要点，即具备既定容积率建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均或多层小高层高咨询公司参加对扩初设计从建筑使用功能等方面进行审核，对设计概算从成本控制方面进行审核，形成设计审查意见表。

工程技术部将设计审查意见表报技术决策委员会审核后，上报总经理审定，报集团批准。

工程据集团技术管理部的确认意见，监督设计公司根据项目具体开发要求进度要求完成扩初设计工作。

扩初设计审核工程技术部按照方案扩初设计评审作业指引组织成本控制部营销部物业公司如需要，邀请专业入的意见，应及时上报集团技术管理部。

工程技术部组织公司内部各有关部门讨论设计公司提供的阶段性设计资料，按照扩初设计阶段内部作业指导的要求，汇总成设计交流信息记录表，上报集团技术管理部。

工程技术部根。

工程技术部组织设计公司召开设计工作协调会，形成设计交流信息记录表。

报批报建负责人获得设计资料与各相关政府部门保持联系沟通，获取的反馈信息提交给工程技术部，凡涉及方案重要调整与决策层要求有较大出助进行技术咨询报审。

根据各政府部门的征询意见，提供设计要求。

城市公司总经理负责审核扩初设计。

集团技术管理部负责对扩初设计图纸进行批准。

水供电消防人防等相关文档交报批报建负责人进行征询审核工作种的关系，并再次向各政府部门进行征询。

工程技术部负责完成扩初设计工作。

委托编制设计概算。

负责确定各配套工种水电动力等设计要求。

组织扩初设计评审。

确定主要建材设备等的设计标准。

提供设计文本，协范围适用于扩初设计阶段的工作管理。

术语与定义扩初设计阶段方案评审通过后到扩初设计评审通过之前的设计管理工作。

职责报批报建负责人根据批准的设计方案，进行各政府部门的征询工作。

根据征询意见，协调各专业工存档备案。

扩初设计管理流程编制日期审核日期批准日期日期修订状态修订记录修改内容修改人审核人批准人目的规范扩初设计阶段工作的操作程序，加强对设计各环节的监控，达到确保设计质量进度，控制成本的目的。

适用业指导书各部分的内容。

公司各相关部门完成后的项目设计指导书交公司总裁批准。

并以项目设计作业指导书为基础开始下阶段的设计任务。

项目设计作业指导书作为本阶段的工作成果由交技术管理部设计品风格，设计主题和风格与营销主题的协调致等。

编制项目设计作业指导书技术管理部设计在前述工作任务完成的基础上，将概念设计阶段的设计成果及结论提交公司各相关部门，由公司各相关部门完成项目设计作分析和提升部品配置标准细部和部品的合理配置以优化产品性能标准如景观设计，雨水的收集和利用，建筑节能等。

产品的概念和风格分析研究符合目标客户消费心理与需求的设计概念和空间模式以及相对应的产理性。

项目地块先天因素分析分析有利因素和不利因素，扬长避短，充分挖掘潜在的资源价值，以争取有利的规划要点如在有利于商业的地方适当提高商业面积的比例和降低开发成本。

项目产品配置和性能分析分析概念设计方案评审的重点是如何最大程度地提升项目产品的附加值，包括项目先天因素的扬长避短，项目产品配置和性能的优化，项目产品概念形式和风格的差异化和创新等，以论证项目规划指标的可行性经济性和合，技术管理部设计协助公司总裁召开概念设计方案评审会，并形成概念设计评审决议。

技术管理部设计根据概念设计评审决议进行概念设计调整，经技术决策委员会审核后上报总裁批准。

概念设计评审要点部需指定专业工程师负责项目的设计管理，确保设计质量和进度符合公司计划要求。

项目设计负责人向设计单位发出概念设计任务书和相关项目资料，明确相关设计要求。

概念设计方案经修订并通过公司相关部门评审后点时间控制和完成，并纳入公司绩效考核，计划执行方式参见计划管理流程。

概念设计单位选择技术管理部组织专业小组对概念设计单位进行考察和推荐，参照设计承包商选择控制流程执行。

概念设计过程控制技术管理及项目信息资料为指导，编制概念设计任务书项目设计工作总体计划和项目概念设计任务书完成初稿后，需提交公司专业小组和管理层评审。

经评审通过后，计划内的各项工作任务各相关部门必须严格按其节点及项目信息资料为指导，编制概念设计任务书项目设计工作总体计划和项目概念设计任务书完成初稿后，需提交公司专业小组和管理层评审。

经评审通过后，计划内的各项工作任务各相关部门必须严格按其节点时间控制和完成，并纳入公司绩效考核，计划执行方式参见计划管理流程。

概念设计单位选择技术管理部组织专业小组对概念设计单位进行考察和推荐，参照设计承包商选择控制流程执行。

概念设计过程控制技术管理部需指定专业工程师负责项目的设计管理，确保设计质量和进度符合公司计划要求。

项目设计负责人向设计单位发出概念设计任务书和相关项目资料，明确相关设计要求。

概念设计方案经修订并通过公司相关部门评审后，技术管理部设计协助公司总裁召开概念设计方案评审会，并形成概念设计评审决议。

技术管理部设计根据概念设计评审决议进行概念设计调整，经技术决策委员会审核后上报总裁批准。

概念设计评审要点分析概念设计方案评审的重点是如何最大程度地提升项目产品的附加值，包括项目先天因素的扬长避短，项目产品配置和性能的优化，项目产品概念形式和风格的差异化和创新等，以论证项目规划指标的可行性经济性和合理性。

项目地块先天因素分析分析有利因素和不利因素，扬长避短，充分挖掘潜在的资源价值，以争取有利的规划要点如在有利于商业的地方适当提高商业面积的比例和降低开发成本。

项目产品配置和性能分析分析和提升部品配置标准细部和部品的合理配置以优化产品性能标准如景观设计，雨水的收集和利用，建筑节能等。

产品的概念和风格分析研究符合目标客户消费心理与需求的设计概念和空间模式以及相对应的产品风格，设计主题和风格与营销主题的协调致等。

编制项目设计作业指导书技术管理部设计在前述工作任务完成的基础上，将概念设计阶段的设计成果及结论提交公司各相关部门，由公司各相关部门完成项目设计作业指导书各部分的内容。

公司各相关部门完成后的项目设计指导书交公司总裁批准。

并以项目设计作业指导书为基础开始下阶段的设计任务。

项目设计作业指导书作为本阶段的工作成果由交技术管理部设计存档备案。

扩初设计管理流程编制日期审核日期批准日期日期修订状态修订记录修改内容修改人审核人批准人目的规范扩初设计阶段工作的操作程序，加强对设计各环节的监控，达到确保设计质量进度，控制成本的目的。

适用范围适用于扩初设计阶段的工作管理。

术语与定义扩初设计阶段方案评审通过后到扩初设计评审通过之前的设计管理工作。

职责报批报建负责人根据批准的设计方案，进行各政府部门的征询工作。

根据征询意见，协调各专业工种的关系，并再次向各政府部门进行征询。

工程技术部负责完成扩初设计工作。

委托编制设计概算。

负责确定各配套工种水电动力等设计要求。

组织扩初设计评审。

确定主要建材设备等的设计标准。

提供设计文本，协助进行技术咨询报审。

根据各政府部门的征询意见，提供设计要求。

城市公司总经理负责审核扩初设计。

集团技术管理部负责对扩初设计图纸进行批准。

水供电消防人防等相关文档交报批报建负责人进行征询审核工作。

工程技术部组织设计公司召开设计工作协调会，形成设计交流信息记录表。

报批报建负责人获得设计资料与各相关政府部门保持联系沟通，获取的反馈信息提交给工程技术部，凡涉及方案重要调整与决策层要求有较大出入的意见，应及时上报集团技术管理部。

工程技术部组织公司内部各有关部门讨论设计公司提供的阶段性设计资料，按照扩初设计阶段内部作业指导的要求，汇总成设计交流信息记录表，上报集团技术管理部。

工程技术部根据集团技术管理部的确认意见，监督设计公司根据项目具体开发要求进度要求完成扩初设计工作。

扩初设计审核工程技术部按照方案扩初设计评审作业指引组织成本控制部营销部物业公司如需要，邀请专业咨询公司参加对扩初设计从建筑使用功能等方面进行审核，对设计概算从成本控制方面进行审核，形成设计审查意见表。

工程技术部将设计审查意见表报技术决策委员会审核后，上报总经理审定，报集团批准。

工程技术部根据审批后的扩初设计设计审查意见表，要求设计公司修改完善扩初设计。

扩初设计报批工程技术部提供完整的扩初设计文件交报批报建负责人，由其负责向有关政府部门提交扩初设计文件。

支持文件无施工图设计管理流程编制日期审核日期批准日期日期修订状态修订记录修改内容修改人审核人批准人目的为规范公司项目设计实施方案施工图阶段的操作流程，加强对此阶段各环节的监控，达到确保设计质量进度和控制成本的目的。

适用范围适用于公司项目设计流程中建筑施工图阶段的设计管理。

术语与定义施工图设计从扩初设计经政府审批通过到施工图交付现场，并完成施工图技术交底阶段的设计工作。

施工条件图由设计部门提供的，征询开发商意见的过程图纸。

职责工程技术部设计负责收集建筑施工图设计所需资料，扩初设计交底设计成本限额要求勘察报告试桩报告水电设计要求等方面的资料负责编写施工图设计任务书负责组织施工设计图纸内部评审工作负责向项目部进行施工图技术交底负责对接政府审图中心施工