第二节项目总体规划方案经济技术指标总用地面积建筑占地面积总建筑面积地下层面积车库商场建筑面积临街内街商铺住宅建筑面积容积率绿化率建筑密度二建设内容本项目拟建成栋集商业住宅停车等功能于体层大型综合楼，建筑占地为，地下层为车库及设备层，第层为临街商场，建筑面积为，第二层建筑面积为，为社区休闲健身会所和幼儿园，第三层以上为套住宅，建筑面积为。三总平面布置总体布局紧凑合理，构图简洁大方，能够和现有场地充分协调，通过对该项目用地及四周状况分析，将整体建筑沿街布置。平面功能布置本方案按建设方所提基本使用功齐全，交通便捷，地理位置得天独厚，是投资置业黄金宝地。二项目建设规模和目标根据岳阳市发展和改革委员会岳发改投号立项批文确定该项目占地，拟建成栋集商业住宅停车等功能于体层大型综合楼，建筑占地为，地下层为车库及设备层，第层为临街商场，建筑面积为，第二层建筑面积为，为社区休闲健身会所和幼儿园，第三层以上为套住宅，建筑面积为。三项目建设主要条件建设岳阳大厦是市委市政府确定城区改造规划之，事关旧城改造，提高城市品位，有为项目建设顺利进行保驾护航政策条件。基础设施齐全，水电通讯有保证，污水经处理可就近排入下水道。地理位置优越。处于街核心，南临道，北邻局生活区，东临巷，西临巷。公共配套设施齐全，交通便捷，地理位置得天独厚，是投资置业黄金宝地。开发商实力较强。湖南置业有限公司具备了雄厚经济实力和技术力量，同时赢得了良好银企关系和社会信誉。年经市工商银行综合测评，达到级信誉企业。年月被岳阳市房地产管理局和岳阳晚报社评为岳阳市新世纪首届房地产交易展示会参展优胜单位。年度被市政府评为重合同，守信用单位和年度信贷诚信企业。并被市房协和长沙信息报社评为年度诚实守信级企业。四项目建设投资回报根据分析预测来看，本楼盘总投资万元，可实现销售收入万元，总开发价值万元，成本利润率达到，建设期个月，盈利能力强，风险较易控制，属较佳开发项目。第五节结论和建议结论通过对项目建设立项场地建设条件投资效益财务评价系统研究，结论如下项目前期工作比较扎实，基本资料详实可靠。项目得到了市委市政府以及市发展计划委员会市规划局重视与支持，为项目建设顺利进行保驾护航，为项目建设创造了有利条件。项目建设资金筹集解决，对项目营运通过财务评价分析是可行。项目开发建设单位具有三级资质，具备开发建设相应规模商住楼财力经济和技术实力。综合上述分析研究，结论是该项目建设风险较小风险容易控制，该项目是可行。二建议对项目建设资金筹措需要得到银行大力支持，加大融资力度确保资金如期到位，是保证项目按进度计划顺利实施基本条件。第二章市场分析第节项目建设内容住宅泊车商场花园绿化带车道等是改善人们居住美化城市环境，提升城市品位基础设施通过旧城改造，建设具有现代城市特性项目，对岳阳市城市发展起着积极作用该项目自身特色，通过销售住宅铺面方式获得投资回报。第二节项目建成后环境特点岳阳大厦是置业有限公司经过精心规划设计小高层建筑，位于商业街商圈核心，公共配套设施齐全，交通便捷度高，商服繁华度好。第三节项目建成后销售条件从岳阳市城市经营户购买力情况分析，经营户对城区住宅商铺需求旺盛，该项目符合大部分城市经营户购买意愿，因此销售该项目住宅铺面房地产市场前景较好。第三章建设用地选址第节场地条件场地情况岳阳大厦拟建基地位于市岭商业步行街阁北侧，北临市局生活区，东临巷西临巷，南临街道，交通便利，地理位置十分优越。二水文气象地质条件市属大陆性气候，根据气象局年至年观测资料分析统计，本市有关气象资料如下水位吴淞冻结基面历年最高水位历年最低水位历年平均水位水位保证为水位变化最大为，最小为至最大年水位较差设计低水位，保证率设计高水位，流量年平均流量历年最大流量历年最小流量降水年平均降水量最大降水量最小降水量风速年平均风速最大风速冬季室外计算风速夏季室外计算风速风向年主导风向及频率为冬季主导风向及频率为夏季主导风向及频率为气温全年平均气温历年最高气温历年最低气温相对湿度年平均相对湿度年平均最高相对湿度年平均最低相对湿度地貌场地为西南高东北低空置场地推平并拆除部分原有建筑物。地震抗震设防烈度为度。第二节建设条件岳阳大厦地处市城市中心地带，项目得到了市委市政府高度支持，城市规划行政管理部门高度重视，为该项目建设提供了良好外部建设环境，有各种优惠政策，配套齐全基础设施，建设施工组织比较系统严密，因此建设条件优越。项目建设场地经城市规划行政主管部门和国土资源局批准，核发了选址意见书规划用地许可证规划建设许可证国有土地使用权出让合同等相关法律性和产权属性文件，在建设上得到了市政府高度重视。因此项目建设环境非常好，能保证岳阳大厦顺利完成建设任务。第四章建设方案第节建筑设计指导思想与原则建筑设计指导思想以人为本，满足休闲娱乐购物观景现代环境要求，营造居住安全舒适，购物方便管理高效并具有浓厚文化气息环境为指导思想。建筑设计原则本大楼采用传统三段式构图方式，经典比例关系，现代建筑语言与处理方法，巧妙地将主楼与裙楼设计成统优美整体，造型新颖，极大地改善了周围景致，是街举足轻重建筑。总平面布置及交通组织原则总平面布置上满足规划要求总平面布置上，利用周边道路和城市道路形成环行车道，既满足消防要求也满足交通规范要求合理组织好不同性质人流车流物流，使之既相对，又联系方便，且建筑物尽量与外部环境协调。二建筑退用地红线根据规划要求北面后退相邻建筑东西各退后用地红线米以上，南退用地红线米以上。三设计标高建设用地高于道路路面米，设计层室内标高正负相对于绝对标高。四消防安全主楼北面东西面三面直接落地，满足消防扑救面要求。五建筑物入口及绿化建筑物退红线后，除主要入口处做人行铺砌外尽量布置绿化和休闲椅，使人们在购物同时，能够忙里偷闲稍自休息，南面为商场主要入口，东西面为商场次要入口，西北角为商场货物入口，北面为住宅楼主要入口，各种人流相对互不干扰为购物娱乐及住家人员提供了个理想交通秩序。总之，总平面布置中，充分利用地形，发挥土地使用价值，交通组织中做到各种车流，人流合理分开，互不干扰，建筑退让红线尺寸均满足规划要求。第二节项目总体规划方案经济技术指标总用地面积建筑占地面积总建筑面积地下层面积车库商场建筑面积临街内街商铺住宅建筑面积容积率绿化率建筑密度二建设内容本项目拟建成栋集商业住宅停车等功能于体层大型综合楼，建筑占地为，地下层为车库及设备层，第层为临街商场，建筑面积为，第二层建筑面积为，为社区休闲健身会所和幼儿园，第三层以上为套住宅，建筑面积为。三总平面布置总体布局紧凑合理，构图简洁大方，能够和现有场地充分协调，通过对该项目用地及四周状况分析，将整体建筑沿街布置。平面功能布置本方案按建设方所提基本使用功目总开发价值为总销售收入销售税费万元开发利润总开发价值总开发成本万元成本利润率为开发利润开发成本般项目成本利润率约，本楼盘该值在此范围内，盈利能力较强。其他财务指标计划土地费用次性投入，前期工程费在第季度投入，开发费在建设期内均匀投入，管理费销售费等在销售期内均匀投入。计划建设期四个季度，自建设期第三个季度开始预售，至第六个季度结束，按季度折现率，则得如下现金流量表表二现金流量表单位万元序号项目现金流入预售收入销售收入现金流出土地费用前期工程费房屋开发费管理费销售费用财务费用其他费用不可预见费销售税费净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量用试算法计算内部收益率设，则设，则用插值法计算财务内部收益率动态投资回收期万元万元则动态投资回收期季当时，项目净现值，内部季收益率，高于行业基准收益水平，项目可行。第六章项目建设实施进度本项目计划个月自然日历天完成，按天年，约需年，从年季度批复立项开始，至年季度交付。工程施建计划进程如表。表三实施进度表时期进度内容按季度进展计划年年二三四二可行性研究方案设计初步设计施工图设计土建施工基础及六层六层至十六层设备安装及内粉刷层至六层六层至十六层道路及绿化竣工验收层至六六层至十六层时期进度内容按季度进展计划年年二三四二层第七章经济评价第节环境及社会效益根据岳阳市城市发展势态，必然要进行旧城改造，改善居民生活环境，改善城区卫生环境，确保居民安居需要。项目对优化城市建设，优化投资环境，促进城市经济稳步发展，扩大就业岗位，稳定社会具有显著社会效益。第二节项目建设费用指标及成本分析主要成本指标系数营业税及附加按销售收入提取销售费用按销售总额提取管理费按土地前期费用前期工程费和房屋开发费总额提取二主要技术经济指标表测算表四主要技术经济指标表测算序号指标名称单位指标备注建设总投资规划万元其中固定资产投资规模万元二用地面积三总建筑面积其中商场面积住宅楼含写字楼负层含商铺车库泵房配电所四销售收入万元五总成本费用万元其中建设成本万元其中土建万元销售成本万元六利润万元七上缴税费万元八投资利润率九投资税率十投资回收期年第三节财务分析建筑物基底面积，住宅建筑面积含写字楼，商业建筑面积，含负层及临街铺面和车库设备用房，项目建筑期给个月，回收期年。销售收入估算根据市场逐步发育情况，采取积极稳妥营销方针，确定按不同层次和功能和级层计算收入。表五销售收入分类面积均价元金额万元备注住宅含写字楼商场商铺车库合计二销售成本指标及成本估算表六销售成本税费内容计算基数税率金额万元营业税综合税率销售管理费契税购房人缴纳登记费购房人缴纳评估费新建房免估合计第四节项目敏感性分析项目现金流量测算表七项目工程现金流量表单位万元序号项目现金流入预售收入销售收入现金流出土地费用前期工程费房屋开发费管理费销售费