元，增长。二三产业对增长贡献率分别为和，分别拉动经济增长个百分点个百分点和个百分点。年完成县级财政总收入统计口径，指般预算收入和上划中央三税之和万元，比上年增长。全县城镇居民年人均可支配收入元，增长，剔除价格因素，实际增长。全县居民消费价格指数商品零售价格指数。年末全县从业人员万人。年内新增就业人员万人，其中新增城镇就业人员万人。城镇登记失业率为。年农村外出就业劳动力县外万人，在外务工总收入亿元。健康稳定经济发展速度对项目建设有利。第二节房地产市场形势分析当前市场现状我县房地产市场处于良好发展态势。全年共批准预售项目个，预售面积万新报建项目个，开工面积万与委托方没有利害关系或偏见。本报告使用权归委托方所有，受托方对本报告有解释权。第二章项目建设条件与建设必要性分析第节项目建设条件分析区域自然环境条件，是西北门户，地形呈现弯把葫芦状，地势自西向东南倾斜，西北部，群山叠翠，东南部，平岗交错。陆地最低处为蔡家溪与澧水汇合处，海拔米，最高处是山顶，海拔米全县平均海拔在米左右。南部有北部有。发源或流经县境有，分别贯穿县境北部中部南部。境内年平均气温，最冷元月平均气温度，最热月，平均气温度，全年无霜期天，日照小时，年平均降雨量毫米。良好自然环境有利于项目建设区域地形地貌条件位于带上，地貌轮廓大体是北阔南窄，以山地为主倒葫芦状地形，整个地势西北高峻东南平缓。地貌形态以山地为主，高原山地丘陵岗地平原水面等类型齐全，地势相对高差米，地势比降为。县城北部和西部均为山地地形，东南部沿澧水两岸形成冲积平原，县县城规划区属平原岗地类型，为河流冲积平原，平原区是构成县县城规划区最主要地貌类型。全县地层发育较全，从远古界冷家溪群到新生界第四系均有出露，构造形迹以燕山期褶皱为主，武陵喜山期褶皱次之，断裂不太发育。从整体看，县境北部构造较复杂，南部较简单，但均能反映地史上地壳运动性质程度形成。地基承载力平均为吨平方米。虽然属中强地震活动区，但活动频率较低。区内除地下水位较高外，其他地质条件均好，有利建设。区域公共设施条件随着县行政中心向该区迁移，现已有县武装部广电局教育局林业局环保局等行政单位搬迁到该区，个科局单位行政办公大楼已开始动工建设，县政府办公大楼建设将在近期启动。教育设施已经完善，已建成所中学多所小学和幼儿院，其中有占地面积亩办学规模为个班能容纳学生就读全省重点中学中。火车北站东侧正在建设具有现代化水平物流中心，将为广大购销商家客户提供低成本高效率多功能体化综合服务。完备公共设施条件对对项目建设有利。区域市政设施条件区基础设施已趋于完善。电力通讯有线电视等线路已全线贯通。管道燃气自来水，雨污排水系统等基础设施已基本完成。桥和扩建省道线即将建成通车。区主干道永兴大道黄金路和大道均已建成。大道连接着广场和大道，与站前路天门北路形成了环形路网。市政设施完善为项目建设奠定了基础。区域规划条件县城市总体规划确定城市性质为西北地区主要能源基地和铁路交通枢纽，物流配送中心及工业重镇常德市域次级中心城市，县政治经济文化中心，具有山水特色生态旅游城市。总规确定城市规划区发展方向要向西与东北两个方向进行扩展，使规划区面积增大到约平方公里，将县城规划区分为八个组团，其中组团范围是由澧水将其与宝峰电厂组团宝峰二都组团隔离开来由铁路防护绿地保护农田以及山林地构成生态开敞空间将其与楚江组团隔离开来。组团城市功能是侧重以物流为主体综合性组团，是全县行政次中心物流配送中心和商贸次中心，主要职能有行政办公物流服务商业服务高档居住。区域规划发展方向为项目建设明确了目标。项目区位条件县区作为县城东大门，基础设施与公共设施已基本完善，全县行政次中心物流配送中心和商贸次中心已初具规模，周边有长途汽车站教育设施医疗卫生设施，可以为广大客户解决交通就学就医等生产生活上难题。随着火车北站建成，对外交通枢纽将更加便利，势必吸引跟多人流物流，形成个新人流物流集散中心。该项目身处如此繁华商业中心，且与主要政治经济机关相邻，各种服务配套设施应俱全。占尽天时地利人和区位优势，是难得投资和臵业所在。我们将在拍卖过程中也尽量突出该项目所处地段优越性，突出标卖点，把最有利价值呈现给客户，突出产品优势与与众不同，最终为客户所接受。第二节项目建设必要性分析县城总体规划实施需要按照县城镇总体规划，组团是全县行政次中心物流配送中心和商贸次中心。总规明确为确保本规划能按照发展需要有步骤地得以实施，实现县城可持续发展目标，城市开发建设应坚持全面统规划，分期开发，分批建设，开发片配套片建成片收益片原则。各单位和个人必须遵守总体规划，各项建设必须在总体规划指导下进行，不得违背总体规划规定。该项目区域不仅属于组团范围，而且符合区经济发展和整体规划要求，满足政府社会目标，能实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，为火车北站启用与澧水二桥和扩建省道线通车提供完善配套功能保障。促进区域经济发展需要近些年，全县每年接待国内外游客高达万人次，火车北站启用后，作为西北重要铁路枢纽工程，将会吸引更多国内外游客，各种类型需求也会随之增加，能带动地方消费水平，拉动地方经济增长，促进区域社会发展，而当前该区域范围内正缺乏这类型项目。拟建项目是功能齐全设施配套商业性项目，是商旅文合整体定位，它是城市商业发展市容风貌和综合竞争力代表，具有较强辐射能力和带动能力，不仅能带动火车北站附近经济发展，还能积极推动整个区域商务中心商贸中心和社会活动中心等中心得发展，因此在人流如潮火车北站附近建设该项目是完全有必要。推动城市建设提高城市品位需要面对新形势新挑战，县委县政府将紧紧围绕打造繁华舒适现代流新型城市目标，倾力打造火车北站亮点工程，努力建成展示建设水平标志性区域和体现发展方式转变示范性工程，推动城市建设上水平出品位生财富惠民生。建成后项目区将形成以商业服务住宿餐饮以及文化娱乐为主体现代化商业活动区，是体现地域特征集中亮点，良好区域环境快捷方便交通适度商业规模合理规划布局新颖建筑形式以及健全配套功能，有助于提高区域成熟度，反映城市繁茂，体现高品质区域形象，成为凸现城市精神综合象征，提升区城市品位，为人们生产质量与文化生活水平提高创造条件，提高社会福利，对整个县城良好发展有着重要社会意义。构建和谐需要随着体制改革结构调整等因素影响，县和其他城市样，失业待业人员增长速度和总量远远大于同期经济发展和就业需求，存在着严重就业岗位不足问题，形成目前巨大就业压力，隐藏着不和谐因素。县委县政府坚持以人为本，大胆尝试建设和谐新路子，积极探索和谐建设新方法，通过改善就业结构增加就业机会，优化建设结构改善环境解决失业待业人员实际问题。该项目不同于单纯以购物为主项目，它是构建和谐社会重要载体，是社会文明标志区域，它开发建设，可增加不少就业岗位，在定程度上缓解了就业压力，实现经济效益社会效益和环境效益统和城市可持续发展，为构建和谐做出贡献。第三章社会经济因素与市场形势分析第节社会经济因素分析社会因素分析政策层面宏观调控年月日，中国人民银行发布了关于进步加强房地产信贷通知，对房地产开发贷款建筑施工流动资金贷款个人住房贷款和公积金贷款等方面做出了严格规定。新政策出台对防范金融风险促进房地产金融健康发展起到了积极推动作用。年月日，国务院正式向全国下发了国务院关于促进房地产市场持续健康发展通知，首次明确肯定房地产业已经成为国民经济支柱产业。省政府和市政府也先后出台了有关文件，房地产业发展得到了政府部门高度重视，营造了房地产业更加宽松发展环境。消费理念转型经济发展，居民消费水平提高，人们居住消费理念正在由生存型向舒适型方向转变，尤其是住房分配制度改革深化，从居者有其屋至居者优其屋，拓展住房需求量同时，也带动了商业用房需求量增长，需求量急剧增长成为推动我县房地产业发展重要动力。其他层面作用方面是我县房地产经过了十多年发展，已具备了快速发展实力，尤其是企业资金实力增强提高了我县房地产开发水平另方面是外资进入我县房地产开发市场，在弥补开发资金不足同时也带来了全新经营理念，更新了房地产开发企业经营观念，促进了房地产开发水平提高第三是消费需求与消费水平提高也成为推动房地产业向更高层次发展重要因素。区域经济因素分析年全县完成地区生产总值亿元，比上年增长。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。二三产业对增长贡献率分别为和，分别拉动经济增长个百分点个百分点和个百分点。年完成县级财政总收入统计口径，指般预算收入和上划中央三税之和万元，比上年增长。全县城镇居民年人均可支配收入元，增长，剔除价格因素，实际增长。全县居民消费价格指数商品零售价格指数。年末全县从业人员万人。年内新增就业人员万人，其中新增城镇就业人员万人。城镇登记失业率为。年农村外出就业劳动力县外万人，在外务工总收入亿元。健康稳定经济发展速度对项目建设有利。第二节房地产市场形势分析当前市场现状我县房地产市场处于良好发展态势。全年共批准预售项目个，预售面积万新报建项目个，开工面积万总利润为万元万元万元。成本利润率投资利润率总收入利润率由此可见，本项目是能够盈利，说明该项目是可行。动态财务净现值根据本项目实施进度计划以及资金安排，假设土地征地费用与有关报批税费在第个月前次性投入，土地前期开发费与其他相关费用在第个月前次性投入，土地出让销售收入在第个月前次性收缴到位。该项目该项目总投资与总收入现金流量表如下现金流量表单位万元月征地与报批费用土地前期开发费用其他相关费用土地销售收入净现金流量当前土地级开发行业全部投资目标收益率为左右，利用财务净现值流量计算