性，存在变数较多，所以仅对项目营销推广费用做个大概预算，仅供参考之用。平面报媒费用万个整版，个半版，个版，个软文户外广告万电视网络费用万秒分钟广告片，项目电视新闻宣传，项目网站建设及链接项目包装费用万见包装推广费用预算系列广告设计费用万广告设计媒体代理创意表现系列项目宣传活动费用万开工六活动商铺竞买活动经典户型设计大赛优惠权登记申请开盘活动业主联谊活动国庆活动元旦春节活动，日常促销活动等不可预计费用万格尔系数来衡量个国家和地区人民生活水平状况。根据联合国粮农组织提出标准，恩格尔系数在以上为贫困，为温饱，为小康，为富裕，低于为最富裕。历史文化分析齐齐哈尔市是座历史悠久文化古城，有三百多年历史，项目地东北侧有天主教堂，以西有龙沙公园，龙沙公园是齐市历史文化悠久见证。年清政府移吉林水师驻齐齐哈尔。年定齐齐哈尔为水师营制。年于齐齐哈尔设火器营。年齐齐哈尔建城。年黑龙江副都统和将军先后由墨尔根移驻齐齐哈尔。年在齐齐哈尔设黑水厅。年齐齐哈尔为黑龙江省省会。年齐齐哈尔实行市制。新中国成立后，齐齐哈尔先后为嫩江省黑嫩省黑龙江省省会，年黑龙江省与松江省合并，省会设在哈尔滨市，齐齐哈尔改为省辖市。经济发展概况生产总值全市实现生产总值亿元，比上年增长。第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。三次产业结构为。第二三产业对序言年初到年月初，中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部门深入齐齐哈尔市房地产市场继续调查，我们分门别类，采取宏观普查分类立项普查重点调查入户访问随机抽样调查分类抽样等方式，对齐齐哈尔市商业和住宅房地产市场进行了全面调查研究，并形成初步调研报告。在对大量调查数据调查信息统计基础上，形成了本可行性研究报告。本可行性研究报告从项目产品组核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,合招商定位产品定位建筑规划工程设计营销策划物业管理角度提出建议，为集团公司领导提供即时有效建议和决策依据。由于该项目市场调研属于动态式调研，在以后项目运作过程中，我们将会继续跟踪市场，为项目运作提供即时有效决策依据和建议策划目标地标创立齐齐哈尔市新商业地标，并使其含有核心竞争力典范使项目开发与周边各物业形成良好互动，形成齐齐哈尔花园式小区住宅典典户型设计大赛广告连载广电报广告尾版半版月日星期二项目配套系列软文开发商优势篇大商集团简介鹤城晚报广告尾版整版月日星期二项目配套系列软文二开发商优势篇大商地产简介鹤城晚报广告尾版半版月日星期二优惠权登记申请广告及产品推介广告优惠权登记申请倒计时广告鹤城晚报广告尾版整版日报广告尾版半版月日星期四项目配套系列软文三地段优势篇优惠权登记申请倒计时广告鹤城晚报广告尾版整版月日星期五项目配套系列软文四生活配套优势优惠权登记申请倒计时广告鹤城晚报广告尾版整版日报广告尾版半版月日星期日大商国际华庭优惠权登记申请报道鹤城晚报新闻头版版日报新闻头版版月日星期四项目配套系列软文五业主尊贵配套鹤城晚报广告尾版整版月日星期五项目配套软文介绍六规划设计优势及户型设计优势介绍鹤城晚报广告尾版整版月日星期二项目配套软文介绍七项目内部建筑材料配套优势鹤城晚报广告尾版整版月日星期四项目配套软文介绍八物业管理篇鹤城晚报广告尾版整版月日星期二项目配套软文介绍九样板房呈现，样板房介绍鹤城晚报广告尾版整版月日星期四项目配套软文介绍十样板房呈现，样板房介绍鹤城晚报广告尾版整版月日星期项目配套软文介绍十总经理访谈开盘倒计时广告距大商国际华庭盛大开盘还有天鹤城晚报广告尾版整版日报广告尾版半版月日星期三开盘倒计时广告距大商国际华庭盛大开盘还有天鹤城晚报广告尾版整版日报广告尾版半版月日开盘倒计时广告大商国际华庭明日盛大开盘鹤城晚报广告尾版整版星期五广电报广告尾版整版日报广告尾版半版月日星期六大商国际华庭今日隆重开盘鹤城晚报广告尾版整版广电报广告尾版整版日报广告尾版半版月日星期大商国际华庭开盘报道鹤城晚报新闻头版版广电报新闻头版版日报新闻头版版月日星期三大商国际华庭开盘回顾鹤城晚报广告尾版整版月日星期五促销广告鹤城晚报广告尾版整版日报广告尾版版月日星期二促销广告业主联谊会广告国庆购房送大礼活动鹤城晚报广告尾版整版日报广告尾版版月日星期四促销广告业主联谊会广告国庆购房送大礼活动鹤城晚报广告尾版整版日报广告尾版版月日星期五大商国际华庭恭祝全市人民国庆节快乐,鹤城晚报广告尾版整版日报广告尾版版月日星期六大商国际华庭业主联谊会新闻报道鹤城晚报新闻版版日报新闻版版月日大商国际华庭业主联谊会精彩回顾鹤城晚报广告尾版整版星期二日报广告尾版版月日星期二促销广告鹤城晚报广告尾版整版月日星期二促销广告二次优惠权登记申请广告鹤城晚报广告尾版整版月日星期促销广告二次推盘广告鹤城晚报广告尾版整版日报广告尾版版由于市场是动态不断变化，所以，计划要随消费支出都有较大幅度增长。在满足基本衣食住行需求后，城镇居民开始注重生活质量提高，在健身强体便利交通通讯改善居住条件提高生活档次等方面，成为人们生活中追求目标。食品消费增加使恩格尔系数有所回升。良好收入水平和存款状况，使齐齐哈尔人在消费方式选择中普遍倾向于现款消费，而选择贷款消费人群较少。全市居民消费价格总水平与上年同比上涨，其中服务价格上涨。商品零售价格上涨。工业品出厂价格同比上涨。全市居民消费价格总指数为。全年商品房销售价格水平同比上涨，涨幅与上年基本持平，其中，住宅商品房价格水平同比上涨，涨幅比上年低个百分点。说明商品房价格增长速度减缓，预计在今年国家宏观调控强势宣传下，价格将趋于稳定或略有下滑。第二产业在各产业比重中占绝对优势，是齐齐哈尔这个资源型城市显著特征。由于近年来受国际原油市场影响，油价持续攀升，给齐齐哈尔经济带来巨大效益，也给齐齐哈尔收入水平提高带来巨大实惠。齐齐哈尔市房地产市场概况及动态分析齐齐哈尔市房地产整体分析市场发展水平由于齐齐哈尔市特殊历史和产业发展状况，齐齐哈尔市房地产市场起步相对较晚人宿舍型住宅比率较大，商品房市场整体发育不够完善，居民消费心态不够成熟。而且房地产市场相对疲软，较大庆市场有较大差距，城市经济发展速度缓慢，人们收入水平偏低，市场承接力不足，市场呈饱和状态，产品品质较低，竞争激烈，对本项目成功开发提出了严竣考验，但同时由于市场较为初级，仍有不少市场空白点可充分挖掘，也为项目开发提供了市场机会。市场主要特征去年，我们先后对齐齐哈尔市楼市进行了全面调查，从调查中可以看出齐齐哈尔房地产市场有以下特征市场总体开发量大，在售楼盘多现阶段共有近个项目在售，其中个为期房销售，个为现房现房销售，与本项目有较强参照价值项目有上表中个，在后面解析中将着重分析此类项目。这些项目分布较为分散，但总体可划分为个区域，为市中心区西北侧劳动湖周边二为卜奎南大街两侧三为城东龙华路东段两侧。除劳动湖周边外，板块特征不是太明显。其中商业中心区内，在建和在售住宅项目很少，且都是高层住宅，多层和其他物业形态大多集中在新开发小区内。市场空置率较高，销售速度过于缓慢截至年月止，市场空置房达余万平米，市场所有竣工项目无例外都余有不同数量尾房待售，大多数楼盘余房数量偏大。市场销售价格明稳实降，市场价格偏高，与消费者承受价格差距较大市场所有项目虽为明码实价销售，但几乎都存有较大隐性降价空间，尤其是针对次性付款客户。市场价格总体偏高，其价格有上扬趋势，市场在售住宅项目执行价格总体来说偏高，与目标消费者所能承受价格水平存有较大差距，这也是住宅销售市场疲软空置率高主要原范现金流产品以最短营销周期快速资金回笼保证公司现金流。基本策划思路在对项目进行研究分析基础上，确立项目战略切入定位和实施营运前提效益条件从外部和内部视角把握项目核心利益契合点，提出构筑体化价值转换体系启动并整合多个营销推广概念，筑巢引凤速战速决战略思路做足前置营销准备。大胆假设，小心求证，为项目审慎拟定总体定位，包括主题功能等对项目整体建设提出规划设计指导性建议，并对开发计划做出部署。本策划需解决问题本项目不能单纯从建筑面积单层面出发，应从项目自身产品组合业态设置，从所处区域，从鹤城城市发展态势乃至城市对省乃至整个东北城市占位级，应高屋建瓴，以城市运营高度对待。城市升级与产业格局调整成为主旋律。城市运营时代，这是开发商必须深度认知更高级能量从地产开发到更为进步生活方式开发和城市文明开发。今天，地产营销本质是为更进步生活文明开发与城市运营复合价值增值体同时引导城市升级扩展，同时。做为地产开发企业，建筑规划必须保证日后该物业正常经营需求，产品涉及开发商投资者经营者三个主体层面中，开发商在种意义上是提供服务主体，要保证自己开发产品能得到投资者经营者支持，首先须保证产品能满足市场基本需求。任何脱离市场规律开发理念，最后结局是开发商被动成为房东，成为经营主体，被动经营不是每个开发商开发初衷，目前，国内众多商业地产开发多数项目，基本都是这样结局，这些失败教训希望能得到公司决策者关注。如何达到发展商战略目与短期战术目怎样做出正确市场定位怎样规划才能更好地表达产品，发挥产品优越性现金流如何实现。政府优惠政策同意拍地款次性先预交全款二分之，另二分之款额需交作为抵押金，此款以现金形式拍地上缴。项目建设背景根据局集团公司产业结构调整要求，结合二公司实际，经二公司党政领导班子联席会议研究决定，由我公司下属子公司齐齐哈尔万通房地产开发有限责任公司，开发齐齐哈尔市劳动湖南扩用地地块商品住宅及商业小区。公司将以高品质开发建设，优美居住环境和流物业管理为宗旨，建设齐齐哈尔流高品位，具有较深文化底蕴住宅及商业小区。为创建新型城市住宅及商业小区，我公司经过全面认真市场调研，根据目前房地产市场