TOP39大世界商业中心项目可行性研究报告投资建议书.doc文档免费在线阅读

招商工作成功与否，将直接影响商铺销售成交进度，招商工作做得好，可以吸引不少知名品牌店或特色产品经销商签约，必能让投资者增强投资信心。

由于市场竞争激烈，资金回笼压力越来越大，商用物业发展商职能已发生明显变化，原来只负责项目开发建设，为了加速销售，迫使发展商在商铺销售过程中，兼顾了商场管理方职责招商。

策略提前介入制定招商政策招商政策在销售期介入制定是发展商和投资者两方面要求发展商对商铺销售要求商用物业销售要求发展商必须给投资者个投资信心，关键工作就是把商场未来经营运作经营特色经营品种经营手法经营规模经济效益传递给投资者，让投资者对项目有更详尽认知，帮助投资者建立获利信心，从而令销售速度加快。

投资者对商铺投资要求提前介入制定招商政策可大大缩短商场开业时间，让投资者感觉到即买即收，消费者在这里得到是生活质量满足，它定位能体现项目个性。

项目名称建议基于本项目发展商是实力雄厚房开，为使本项目以较为大器感觉立足于市场，同时结合相应形象及主题，敝司建议本项目命名为大世界商业中心。

娱乐于体大规模购物中心，是目前最先进商业形态。

体现了城市功能完善和提供现代城市生活方式能力，本项目借形式来表述站式消费中心概念。

都市依赖都市环境，在都市商业旺地成长安档次最高功能最齐全最具现代化特色大型休闲购物中心。

形象主题定位融安首席社区支持点地块所处地理位置在融安商界拥有至高地位，具备极强市场号召力。

商城是种集购物餐饮休闲和个性，引进高质素商品和现代经营管理模式，定将使本项目成为融安标志性商厦。

二项目形象定位时尚购物概念现代功能配置丰富商品组合舒适购物环境优越消费模式鲜明特色，系列前景规划将使本项目成为融趋向。

本项目正好可以填补这方面空白，为繁荣与振兴融安商业将有较大作用。

市场定位融安中心区商铺中暴涨铺将本项目规划成集购物餐饮娱乐休闲屋顶花园居住等多功能为体综合性商业城，并赋予其鲜明特色专卖店经营为主，缺乏多功能综合型购物中心。

同时，消费者消费观念向休闲文化娱乐等精神消费方面转移，对购物环境购物氛围购物功能要求越来越高。

融安已开始不再适合当前多样化个性化追求休闲以及文化消费异化市场定位，把握住市场机遇，必能取得较理想销售业绩。

第三章项目定位项目市场定位市场定位理念根据对市场及本项目优劣势所进行分析，结合本项目所处地理位置特性，可以看出，目前融安主要以百货公司街铺分析可知，本项目在区位交通地段人气项目可塑性配套等几个方面具备优势，在项目规模周边现有商业业态因素等方面存在不足，因本项目尚处于策划销售初始阶段，只要能解决好种种不足及威胁影响，再辅以差调控政策频频出台，银行贷款商品房预售商品房二手交易等新政策出台及实施，使商品房销售门槛提高，令整个房地产开发界面临洗牌局面，要求发展商具备定量开发资金，同时令销售许可时间延后。

总结从以上直接威胁。

消费观念限制融安居民目前收入水平较低，年人均收入据统计局统计为多元经济承受能力较弱，对价格很敏感假日消费经济还有待完善。

国家政策频频出台，房产销售市场门槛提高近期国家对房地产市场宏观购物广场先行，对本项目有直接威胁长安城市购物广场于本项目处于同区域，并以长安命名，占据品牌上优势就目前情况来看，其商业投资价值高于本项目，长安城市购物广场与本项目商业定位相似，对本项目推广，有。

些好地段商铺会成为商家置业首选。

本项目地处融安城东区商业旺地，会倍受投资者及用家注意，这种由拆迁导致商住新需求将持续定时间如建筑周期等，对本项目而言是利好因素。

项目威胁分析长安城市介入时机利用先进地区较好营销理念结合当地实际情况，可总结出适合本项目营销策略，在销售推广过程取得竞争优势。

临街铺面拆迁促进租赁需求近两年融安老城区大量临街铺面被拆迁，激发了商铺经营需求或租或买商业项目营销手段落后如前文所述，将融安商业项目与柳州相比，现阶段营销手段只停留在引发出投资商铺营销概念和个别出现返租回报以主力商家进驻带动商铺销售阶段，是较为落后。

这样，对本项目而言确是个较好商场部分长安广场强调是旅游文化功能，而本项目则体现是吃穿用住站式消费中心，两者还是有区别互补。

强调中心区城市生活和商业核心区地位，会给大型购物娱乐区带来更多客源和商机。

目前融安区功能项目北面长安广场，该规划将县区分为大型购物区商务办公区文化中心区人民广场周边属于商务办公区和文化中心区，本项目属于大型购物区范畴。

本项目作为商住体开发，住宅部分可考虑商务区配套需求功能，忽略了休闲娱乐功能。

但现阶段购物功能富余状况已出现。

本项目作为新商业楼盘开发，可针对该区购物功能富余休闲娱乐功能不足情况做规划，既可满足市场需求，又可找寻本项目机会点。

长安广场互补城区功能，忽略了休闲娱乐功能。

但现阶段购物功能富余状况已出现。

本项目作为新商业楼盘开发，可针对该区购物功能富余休闲娱乐功能不足情况做规划，既可满足市场需求，又可找寻本项目机会点。

长安广场互补城区功能项目北面长安广场，该规划将县区分为大型购物区商务办公区文化中心区人民广场周边属于商务办公区和文化中心区，本项目属于大型购物区范畴。

本项目作为商住体开发，住宅部分可考虑商务区配套需求商场部分长安广场强调是旅游文化功能，而本项目则体现是吃穿用住站式消费中心，两者还是有区别互补。

强调中心区城市生活和商业核心区地位，会给大型购物娱乐区带来更多客源和商机。

目前融安商业项目营销手段落后如前文所述，将融安商业项目与柳州相比，现阶段营销手段只停留在引发出投资商铺营销概念和个别出现返租回报以主力商家进驻带动商铺销售阶段，是较为落后。

这样，对本项目而言确是个较好介入时机利用先进地区较好营销理念结合当地实际情况，可总结出适合本项目营销策略，在销售推广过程取得竞争优势。

临街铺面拆迁促进租赁需求近两年融安老城区大量临街铺面被拆迁，激发了商铺经营需求或租或买。

些好地段商铺会成为商家置业首选。

本项目地处融安城东区商业旺地，会倍受投资者及用家注意，这种由拆迁导致商住新需求将持续定时间如建筑周期等，对本项目而言是利好因素。

项目威胁分析长安城市购物广场先行，对本项目有直接威胁长安城市购物广场于本项目处于同区域，并以长安命名，占据品牌上优势就目前情况来看，其商业投资价值高于本项目，长安城市购物广场与本项目商业定位相似，对本项目推广，有直接威胁。

消费观念限制融安居民目前收入水平较低，年人均收入据统计局统计为多元经济承受能力较弱，对价格很敏感假日消费经济还有待完善。

国家政策频频出台，房产销售市场门槛提高近期国家对房地产市场宏观调控政策频频出台，银行贷款商品房预售商品房二手交易等新政策出台及实施，使商品房销售门槛提高，令整个房地产开发界面临洗牌局面，要求发展商具备定量开发资金，同时令销售许可时间延后。

总结从以上分析可知，本项目在区位交通地段人气项目可塑性配套等几个方面具备优势，在项目规模周边现有商业业态因素等方面存在不足，因本项目尚处于策划销售初始阶段，只要能解决好种种不足及威胁影响，再辅以差异化市场定位，把握住市场机遇，必能取得较理想销售业绩。

第三章项目定位项目市场定位市场定位理念根据对市场及本项目优劣势所进行分析，结合本项目所处地理位置特性，可以看出，目前融安主要以百货公司街铺专卖店经营为主，缺乏多功能综合型购物中心。

同时，消费者消费观念向休闲文化娱乐等精神消费方面转移，对购物环境购物氛围购物功能要求越来越高。

融安已开始不再适合当前多样化个性化追求休闲以及文化消费趋向。

本项目正好可以填补这方面空白，为繁荣与振兴融安商业将有较大作用。

市场定位融安中心区商铺中暴涨铺将本项目规划成集购物餐饮娱乐休闲屋顶花园居住等多功能为体综合性商业城，并赋予其鲜明特色和个性，引进高质素商品和现代经营管理模式，定将使本项目成为融安标志性商厦。

二项目形象定位时尚购物概念现代功能配置丰富商品组合舒适购物环境优越消费模式鲜明特色，系列前景规划将使本项目成为融安档次最高功能最齐全最具现代化特色大型休闲购物中心。

形象主题定位融安首席社区支持点地块所处地理位置在融安商界拥有至高地位，具备极强市场号召力。

商城是种集购物餐饮休闲娱乐于体大规模购物中心，是目前最先进商业形态。

体现了城市功能完善和提供现代城市生活方式能力，本项目借形式来表述站式消费中心概念。

都市依赖都市环境，在都市商业旺地成长，消费者在这里得到是生活质量满足，它定位能体现项目个性。

项目名称建议基于本项目发展商是实力雄厚房开，为使本项目以较为大器感觉立足于市场，同时结合相应形象及主题，敝司建议本项目命名为大世界商业中心。

其它后备名称第商城金源时代商业中心以上项目名称建议是敝司初步建议，待双方经过深入沟通后再制定项目名称，或通过以社会征集等事件营销形式来制定，加大项目炒作，从而达到项目名称突显项目市场定位目。

三项目功能定位商场商品定位及功能定位楼层功能定位建议街铺北面建材装饰区其它区不作功能限定在东面内街引入婚纱店作为主力店南面临街处引入美容美发店作为主力店北面建为成行建材装饰区通过三种主力行业带动首层商铺人气和内街繁荣。

潮流时尚用品专区数码区手机通讯区荟萃最前卫潮流新奇时尚精品，包括服饰鞋帽精品音像制品特色饮食，店铺均为式数码区为式店铺设计，通过设立两家主力店而形成个繁荣数码区手机通讯区为大卖场设计，统规划，统管理经营，通过仅出售经营权而成行。

美食广场休闲娱乐区中西美食娱乐城卡拉厅其中将网吧和游艺机中心作为三层主力店。

注各楼层规划不同功能以及商品组合是根据消费者需求及消费习性，还有各类型商品对租金承受能力综合而定。

参考目前国外大型购物中心功能规划，大都