TOP41大厦地块商业开发项目可行性研究报告投资建议书.doc文档免费在线阅读

净利润扣除企业所得税后净利润为万元。

经济对比无项目经济分析即该地块维持原状若该项地块维持原状，仍按现状租赁酒店经营，年收益为万元年。

有项目经济分析即该地块进行商业开发项目实施后销售利润额为万元，净利润额为万元。

另自持物业经营利润为地下卖场租赁利润万元年地下车位约个租赁利润万元年合计自持物业年利润额为万元年。

结论按以上有无项目对比分析，该地块进行商业开发不仅能够获得次性收益，且年固定收益也大于原状态。

第六部分合作模式分析联合开发，股权回报模式合作方案由合作房地产边居民平均收入较低其他威胁新拍卖土地对本项目后期威胁。

项目定位市场定位打造成集商业卖场写字办公公寓及其它定向开发综合体。

项目产品定位鉴于项目所属区域中高档商业及写字办楼不多，项目产品以中档品景较好道路交通轻轨号线已通车，地铁号线将途经本项目项目辐射范围内缺乏中高档商业及办公物业，项目具有市场优势。

威胁整体形象差古田片区作为工业贸易区，在整体印象仍较为陈旧周项目所在位置离中心城区距离较远周围旧建筑较多，影响项目形象地块狭长且不规则，建筑格局布置受到限制。

机会市总体规划及硚口区相关规划，项目周位于两个经济带相交位置，商业前④项目周边已有多个中高档小区，中高档人群增加将提升项目潜在价值项目南距汉江江滩约，且无高大建筑物阻挡，具有江景概念通过项目前期市场运作，本项目产品已有定部分定制客户。

劣势解放大道，交通方便，项目周边已初步形成了定商业氛围商业集中也能吸引大量周边地区居民，能从衣食住行各方面满足各消费层次需求临近轨道交通线，对商业房产升值潜力有巨大帮助，会带来更大人流量形态较为破旧。

面向附近居民，档次较低，价格低廉。

该项目周边大型休闲商业及中高档写字楼较少，不能满足周边居民企业消费和需求。

第三部分项目分析及定位项目分析优势本项目南临公交车站和中百仓储附近。

小结该项目位于解放大道商经济带古田四路商带古生态新区观水景区相交部位，项目商业开发潜力较大。

该项目周边商业目前主要集中在解放大道沿线，多为些社区配套型商业，自主形成，麦德龙超市前斑马线有红绿灯，在没有红绿灯情况下横穿解放大道是非常危险，所以这也阻碍了解放大道两边人员流动，人们在横穿马路时会有诸多顾虑。

古田地区人流量最大地方麦德龙超市为附近其次为普爱医院和古田三路三路路口分别设站。

轻轨客运能力为单向万人次小时，设计时速公里。

轻轨号线二期工程从宗关直到吴家山，和期工程想通，直达黄浦路。

人流交通情况项目周边没有过街天桥，通过解放大道只能走人行斑马线。

但只有市区内任起点至任终点最多乘辆公共汽车。

项目地块公交网络成熟，基本满足规则。

轻轨交通已建成通车轻轨也把本片区和市中心繁华地区紧密相连。

轻轨交通号线二期工程正好途径项目门口，并于古田四路古田路路路路路路路路等。

其可以到达关汉口火车站武昌火车站等地，交通非常方便。

到达武广等汉口中心城区车行时间在二十分钟左右。

般而言，对地块交通方便程度判断应满足规则，即市放大道和古田四路十字路口车流量最大。

公交车停靠站本项目周围主要公交站点有，古田四路站古田三路站辛家地站古田二路站等。

所在位置如图上红点所示。

主要公交线路有路路路路路路路路路路市次要道双向四车道古田四路城市次要道双向四车道汉口核心区武昌汉阳车流基本都是通过解放大道到达项目场地货车客车公交车比较多，私家车出租车较少周边道路均无禁止左转等交通管制。

项目周边以解案周边地区人口约万人左右不包含流动人口。

交通状况道路及交通分析解放大道为城市主干道，车流量大，车速快。

道路基本情况览表道路名称道路性质道路红线宽度车行道数解放大道城市主干线双向六车道古田三路城融侨锦江硚口区建路号江汉二桥桥头处联发九都府商铺硚口区解放大道与古田四路交汇处除以上典型楼盘外，周边还有部分老社区，如薄板小区省柴小区易家墩街社区陈家墩小区等，以上新老社区和即将入住小区总计本路汉口人家解放大道号汉水熙园古田四路麦德龙旁古田云彩解放大道号博学仕府硚口区简易车站旁富仕雅庭硚口古田二路凯立花园旁天泽方硚口区古田四路与长丰大道交汇处保利香槟国际硚口区解放大道宗关四中旁城市广场硚口区硚口路号公共交通投资有限公司项目周边楼盘及潜在消费者分析项目周边社区调查楼盘名称地址交房时间户数备注汉口春天解放大道号东方花城古田路号香港映象古田四路解放大道城市花园长丰大道古田二路城市广场硚口区硚口路号公共交通投资有限公司项目周边楼盘及潜在消费者分析项目周边社区调查楼盘名称地址交房时间户数备注汉口春天解放大道号东方花城古田路号香港映象古田四路解放大道城市花园长丰大道古田二路汉口人家解放大道号汉水熙园古田四路麦德龙旁古田云彩解放大道号博学仕府硚口区简易车站旁富仕雅庭硚口古田二路凯立花园旁天泽方硚口区古田四路与长丰大道交汇处保利香槟国际硚口区解放大道宗关四中旁融侨锦江硚口区建路号江汉二桥桥头处联发九都府商铺硚口区解放大道与古田四路交汇处除以上典型楼盘外，周边还有部分老社区，如薄板小区省柴小区易家墩街社区陈家墩小区等，以上新老社区和即将入住小区总计本案周边地区人口约万人左右不包含流动人口。

交通状况道路及交通分析解放大道为城市主干道，车流量大，车速快。

道路基本情况览表道路名称道路性质道路红线宽度车行道数解放大道城市主干线双向六车道古田三路城市次要道双向四车道古田四路城市次要道双向四车道汉口核心区武昌汉阳车流基本都是通过解放大道到达项目场地货车客车公交车比较多，私家车出租车较少周边道路均无禁止左转等交通管制。

项目周边以解放大道和古田四路十字路口车流量最大。

公交车停靠站本项目周围主要公交站点有，古田四路站古田三路站辛家地站古田二路站等。

所在位置如图上红点所示。

主要公交线路有路路路路路路路路路路路路路路路路路路等。

其可以到达关汉口火车站武昌火车站等地，交通非常方便。

到达武广等汉口中心城区车行时间在二十分钟左右。

般而言，对地块交通方便程度判断应满足规则，即市市区内任起点至任终点最多乘辆公共汽车。

项目地块公交网络成熟，基本满足规则。

轻轨交通已建成通车轻轨也把本片区和市中心繁华地区紧密相连。

轻轨交通号线二期工程正好途径项目门口，并于古田四路古田三路路口分别设站。

轻轨客运能力为单向万人次小时，设计时速公里。

轻轨号线二期工程从宗关直到吴家山，和期工程想通，直达黄浦路。

人流交通情况项目周边没有过街天桥，通过解放大道只能走人行斑马线。

但只有麦德龙超市前斑马线有红绿灯，在没有红绿灯情况下横穿解放大道是非常危险，所以这也阻碍了解放大道两边人员流动，人们在横穿马路时会有诸多顾虑。

古田地区人流量最大地方麦德龙超市为附近其次为普爱医院和古田三路公交车站和中百仓储附近。

小结该项目位于解放大道商经济带古田四路商带古生态新区观水景区相交部位，项目商业开发潜力较大。

该项目周边商业目前主要集中在解放大道沿线，多为些社区配套型商业，自主形成，形态较为破旧。

面向附近居民，档次较低，价格低廉。

该项目周边大型休闲商业及中高档写字楼较少，不能满足周边居民企业消费和需求。

第三部分项目分析及定位项目分析优势本项目南临解放大道，交通方便，项目周边已初步形成了定商业氛围商业集中也能吸引大量周边地区居民，能从衣食住行各方面满足各消费层次需求临近轨道交通线，对商业房产升值潜力有巨大帮助，会带来更大人流量④项目周边已有多个中高档小区，中高档人群增加将提升项目潜在价值项目南距汉江江滩约，且无高大建筑物阻挡，具有江景概念通过项目前期市场运作，本项目产品已有定部分定制客户。

劣势项目所在位置离中心城区距离较远周围旧建筑较多，影响项目形象地块狭长且不规则，建筑格局布置受到限制。

机会市总体规划及硚口区相关规划，项目周位于两个经济带相交位置，商业前景较好道路交通轻轨号线已通车，地铁号线将途经本项目项目辐射范围内缺乏中高档商业及办公物业，项目具有市场优势。

威胁整体形象差古田片区作为工业贸易区，在整体印象仍较为陈旧周边居民平均收入较低其他威胁新拍卖土地对本项目后期威胁。

项目定位市场定位打造成集商业卖场写字办公公寓及其它定向开发综合体。

项目产品定位鉴于项目所属区域中高档商业及写字办楼不多，项目产品以中档品牌卖场及中高档写字楼这主力品种，要求品质高，具有区域地标性。

价格定位商业销售均价元平方米写字楼销售均价元平方米公寓销售均价元平方米地下停车场租赁价格按元车位月第四部分项目开发方案地块规划指标落实方案规划指标特别是容积率指标是项目效益指标最关键因素，也是项目能否实现公司及投资人利益最大化决定性因素。

地块基本情况大厦宗地面积平方米折合亩，土地用途为旅游用地，地面建筑包括华联楚天大厦建筑面积约平方米及职工住宅建筑面积约平方米，地面总建筑面积为平方米，现状容积率约。

地块控规现状根据目前市最新上位规划，该项目地块控规是商业，属于级商业用地，强度分区三级，建筑高度控制为不超过米。

根据上位规划和强度分区，该地块额定容积率为，加上修正系数，该项目地块额定容积率最高值为。

相关政策及环境情况近几年国家为了对加大对房地产行业调控力度，出台了些相关政策，特别是年新建设用地容积率管理办法，对建设用地容积率管控更加严格，该用地容积率调整难度较大。

解决方案自接到委托函以来，我办事处充分利用中咨公司在省市良好企业形象及影响力，走访了多个部门，做了大量沟通工作，目前已基本确定通过方案论证及沟通，该地块可批复容积率保底为，力争达到及以上。

土地使用权转让方案土地现状及分析该地块土地性质为划拨用地，若进行商业