TOP43新世纪花园酒店、公寓项目可行性研究报告投资建议书.doc文档免费在线阅读

因此，该项收费原则就是多用多掏钱，少用少掏钱，不用不掏钱。

这样做既符合节能环保要求，降低酒店物料损耗，还可最大限度减少客服人员数量，降低运营成本。

特色服务提示坐式等候大堂办理手续柜台采用低矮桌面式柜台，客人在办理入住及离店手续时可坐在座椅上进行等候。

服务人员也可在座位上进行服务，降低劳动强度。

新鲜居住体验由于我们为酒店设计了不同楼层不同装修风格，因此在客人第次入住时可由客户进行选择。

当客户再次入住时，酒店数据库系统应可自动反映客户历史入住情况，并由接待人员安排客人入住不同装修风格楼层，使客户对酒店不断有新鲜感。

温馨祝福根据客人入住时提供身份证信息，可获知客户生日日期。

当客人在住店期间正好遇到生日，酒店应当面送上生日贺卡及小小果篮表示祝福。

在获取客户信息资料后，酒店数据库系统应可自动或提示服务人员向客人手机发送祝从短期来说项目小户型产品定位符合新政要求，并不存在户型调控问题，从对非首次购房税费方面限制来看，由于小户型产品总价较低，购买需求受契税方面影响不大。

从长期来讲新政出台对市场是个规范化过程，市场规范化适用房建设规模就不小，因此长沙决不会成为此次调控重点地区。

我们对房产调控新六条分析，在很大程度上认为房价会继续上涨，同时市场也会根据新政要求进行定规范和调整，这对于行业长远发展是有利。

针对本案而言，为了维护党和国家以及老百姓切身长远利益，对房地产进行宏观调控都是极为必要。

另外，从长沙情况来看，在全国省会城市中，长沙房价直处于落后水平，其房价排名与人均可支配收入排名十分不对称，且长沙直以来经济观调控，并不是要打压房地产，而是为了防止房地产产生泡沫或泡沫过度膨胀导致将来产生系列经济恶果。

从政治层面来说，房产调控是为了抑制过快增长房价，减缓民怨，维护社会安定团结。

因此，无论从哪个层面来考虑，控目是要遏止房地产投机，抑制房地产投资，促使房地产供需结构合理化，并遏制房地产价格快速上涨。

房地产作为国民经济重要支柱，其地位是不可动摇，其对贡献也是不容置疑。

从经济层面来说，国家对房地产进行宏这也将致使长沙房价不可能过快增长。

基于以上综合分析，我们认为未来五年长沙房价将保持个平稳小幅增长态势。

四宏观调控对长沙房地产市场影响年，国家相继出台系列政策对房地产市场进行宏观调控。

这次宏观调未来几年将作为市场供应主力放量供应。

在市场供应量增长大于需求量增长情况下，供需矛盾加剧理论上将抑制房价增长。

国家对房地产市场进行宏观调控主要目就是要抑制房价，为此采取了系列措施来抑制房价过快上涨，沙房价在未来几年不会出现高速增长态势，而只会保持种平稳上扬态势。

由于长沙房地产市场洼地效应，吸引了大量外来开发商进入，并圈定了大量待开发土地。

目前已知规模在万平方米以上大盘有数十个之多。

这些项目在市场进入产品时代和品牌时代，带动长沙整个房地产开发水平。

政府已经开始有意识地对土地加以控制并对市场加以引导。

尽管从市场预期角度，长沙房价有较大上涨空间，但受供求矛盾及国家对房地产宏观调控双重影响，长市场已经陆续出现高品质楼盘，包括西街花园绿城桂花城上海城美林水郡等，尽管售价远远超过区域市场预期，但仍旧获得市场热烈追捧。

以长三角和珠三角为代表外地实力型开发商纷纷进驻长沙房地产市场，房地产平以及人均可支配收入巨大反差，形成了长沙房地产市场洼地效应，吸引了大批外地开发商及开发资金进入。

因此，从市场预期角度分析，长沙房价仍有较大上浮空间。

从目前市场现状来看，长沙房价上涨出现了若干积极因素会城市房价增幅水平，这与长沙经济实力与居民收入水平是不相称。

从年全国个大中城市房价与人均可支配收入比较来看，长沙人均可支配收入排名第位，房价排名却为位。

而排名第位房价为元平方米。

正是房价与经济发展水售门槛提高，在定程度上也会提高项目资金成本。

拆迁成本大幅度提高，也将较大幅度提高土地价格。

综合成本较大幅度提高，必然会反映到房价较大幅度提高上。

从市场发展角度分析长沙房价增幅水平远远低于全国省性付款或短期分期付款，因此对开发商资金实力要求更高，从而也进步提高了开发资金成本。

由于市场竞争加剧，在定程度上将导致营销成本提高。

由于对房屋品质高要求，在定程度上将提高项目设计成本。

由于预屋品质会有较大提升。

而品质提升必然导致建造成本提升，从而也会导致房价提升。

受国家宏观调控及金融政策紧缩影响，房地产开发商融资成本将会较大提高。

由于土地交易在付款方式上已经从过去较长期付款转变为次集中在边缘地带，因此，市区边缘地带房价大幅度提升将推动总体房价较大幅度提升。

从年及年市场竞争情况看，长沙房地产市场已经逐步从价格竞争转向品质竞争。

特别是外来豪强对房屋品质较高要求，使整个房地产市场房地价格增速远远超出房价增速，导致土地成本大大提升。

由于市区中心地带与边远地带在规划容积率上高低差别，使市区边缘地带楼面地价与市区中心地带相差不大。

由于成本提高导致售价提高，也由于未来市场主要供应量集地价格增速远远超出房价增速，导致土地成本大大提升。

由于市区中心地带与边远地带在规划容积率上高低差别，使市区边缘地带楼面地价与市区中心地带相差不大。

由于成本提高导致售价提高，也由于未来市场主要供应量集中在边缘地带，因此，市区边缘地带房价大幅度提升将推动总体房价较大幅度提升。

从年及年市场竞争情况看，长沙房地产市场已经逐步从价格竞争转向品质竞争。

特别是外来豪强对房屋品质较高要求，使整个房地产市场房屋品质会有较大提升。

而品质提升必然导致建造成本提升，从而也会导致房价提升。

受国家宏观调控及金融政策紧缩影响，房地产开发商融资成本将会较大提高。

由于土地交易在付款方式上已经从过去较长期付款转变为次性付款或短期分期付款，因此对开发商资金实力要求更高，从而也进步提高了开发资金成本。

由于市场竞争加剧，在定程度上将导致营销成本提高。

由于对房屋品质高要求，在定程度上将提高项目设计成本。

由于预售门槛提高，在定程度上也会提高项目资金成本。

拆迁成本大幅度提高，也将较大幅度提高土地价格。

综合成本较大幅度提高，必然会反映到房价较大幅度提高上。

从市场发展角度分析长沙房价增幅水平远远低于全国省会城市房价增幅水平，这与长沙经济实力与居民收入水平是不相称。

从年全国个大中城市房价与人均可支配收入比较来看，长沙人均可支配收入排名第位，房价排名却为位。

而排名第位房价为元平方米。

正是房价与经济发展水平以及人均可支配收入巨大反差，形成了长沙房地产市场洼地效应，吸引了大批外地开发商及开发资金进入。

因此，从市场预期角度分析，长沙房价仍有较大上浮空间。

从目前市场现状来看，长沙房价上涨出现了若干积极因素市场已经陆续出现高品质楼盘，包括西街花园绿城桂花城上海城美林水郡等，尽管售价远远超过区域市场预期，但仍旧获得市场热烈追捧。

以长三角和珠三角为代表外地实力型开发商纷纷进驻长沙房地产市场，房地产市场进入产品时代和品牌时代，带动长沙整个房地产开发水平。

政府已经开始有意识地对土地加以控制并对市场加以引导。

尽管从市场预期角度，长沙房价有较大上涨空间，但受供求矛盾及国家对房地产宏观调控双重影响，长沙房价在未来几年不会出现高速增长态势，而只会保持种平稳上扬态势。

由于长沙房地产市场洼地效应，吸引了大量外来开发商进入，并圈定了大量待开发土地。

目前已知规模在万平方米以上大盘有数十个之多。

这些项目在未来几年将作为市场供应主力放量供应。

在市场供应量增长大于需求量增长情况下，供需矛盾加剧理论上将抑制房价增长。

国家对房地产市场进行宏观调控主要目就是要抑制房价，为此采取了系列措施来抑制房价过快上涨，这也将致使长沙房价不可能过快增长。

基于以上综合分析，我们认为未来五年长沙房价将保持个平稳小幅增长态势。

四宏观调控对长沙房地产市场影响年，国家相继出台系列政策对房地产市场进行宏观调控。

这次宏观调控目是要遏止房地产投机，抑制房地产投资，促使房地产供需结构合理化，并遏制房地产价格快速上涨。

房地产作为国民经济重要支柱，其地位是不可动摇，其对贡献也是不容置疑。

从经济层面来说，国家对房地产进行宏观调控，并不是要打压房地产，而是为了防止房地产产生泡沫或泡沫过度膨胀导致将来产生系列经济恶果。

从政治层面来说，房产调控是为了抑制过快增长房价，减缓民怨，维护社会安定团结。

因此，无论从哪个层面来考虑，为了维护党和国家以及老百姓切身长远利益，对房地产进行宏观调控都是极为必要。

另外，从长沙情况来看，在全国省会城市中，长沙房价直处于落后水平，其房价排名与人均可支配收入排名十分不对称，且长沙直以来经济适用房建设规模就不小，因此长沙决不会成为此次调控重点地区。

我们对房产调控新六条分析，在很大程度上认为房价会继续上涨，同时市场也会根据新政要求进行定规范和调整，这对于行业长远发展是有利。

针对本案而言，从短期来说项目小户型产品定位符合新政要求，并不存在户型调控问题，从对非首次购房税费方面限制来看，由于小户型产品总价较低，购买需求受契税方面影响不大。

从长期来讲新政出台对市场是个规范化过程，市场规范化对房地产行业来说是其长远发展保障，项目定位最大程度上规避了政策风险，为项目成功运作奠定了坚实基础。

从竞争角度来说，新政出台必然会导致中小套型产品市场供应量上升，小户型产品供应量也会有定增加，但这对本案影响不大，方面是由于原来在开发项目按照新政条例进行调整不多，而新开发项目从拿地到上市至少需要到两年时间，其三即便是在本案上市同时同类产品供应量上升，但本案在上市时间产品规划设计方面本来就有固有优势，项目体量并不大，作为个短频快项目受市场影响有限。

五长沙普通住宅市场简析及本项目开发可行性长沙目前普通住宅项目主要集中在二环线以外，未来将主要以大盘竞争为主，目前已知规模在万平方米以上项