1、“.....所以只计成本，不计收入。二地价承受能力分析建筑面积按照容积率计算。销售价格按照价格定位推算价格计算，多层按照元，商业按照元计算销售收入，安置部分按照客户心理承受价位低于市场价元计算地价承受能力安置剩余部分，按照常规房地产开发销售模式计算地价承受能力，房地产开发常规利润率之间，按照常规利润率计算利润率到变化对地价承受能力影响。另外由于目前房地产形势不景气，购房者持币观望，降价呼声越来越高，所以也要考虑降价对地价承受能力影响。安置部分地价承受能力编号项目项目费用销售收入二开发期间投入除土地费用外前期费用基础设施建设费用建筑安装工程费用环境绿化费用销售费用不可预见费用开发间接费用管理费用财务费用等开发期税费三承受总土地款包含契税四承受土地单价不含契税，万元亩万亩五单位建设成本元小结按照容积率计算，总建筑面积，共亩用地。土地使用权归属已收回到荥阳土地储备中心......”。

2、“.....风险相对较低，实现拿地现实性更强。土地用途目前荥阳国营农牧场用地将来住宅用地项目用地现状文，开发房地产项目实现快速回本套现有定难度。第三部分法律及政策性风险分析土地法律性质评估现状土地所有权归属已收回到土地储备中心，属于国有用地，编号荥政储荥政储荥政储土地成本相对低，前期投入土地费用少，但后期建设相关配套设施投入较大。四项目总体评价地块位于郑上路与绕城高速交汇处东北角米位置，四周为农用地，配套设施严重缺乏，在目前经济形势恶化房地产形势严峻背景下产项目开发周围目标客户人群有限，吸引客户购买难度非常大，投资潜力非常有限目前房地产形势严峻，购房者持币待购，观望气氛浓厚，降价呼声高，房地产投资信心严重不足。三项目价值分析目前本地块最大价值就是，不存在市场竞争郑煤集团下属员工多随着荥阳东扩，地块位于郑州荥阳之间，从未来远期规划来看，项目地有定发展前景，但具体时间尚难判断......”。

3、“.....地块具象显示不适合中高档房地活配套设施位于城市偏远区域，绕城高速路东北角，位于农村耕地周围，位置非常偏僻，生活十分不便地块四周没有正规道路，仅有已经损坏乡间道路，目前出入不便，道路条件需要改善。机会周附近没有房地产开发项目项目分析优势地块距离郑煤集团总部新办公地址较近，便于职工上下班距离郑州荥阳均比较近，沿郑上路进入郑州市区荥阳市区均比较方便方便劣势周边医疗教育商业欠缺，周边几乎没有相关日常生置接入口，本项目天然气接入将比较便利。二项目分析分析项目优劣势，是对于制定项目定位和开发战略基础，通过分析项目优劣势和机会威胁，寻找市场机会，利用优势，规避威胁和风险，全面减少项目劣势影响。由郑上路到达项目地乡村道路，项目主要出入道路，约米，还有项目四周规划道路，建设时间和建设单位未定。燃气西气东输郑州天然气门站距离本项目约米......”。

4、“.....如果留本项目不远。规划情况近期两三年内，郑州与荥阳体化建设影响不到本项目，豫龙镇规划建设重点在绕城高速西侧。大市政配套道路现状及规划发展现有道路郑上路，项目出入主要道路，双向六车道。规划改造道路河流湖泊污染等。危险源情况项目东侧有多条高压线路电线，无放射性易燃易爆物品生产或仓储基地等。周边景观周围为农田和花木园艺种植基地，无规划公园游园等，也没有良好自然景观，但南水北调工程距离高速入口项目周边环境治安情况地块南侧为河南武警总队支队，周边为农村村庄，农村居民总体素质不高，治安情况般。空气状况周围无污染源，空气质量良好。噪声情况基本无噪声污染......”。

5、“.....基本相当于农业耕地，周边配套设施十分欠缺，如果完善项目配套，总体开发成本将有所提高。周边配套分布图绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡套配套明细交通地块四周为乡间道路，距郑上路有米左右教育无商服无医疗医院公建设施加油站西气东输郑州天然气门站收费站将拆除宾馆酒店餐饮娱乐等无金融机构无行政企事业单位河南武警总队支队高速公路边均为乡村道路，道路窄且部分已损坏不平整，总体看本地块出入不方便，如果选址在此必须扩建出入道路。公交线路郑上路上有路路公交线路和郑州到荥阳大巴等。交通规划地块周边有三条规划道路。项目周边配高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口地块周边环境项目周边交通系统出行便利度地块距郑上路约米......”。

6、“.....地块周边均为乡村道路，道路窄且部分已损坏不平整，总体看本地块出入不方便，如果选址在此必须扩建出入道路。公交线路郑上路上有路路公交线路和郑州到荥阳大巴等。交通规划地块周边有三条规划道路。项目周边配套配套明细交通地块四周为乡间道路，距郑上路有米左右教育无商服无医疗医院公建设施加油站西气东输郑州天然气门站收费站将拆除宾馆酒店餐饮娱乐等无金融机构无行政企事业单位河南武警总队支队高速公路管理局周边自然资源基本农田目前地块位置非常偏僻，基本相当于农业耕地，周边配套设施十分欠缺，如果完善项目配套，总体开发成本将有所提高......”。

7、“.....周边为农村村庄，农村居民总体素质不高，治安情况般。空气状况周围无污染源，空气质量良好。噪声情况基本无噪声污染。污染情况无化工厂河流湖泊污染等。危险源情况项目东侧有多条高压线路电线，无放射性易燃易爆物品生产或仓储基地等。周边景观周围为农田和花木园艺种植基地，无规划公园游园等，也没有良好自然景观，但南水北调工程距离本项目不远。规划情况近期两三年内，郑州与荥阳体化建设影响不到本项目，豫龙镇规划建设重点在绕城高速西侧。大市政配套道路现状及规划发展现有道路郑上路，项目出入主要道路，双向六车道。规划改造道路由郑上路到达项目地乡村道路，项目主要出入道路，约米，还有项目四周规划道路，建设时间和建设单位未定。燃气西气东输郑州天然气门站距离本项目约米......”。

8、“.....如果留置接入口，本项目天然气接入将比较便利。二项目分析分析项目优劣势，是对于制定项目定位和开发战略基础，通过分析项目优劣势和机会威胁，寻找市场机会，利用优势，规避威胁和风险，全面减少项目劣势影响。项目分析优势地块距离郑煤集团总部新办公地址较近，便于职工上下班距离郑州荥阳均比较近，沿郑上路进入郑州市区荥阳市区均比较方便方便劣势周边医疗教育商业欠缺，周边几乎没有相关日常生活配套设施位于城市偏远区域，绕城高速路东北角，位于农村耕地周围，位置非常偏僻，生活十分不便地块四周没有正规道路，仅有已经损坏乡间道路，目前出入不便，道路条件需要改善。机会周附近没有房地产开发项目，不存在市场竞争郑煤集团下属员工多随着荥阳东扩，地块位于郑州荥阳之间，从未来远期规划来看，项目地有定发展前景，但具体时间尚难判断。威胁周围相关配套设施和道路条件......”。

9、“.....吸引客户购买难度非常大，投资潜力非常有限目前房地产形势严峻，购房者持币待购，观望气氛浓厚，降价呼声高，房地产投资信心严重不足。三项目价值分析目前本地块最大价值就是土地成本相对低，前期投入土地费用少，但后期建设相关配套设施投入较大。四项目总体评价地块位于郑上路与绕城高速交汇处东北角米位置，四周为农用地，配套设施严重缺乏，在目前经济形势恶化房地产形势严峻背景下，开发房地产项目实现快速回本套现有定难度。第三部分法律及政策性风险分析土地法律性质评估现状土地所有权归属已收回到土地储备中心，属于国有用地，编号荥政储荥政储荥政储，共亩用地。土地使用权归属已收回到荥阳土地储备中心，取得郑上路项目土地使用权难度相对较小，风险相对较低，实现拿地现实性更强......”。