TOP31阳光家园房地产项目可行性研究报告投资建议书.doc文档免费在线阅读

三期开发项目计划于年月开工，年月竣工。

整个项目销售计划于年底清盘。

第七章项目经济评价投资利润率投资回收期参照首期开发项目资金回笼情况推算，投资回收期大约为个月，投资回收期不长。

项目价格保本点项目总成本总销售面积万元万平方米元平方米项目销售面积保本点项目总成本销售均价万平方米万平方米项目销售面积保本点约为总销售面积从上述四方面分析来看，项目投资收益较高，风险较小。

第八章项目风险分析本项目投资风险主要来自四个方面宏共建筑元万万元公共道路元万万元公共绿化及景观元万万元小计万元单位建筑面积建筑安装费用成本元单位可售面积建筑安装费用成本万元万元三其它费用勘察设计地款亩万元万元已含所有税费三通平及前期费用万元万元小计万元单位可售建筑面积土地及前期费用成本元二建筑安装费用多层住宅元万万元高层住宅元万万元公济技术指标总用地面积万总建筑面积万其中公共建筑面积万高层住宅万多层住宅万道路用地面积万公共绿地面积万容积率可售商品房建筑面积万二项目直接成本万元土地及前期费用购厅照相馆花店洗衣房等。

组团内商铺为方便各组团内购买日常生活用品，规划少量组团内商铺，最大限度实现商业价值。

四教育配套该小区设小学所，幼儿园三所，拟与省内名校联办。

第四章项目投资分析要经场。

北段商铺功能规划为车站配套服务店铺。

南段自商铺功能规划为汽车相关产品汽车美容除外。

小区内步行街自小区入口至会所规划步行街。

步行街两边为带骑楼式单层商铺。

商铺规划为小区配套服务设施，如咖啡院花园，儿童游戏园百花园以及木架青藤艺术长廊等，将花园融入日常家居生活中，营造种全新邻里共融社区活动场所。

三商业功能区外沿街商铺沿迎宾大道修建部分沿街商铺，分为南北两段，沿街可打通为大商铺或商场等多种活动场所。

以独特运动休闲为项目特色。

二环境景观塑造小区东西靠主入口附近各设个会所，小区水景以南北方向自然贯通。

并以森林带作为纽带，连接各组团，形成景观连廊。

各组团内部相对，以内场地本项目坚持运动与休闲特色，将各种日常简便易行运动休闲设施安排在小区内。

设游泳池儿童戏水池童乐园玩具儿童沙滩秋千跷板极限运动等网球场乒乓球场门球场太极园地颐年园慢跑道攀爬第四章项目规划方案本项目采用次规划分期开发方案。

楼盘素质营造入口在小区西面东面各设个主入口，便于通过迎宾大道及东侧规划路组织交通流线。

北面设次要出入口，方便小蓝中学学生就学。

二活动营造定利益空间。

从快打快销思路出发，项目发售前期以低价位入市，如元平方米起价均价控制在元左右开盘，吸引客户前来抢购物业。

如此可形成项目持续人气，将物业价值与销售速度发挥到最高效果，甚至超出预期。

功率，才能获得县城客户与市区内客户同时青睐。

本项目整体价格虽然与市区内具有定规模及环境楼盘价格比较，具有很大优势，但考虑到城市居民消费观仍不愿离开市中心或个人熟悉片区购房等因素，要吸引城市居民就必须均价宜定为元。

项目价位营销思路从数据来看，本项目素质大大高于周边楼盘，价格上也在本区域内独树帜，若只依靠常规营销手段，很容易陷入价格战不利环境。

故必须依靠独特营销手段，提升项目整体形象，加强销售成格定位本项目期望整体均价为元平方米，基本符合实际，但由于南昌市房地产业现在重心不在城南，结合青云浦区和南昌县居民接受能力，本区域内有良好内环境大规模住宅小区理性定价应为元平方米。

因此，本项目整体瑞香园元平方米朝阳洲千禧颐和园元平方米青山湖恒茂城市花园元平方米。

从上述数据看，南昌市房地产中高档小区住宅销售价格在元之间，尤其是新兴起京东片区，价格在元，符合南昌市现有状况。

项目价盘比较为了让本项目定位更加准确，现将比较项目扩大到全市范围，选取南昌市现阶段知名楼盘同档次楼盘和即将上市大型楼盘，根据调查获得了以下数据京东万科四季花城元平方米京东青春家园元平方米京东金边方米南昌且内商贸大厦元平方米青云浦区新街花园元平方米。

从获得数据来看，本片区住宅价格与本项目期望显然相差很远。

但在项目本身不具备可比性前提下，上述数据不能真正体现本项目市场定位。

南昌市同质楼同本项目之间都缺乏可比性。

首先在项目规模上，现有项目与本项目相距甚远，在内部配套物业管理项目档次等方面都无法和本项目相比。

本区域现有数据如下南昌县内莲花小区元平方米南昌县内华丽园小区元平方同本项目之间都缺乏可比性。

首先在项目规模上，现有项目与本项目相距甚远，在内部配套物业管理项目档次等方面都无法和本项目相比。

本区域现有数据如下南昌县内莲花小区元平方米南昌县内华丽园小区元平方米南昌且内商贸大厦元平方米青云浦区新街花园元平方米。

从获得数据来看，本片区住宅价格与本项目期望显然相差很远。

但在项目本身不具备可比性前提下，上述数据不能真正体现本项目市场定位。

南昌市同质楼盘比较为了让本项目定位更加准确，现将比较项目扩大到全市范围，选取南昌市现阶段知名楼盘同档次楼盘和即将上市大型楼盘，根据调查获得了以下数据京东万科四季花城元平方米京东青春家园元平方米京东金边瑞香园元平方米朝阳洲千禧颐和园元平方米青山湖恒茂城市花园元平方米。

从上述数据看，南昌市房地产中高档小区住宅销售价格在元之间，尤其是新兴起京东片区，价格在元，符合南昌市现有状况。

项目价格定位本项目期望整体均价为元平方米，基本符合实际，但由于南昌市房地产业现在重心不在城南，结合青云浦区和南昌县居民接受能力，本区域内有良好内环境大规模住宅小区理性定价应为元平方米。

因此，本项目整体均价宜定为元。

项目价位营销思路从数据来看，本项目素质大大高于周边楼盘，价格上也在本区域内独树帜，若只依靠常规营销手段，很容易陷入价格战不利环境。

故必须依靠独特营销手段，提升项目整体形象，加强销售成功率，才能获得县城客户与市区内客户同时青睐。

本项目整体价格虽然与市区内具有定规模及环境楼盘价格比较，具有很大优势，但考虑到城市居民消费观仍不愿离开市中心或个人熟悉片区购房等因素，要吸引城市居民就必须营造定利益空间。

从快打快销思路出发，项目发售前期以低价位入市，如元平方米起价均价控制在元左右开盘，吸引客户前来抢购物业。

如此可形成项目持续人气，将物业价值与销售速度发挥到最高效果，甚至超出预期。

第四章项目规划方案本项目采用次规划分期开发方案。

楼盘素质营造入口在小区西面东面各设个主入口，便于通过迎宾大道及东侧规划路组织交通流线。

北面设次要出入口，方便小蓝中学学生就学。

二活动场地本项目坚持运动与休闲特色，将各种日常简便易行运动休闲设施安排在小区内。

设游泳池儿童戏水池童乐园玩具儿童沙滩秋千跷板极限运动等网球场乒乓球场门球场太极园地颐年园慢跑道攀爬场等多种活动场所。

以独特运动休闲为项目特色。

二环境景观塑造小区东西靠主入口附近各设个会所，小区水景以南北方向自然贯通。

并以森林带作为纽带，连接各组团，形成景观连廊。

各组团内部相对，以内院花园，儿童游戏园百花园以及木架青藤艺术长廊等，将花园融入日常家居生活中，营造种全新邻里共融社区活动场所。

三商业功能区外沿街商铺沿迎宾大道修建部分沿街商铺，分为南北两段，沿街可打通为大商铺或商场。

北段商铺功能规划为车站配套服务店铺。

南段自商铺功能规划为汽车相关产品汽车美容除外。

小区内步行街自小区入口至会所规划步行街。

步行街两边为带骑楼式单层商铺。

商铺规划为小区配套服务设施，如咖啡厅照相馆花店洗衣房等。

组团内商铺为方便各组团内购买日常生活用品，规划少量组团内商铺，最大限度实现商业价值。

四教育配套该小区设小学所，幼儿园三所，拟与省内名校联办。

第四章项目投资分析要经济技术指标总用地面积万总建筑面积万其中公共建筑面积万高层住宅万多层住宅万道路用地面积万公共绿地面积万容积率可售商品房建筑面积万二项目直接成本万元土地及前期费用购地款亩万元万元已含所有税费三通平及前期费用万元万元小计万元单位可售建筑面积土地及前期费用成本元二建筑安装费用多层住宅元万万元高层住宅元万万元公共建筑元万万元公共道路元万万元公共绿化及景观元万万元小计万元单位建筑面积建筑安装费用成本元单位可售面积建筑安装费用成本万元万元三其它费用勘察设计费元万万元建设监理费万元万元单位可售面积其它费用成本万元万元四单位可售面积直接成本元三项目间接成本万元管理费万元万元二银行贷款利息万元年万元三销售费用万元万元四营业税万元万元单位可售面积间接成本万元万元四项目总成本万元单位可售面积成本元五商品房住宅销售总额元万万元商业铺面销售总额元万万元六自留物业价值公共建筑万元万元七项目利润总额商品房销售总额商业铺面销售总额项目总成本万元八投资利润率注自留物业公共建筑土地及间接费用已摊入商品房开发成本。

第六章项目开发计划阳光家园项目总投资万元计划开发商品房万，该项目分三期开发，首期开发项目为多层住宅万社区会所商业服务设施阳光广场主要景观个，二期开发项目为多层住宅万幼儿园学校文体及服务设施区内水系及重要景观个，三期开发项目为高层住宅万多层住宅公共建筑收尾小区道路及社区绿化完善。

首期开发项目投资计划购地款万元已付三通平及前期费用万万万万元高层住宅元万万元公共建筑元万万元公共道路元万万元公共绿化及景观元万万元小计万元单位建筑面积建筑安装费用成本元单位可售面积建筑安装费用成本万元万元三其它费用勘察设计费元万万元建设监理费万元万元单位可售面积其它费用成本万元万元四单位可售面积直接成本元三项目间接成本万元管理费万元万元二银行贷款利息万元年万元三销售费用万元万元四营业税万元万元单位可售面积间接成本万元万元四项目总成本万元单位可售面积成本元