TOP42中央商务区城市广场项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线阅读

评价参数全部投资基本折现率综合考虑银行借款利率和项目开发单位期望收益率，取为。

投资回收期基准投资回收期为年。

根据现行财税制度，公司经营期收入为三部分‐‐‐销售住宅写字楼底商个停车位。

住宅总面积为万平方米，除去万平方米回迁，出售面积为万平方米。

住宅均价按元平方米计。

写字楼总面积为万平方米，按元平方米计底商可出售面积为万平方米，按元平方米计预计出售辆停车位，按万元位计。

‐‐‐出租商业。

万平方米，按日租金元平方米计出租停车位个，年租金为元位计。

‐‐‐自营酒店按唐山市市场状况对收入和成本进行估计。

税及税率房地产开发与经营，企业需缴纳营业税，税率为，城市维护建设税为营业税额和增值税额，教育费附加为营业税额所得税税率为应纳税所得额土地增值税根据项目计算情况，选择税率。

成本费用本项目主要有三部分成本费用需建筑密度高，楼间距不足，绿化率低，项目居住舒适度较低。

机会房地产宏观政策有继续朝促进产业发展方向前进。

唐山经济快速发展，人民收入快速增长，房地产市场需求潜力较大。

项目地块和北面开滦综合体地商业和居住氛围不浓厚。

目前房地产整体市场不容乐观，预计年内仍处于低谷期，项目销售压力较大。

唐山写字楼市场直不佳，项目写字楼销售难度大。

唐山目前购房人群进入观望期，市场信心短期难以恢复。

项目，地块四周道路四通八达。

项目是唐山城市核心区大型综合体项目，项目包含大型商场步行街星级酒店高档写字楼高档住宅，各物业互相促进复合创生更大升值潜力。

劣势项目东界和南界目前成熟度不高，。

万达集团是全国知名开发集团，项目具有定品牌效应。

目前中央调控政策是促进房地产回暖和发展，对房地产开发和销售有利。

项目区位较受唐山客户青睐，项目受市场关注度高。

项目交通条件较好，北临新华西道定促进作用。

六分析优势项目位于唐山城市核心，是唐山传统商业旺地和唐山人心目中中心位臵。

项目西面是抗震纪念碑公园，北面隔半个街区是凤凰山公园和大城山公园，南面不远是南湖公园，绿化环境佳舒适感不足，而且地块东南角回迁住宅将对商品住宅部分产生规划布局和总体档次上影响。

周边环境分析项目处于核心区，周边配套较齐全，满足日常生活需要。

项目为综合体，项目号召力和品牌力，相信会对周边发展起到‐层板塔结合楼。

住宅部分采用分组团形式排布，共分三个组团，每个组团栋楼，四周用层高底商作围合。

项目地块规整，功能分区明确，目前对于商品住宅而言，缺点是容积率过高，建筑密度过大，楼间距较小，作为高档住宅条件分析项目地块北侧和西侧是综合共建部分，包含大型商场写字楼酒店学校等公共建筑，地块中央和东界南界是住宅部分，包含住宅和住宅底商。

项目商品住宅部分目前共规划栋楼，其中栋‐层板楼，栋层点式楼，栋段稀缺性很高。

从目前地段认知情况来看，该地块总体评价较好，唐山人目前很认可该地段城市核心地段稀缺性和较高开发价值，抗震纪念广场并不会带来负面影响，而是将纪念碑看成是唐山标志性建筑和唐山骄傲。

规划现在标榜上风上水环保生态等等楼盘往往比较受欢迎，因为这些因素可以使注重居住品质人得到满足。

五项目自身条件分析地段条件分析从现状城市格局来看，项目处于市区核心位臵，中心区目前用地开发已经饱和，地购房者越来越关注居住舒适度。

以前唐山本地项目品质不是特别好，业主主要考虑户型和朝向，要求住宅要正方向，不接受斜向户型。

但是现业主不仅关心户型和等基本需求，也更加关心物业和环境等因素。

唐山空气不好，所以影响已经比较小。

而中间人群，即中产阶层白领客群总体比重很低。

底层人群有较大基础，由于大部分住震后房子，居住升级需求为较强，但此部分人群财务积累速度较慢，购买力相对较弱。

需求特征从唐山需求特征来看，购房客群分析唐山社会财富结构从唐山社会财富结构来看，整体结构呈哑铃形状。

由于唐山产业结构形式，富裕人群较多集中，唐山富裕阶层多为老板和企业高管，主要集中在‐岁，三十年前那场大地震留下阴影对他们，多点指各区域性包括社区性商业。

根据唐山商业分布和业态特点，唐山主要商业分成五个商业区，其中城市中心商业区远洋城商业区小山商业圈辐射范围最大，八方购物广场西部商业功能区辐射范围较小。

四唐山不尽人意，其中自身产品因素偏重，因此并不能完全说明唐山整体市场需求状态。

商业市场分析唐山商业格局呈轴线多点，轴是指整个新华道，线指贯通南北建设路，这两条线决定了未来唐山商业发展整体格局求潜力而言，唐山市场写字楼市场空间有限。

公寓类市场分析唐山目前市场上公寓项目寥寥无几，而且不能算正式酒店式公寓，基本是偏办公公寓。

目前酒店式公寓市场需求相对不足，近年出现公寓类项目销售状态均是写字楼市场主要需求来源，从唐山产业结构看，第三产业占经济比例，第二产业占，是典型工业型城市，第三产业发展相对落后。

从第三产业就业人数增长率看，近三年平均增长率为，且近年增长率逐年降低，故就写字楼需求是写字楼市场主要需求来源，从唐山产业结构看，第三产业占经济比例，第二产业占，是典型工业型城市，第三产业发展相对落后。

从第三产业就业人数增长率看，近三年平均增长率为，且近年增长率逐年降低，故就写字楼需求潜力而言，唐山市场写字楼市场空间有限。

公寓类市场分析唐山目前市场上公寓项目寥寥无几，而且不能算正式酒店式公寓，基本是偏办公公寓。

目前酒店式公寓市场需求相对不足，近年出现公寓类项目销售状态均不尽人意，其中自身产品因素偏重，因此并不能完全说明唐山整体市场需求状态。

商业市场分析唐山商业格局呈轴线多点，轴是指整个新华道，线指贯通南北建设路，这两条线决定了未来唐山商业发展整体格局，多点指各区域性包括社区性商业。

根据唐山商业分布和业态特点，唐山主要商业分成五个商业区，其中城市中心商业区远洋城商业区小山商业圈辐射范围最大，八方购物广场西部商业功能区辐射范围较小。

四唐山购房客群分析唐山社会财富结构从唐山社会财富结构来看，整体结构呈哑铃形状。

由于唐山产业结构形式，富裕人群较多集中，唐山富裕阶层多为老板和企业高管，主要集中在‐岁，三十年前那场大地震留下阴影对他们影响已经比较小。

而中间人群，即中产阶层白领客群总体比重很低。

底层人群有较大基础，由于大部分住震后房子，居住升级需求为较强，但此部分人群财务积累速度较慢，购买力相对较弱。

需求特征从唐山需求特征来看，购房者越来越关注居住舒适度。

以前唐山本地项目品质不是特别好，业主主要考虑户型和朝向，要求住宅要正方向，不接受斜向户型。

但是现业主不仅关心户型和等基本需求，也更加关心物业和环境等因素。

唐山空气不好，所以现在标榜上风上水环保生态等等楼盘往往比较受欢迎，因为这些因素可以使注重居住品质人得到满足。

五项目自身条件分析地段条件分析从现状城市格局来看，项目处于市区核心位臵，中心区目前用地开发已经饱和，地段稀缺性很高。

从目前地段认知情况来看，该地块总体评价较好，唐山人目前很认可该地段城市核心地段稀缺性和较高开发价值，抗震纪念广场并不会带来负面影响，而是将纪念碑看成是唐山标志性建筑和唐山骄傲。

规划条件分析项目地块北侧和西侧是综合共建部分，包含大型商场写字楼酒店学校等公共建筑，地块中央和东界南界是住宅部分，包含住宅和住宅底商。

项目商品住宅部分目前共规划栋楼，其中栋‐层板楼，栋层点式楼，栋‐层板塔结合楼。

住宅部分采用分组团形式排布，共分三个组团，每个组团栋楼，四周用层高底商作围合。

项目地块规整，功能分区明确，目前对于商品住宅而言，缺点是容积率过高，建筑密度过大，楼间距较小，作为高档住宅舒适感不足，而且地块东南角回迁住宅将对商品住宅部分产生规划布局和总体档次上影响。

周边环境分析项目处于核心区，周边配套较齐全，满足日常生活需要。

项目为综合体，项目号召力和品牌力，相信会对周边发展起到定促进作用。

六分析优势项目位于唐山城市核心，是唐山传统商业旺地和唐山人心目中中心位臵。

项目西面是抗震纪念碑公园，北面隔半个街区是凤凰山公园和大城山公园，南面不远是南湖公园，绿化环境佳。

万达集团是全国知名开发集团，项目具有定品牌效应。

目前中央调控政策是促进房地产回暖和发展，对房地产开发和销售有利。

项目区位较受唐山客户青睐，项目受市场关注度高。

项目交通条件较好，北临新华西道，地块四周道路四通八达。

项目是唐山城市核心区大型综合体项目，项目包含大型商场步行街星级酒店高档写字楼高档住宅，各物业互相促进复合创生更大升值潜力。

劣势项目东界和南界目前成熟度不高，商业和居住氛围不浓厚。

目前房地产整体市场不容乐观，预计年内仍处于低谷期，项目销售压力较大。

唐山写字楼市场直不佳，项目写字楼销售难度大。

唐山目前购房人群进入观望期，市场信心短期难以恢复。

项目建筑密度高，楼间距不足，绿化率低，项目居住舒适度较低。

机会房地产宏观政策有继续朝促进产业发展方向前进。

唐山经济快速发展，人民收入快速增长，房地产市场需求潜力较大。

项目地块和北面开滦综合体地块同期开发，唐山传统商区有东移步趋势。

威胁目前地块还有个别房屋未拆迁完毕，有可能影响工程进度。

市政府对房地产开发整顿规则不确定性。

项目对面开滦综合体项目和嘉里凤凰新城项目将是项目潜在竞争威胁。

由于煤炭钢铁价格持续下降，唐山富裕阶层收入受影响较大，影响其购房积极性。

城市核心有向西和向北分化趋势，对项目长远发展可能不利。

七项目定位住宅总体定位住宅市场定位从项目唐山城市背景市场环境来看，做顶级公寓市场尚不成熟。

从项目自身规划设计条件和项目总体量来看，做纯高档住宅市场空间有限，同时项目高容积率难以达到足够产品均好性。

因此建议项目住宅总体定位为城市核心区中高档社区。

结合项目地段稀缺性来看，项目属性同时具备居住和投资双重特性。

住宅目标客户群体本项目未来目标客户群以高端客户群及中高端客户群为主。

客户来源主要包含两部分市中心区