TOP35中央广场项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线阅读

对全市服装经营商家进行摸底，调整营销策略。

结合各种招商业务推广展开招商攻势，如上门拜访电话追踪派报邮寄异地招商等，进行全面立体招商攻击。

通过各种促销活动优惠政策，搞活市场。

广宣策略品牌形象广告策略配合政府株洲日游起点作项目整体形象推广。

品牌广告策略产品广告策略产品卖点展示。

产品广告策略促销广告策略促销广告策略以各种强势卖点为诱惑，吸引商家进场。

注商业物业营销推广周期较长，广告周期安排应以市场为主，根据市场变化情况进行及时调整。

第三部分市场导入期广告宣传计划执行计划纲要产品推介会工作计划活动目本案作为隆庆房地产进入株洲芦淞商圈重点房地产项目，目前隆庆房地产知名度还较低，而通过产品推介会形式，方面是为项目入市作准备，同时本案要实现政府株洲日游起点品牌延伸，前期必然离不开政府大力支持，曼哈顿中心广场开工奠基仪式举行，顺利实现了文化与房产之间嫁接。

通过以上投资性购房不予贷款等。

影响银根紧缩给供需求给开发商带来影响。

方面，开发商在无法获得廉价充分资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链紧张，些在售项目也加大促销力度，以尽快收回成本，进入新正在建设中项目不会受到大冲击。

资金来源政策开发项目资本金比率由提高才允许开工，房屋结构封顶后才许预售购房按揭贷款限制，使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入，限制对购买第二套房贷款，对购买第四套房培训中心会展中心大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大。

影响增加了项目规划审批难度，目前株洲市开发项目中暂时末有明显违规现象。

因此，对荒地破产转产工厂企业用地。

面对政策调整，株洲市部分开发商也有对策，方面重新部署，整合资源，另方面通过联建携手度过难关。

立项规划政策坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场高尔夫球场行政办公楼补偿费用个月内支付率二是征地补偿清欠无拖欠情况三是涉及征地拆迁补偿信访办结率。

影响土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。

今年株洲市大宗开发项目比较多，但开发用地多半是旧城改造，利用了部分危房国有征地拆迁政策中央强调不允许占用亩基本农田上收县级以下土地审批权限堵住以前土地协议出让口子，经营性土地律实行招标挂牌拍卖株洲市政府严格贯彻落实中央下达文件，坚持毫不含糊办公办事是征用土地关政策目前国家管紧土地，看好信贷新政是加强土地和资金供给约束，抑制投资冲动，遏制低水平重复建设，并不是搞刀切限制，这不会影响正常经济发展和社会需求，当然政策带来振荡不可避免波及到株洲市地产市场。

法全部向客户传递。

把握客户心态能力待加强体现在对客户真实目理解不够，只是机械向客户推荐楼盘，把握不住客户心理。

客户引导能力不强销售技巧有待丰富，以便在最短时间把客户引向下定阶段。

三株洲房地产相销售人员把楼盘优势灌输给客户并促使客户下定。

根据对株洲销售人员考察，发现存在以下几个问题基本知识待加强体现在些专业知识或项目基本知识上，许多销售人员对自己楼盘基本信息掌握不够，这样导致楼盘卖点无办法上，整体水平还是偏低，与先进科学模式比较起来还是有段较大差距。

销售人员能力有待提高房地产线销售人员水平，直接决定了个楼盘成功与失败，因为不管前期策划多么完美定位多么精确，最终都是靠线方面，大部分楼盘价格制定不甚合理，没有充分融合景观位置朝向污染等定价依据进行价格细分，在价格制定策略上，对产品本身素质所体现价格差异挖掘较少。

营销模式在营销模式方面，大部分还停留在自己套土要问题是项目包装株洲在售项目中，大部分项目未能达到工地包装外围包装导视系统外围环境营造和谐统。

但随着房地产市场竞争日趋激烈，开发商逐渐认识到包装将成为吸引消费者有力武器。

价格制定在价格格，即缺乏楼盘个性。

再者在楼盘外立面颜色运用上缺乏亮点，无法激起消费者置业欲望。

营销专业化水平有待提高根据对株洲市房地产市场考察，发现株洲房产市场营销水平普遍不高。

就目前株洲市场而言，营销推广存在主有待完善建筑风格缺乏主题和个性。

建筑是有语言。

而株洲市现有建筑风格缺乏创造力，不能充分体现建筑美感，尤其是在整体楼盘风格营造上，同质化越来越严重。

另外在些细节如景观营造文化渲染上无法体现楼盘主题风米。

这就意味着，株洲市众多开发企业没有业绩，没有事做，形同空壳。

由此可知目前株洲市房地产公司除极少数初成规模外，普遍实力不足。

市场契机给予品牌地产公司巨大成长空间，机遇与挑战并存。

产品有待创新，功能市场发展而成熟，而外来成熟开发商强势介入必将进步加速行业整合，优胜劣汰势所必然。

株洲市现有余家开发公司，而年开发量在万平方米以上企业仅仅几家，年房地产开发面积万平方米，而分摊到每家开发企业仅几千平方下来，而我国城市化水平刚好在左右，因此，可以预计将来，我国城市建设将飞速发展，房地产业伴随着城市建设飞速发展也必将是欣欣向荣。

大环境如此，注定了株洲市房地产业繁荣。

开发行业重新洗牌本土开发企业随着市下来，而我国城市化水平刚好在左右，因此，可以预计将来，我国城市建设将飞速发展，房地产业伴随着城市建设飞速发展也必将是欣欣向荣。

大环境如此，注定了株洲市房地产业繁荣。

开发行业重新洗牌本土开发企业随着市场发展而成熟，而外来成熟开发商强势介入必将进步加速行业整合，优胜劣汰势所必然。

株洲市现有余家开发公司，而年开发量在万平方米以上企业仅仅几家，年房地产开发面积万平方米，而分摊到每家开发企业仅几千平方米。

这就意味着，株洲市众多开发企业没有业绩，没有事做，形同空壳。

由此可知目前株洲市房地产公司除极少数初成规模外，普遍实力不足。

市场契机给予品牌地产公司巨大成长空间，机遇与挑战并存。

产品有待创新，功能有待完善建筑风格缺乏主题和个性。

建筑是有语言。

而株洲市现有建筑风格缺乏创造力，不能充分体现建筑美感，尤其是在整体楼盘风格营造上，同质化越来越严重。

另外在些细节如景观营造文化渲染上无法体现楼盘主题风格，即缺乏楼盘个性。

再者在楼盘外立面颜色运用上缺乏亮点，无法激起消费者置业欲望。

营销专业化水平有待提高根据对株洲市房地产市场考察，发现株洲房产市场营销水平普遍不高。

就目前株洲市场而言，营销推广存在主要问题是项目包装株洲在售项目中，大部分项目未能达到工地包装外围包装导视系统外围环境营造和谐统。

但随着房地产市场竞争日趋激烈，开发商逐渐认识到包装将成为吸引消费者有力武器。

价格制定在价格方面，大部分楼盘价格制定不甚合理，没有充分融合景观位置朝向污染等定价依据进行价格细分，在价格制定策略上，对产品本身素质所体现价格差异挖掘较少。

营销模式在营销模式方面，大部分还停留在自己套土办法上，整体水平还是偏低，与先进科学模式比较起来还是有段较大差距。

销售人员能力有待提高房地产线销售人员水平，直接决定了个楼盘成功与失败，因为不管前期策划多么完美定位多么精确，最终都是靠线销售人员把楼盘优势灌输给客户并促使客户下定。

根据对株洲销售人员考察，发现存在以下几个问题基本知识待加强体现在些专业知识或项目基本知识上，许多销售人员对自己楼盘基本信息掌握不够，这样导致楼盘卖点无法全部向客户传递。

把握客户心态能力待加强体现在对客户真实目理解不够，只是机械向客户推荐楼盘，把握不住客户心理。

客户引导能力不强销售技巧有待丰富，以便在最短时间把客户引向下定阶段。

三株洲房地产相关政策目前国家管紧土地，看好信贷新政是加强土地和资金供给约束，抑制投资冲动，遏制低水平重复建设，并不是搞刀切限制，这不会影响正常经济发展和社会需求，当然政策带来振荡不可避免波及到株洲市地产市场。

征地拆迁政策中央强调不允许占用亩基本农田上收县级以下土地审批权限堵住以前土地协议出让口子，经营性土地律实行招标挂牌拍卖株洲市政府严格贯彻落实中央下达文件，坚持毫不含糊办公办事是征用土地补偿费用个月内支付率二是征地补偿清欠无拖欠情况三是涉及征地拆迁补偿信访办结率。

影响土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。

今年株洲市大宗开发项目比较多，但开发用地多半是旧城改造，利用了部分危房国有荒地破产转产工厂企业用地。

面对政策调整，株洲市部分开发商也有对策，方面重新部署，整合资源，另方面通过联建携手度过难关。

立项规划政策坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场高尔夫球场行政办公楼培训中心会展中心大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大。

影响增加了项目规划审批难度，目前株洲市开发项目中暂时末有明显违规现象。

因此，对正在建设中项目不会受到大冲击。

资金来源政策开发项目资本金比率由提高才允许开工，房屋结构封顶后才许预售购房按揭贷款限制，使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入，限制对购买第二套房贷款，对购买第四套房以上投资性购房不予贷款等。

影响银根紧缩给供需求给开发商带来影响。

方面，开发商在无法获得廉价充分资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链紧张，些在售项目也加大促销力度，以尽快收回成本，进入新轮开发。

面对银根紧缩，开发商将首先受到挑战，市场需求也面临考验。

从株洲市房地产开发资金到位情况看，株洲市房地产开发对银行贷款依赖程度不小。

月底到位资金中，国内贷款虽只占，但考虑到施工企业垫资中银行贷款预售商品房中个人住房按揭自筹资金中关联企业使用贷款等因素，银行资金占房地产开发投资比重超过五成。

购房贷款利率上调政策从年月日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于，对购买自住住房且套型建筑面积平方米以下仍执行首付款比例规定。

由于受多重条件限制，能拿到八成贷款市民目前也不多，因而估计新政策实行后对有购房需求市民也有定程度上影响。

影响在定程度上增加了部分购房者压力。

同时，在还款额度以及贷款年限上都有了较大提高和缩短。

同时也增加了开发商在产品上考虑