TOP39嘉铭园住宅开发项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线阅读

它适应了新形势下居住区建设和城市规划需要，打破了传统居住小区规划理论束缚，寻找到了种更适合现代人居住并与城市整体规划和发展相融合居住规划模式。

本项目规划设计核心思想主要有以下几个方面住宅街区化设计理念住宅街区规划模式就是将原有大块住宅小区细化分解成若干个贴近城市街区，半开放式居住组团，并以住宅建造形式带动周边原有城市基础设施完善与升级，使居全部投资现金流量表折现净现金流量内部收益率ˊˊ评价指标税前全部投资净现值万元税后全部投资净现值万元税前全部投资内部收益率税后全部投资内部收益率税前税后全部投资净现值均大于危旧房改造速度。

危旧房最多崇文区，前两年拆迁万户，算上今年计划拆迁万户今年全市计划拆除危房万平方米，动迁居民万户，三年拆迁量达到了危改总量。

预计到年，城区现有危旧房都要完成改造。

区域影响因素淡化年政府年出台了危改加房改新政策，规定危改不再由开发商承担。

崇文区龙潭西里金鱼池，宣武区牛街天桥，丰台区右外开阳里等五片成为首批危改试点。

房改加危改市政建设带危改文物保护带危改等多种方式加快了本市经验中吸取教训，逐步改变经营运作模式，力求市场定位准确，经营理念创新。

与此同时，京城购房者已也纷纷开始觉醒并意识到自己权利。

他们开始注重房屋品质房屋升值潜力以及购房服务质量。

危旧房改造力度加大北京市熟北京房地产市场经过了十几年风雨历程之后，已经逐步形成了体系健全操作灵活有章可循有法可依规范成熟稳定市场格局。

激烈市场竞争也使开发商注意到了提升产品品质，增加产品附加值重要性。

他们正在从以往政华家园区域周边竞争项目市场调研参阅附件项目周边竞争楼盘调查表产品建议通过对周边项目分析，结合本案实际情况，我们认为，本案投资开发存在以下机会点和风险点投资机会点分析市场趋于成富华家园顶秀新园康宁居北潞园政馨家园政华家园长安新城今日家园百环花园康宁居北潞园政馨家园楼板塔结合楼富华家园正阳小区汇丰家园翠城建欣苑长安新城今日家园瑞莲家园丰益城市花园百环花园户型紧凑等特点不谋而合。

值得注意是，部分项目设计了总面积在平米以上跃层及错层，该类户型总价超过万，据市场反应，销售情况不甚良好。

项目建筑形式及户型设计对照表建筑形式畅销户型平均建面多层板楼板式小高层塔筑面积在平米均值上下户型最受市场青睐详见下表。

其市场定位侧重于满足二人世界或三口之家日常生活起居，不贪大，不浮夸，尽量做到有创造有特点有个性，这与经济适用房定价适中实用主义规模质较高，以及开发建造成本等因素影响多在商品房中推广，经济适用房中较少出现以板式小高层为主打项目。

从户型设计来看，该区域内经济适用房主打户型为建筑面积在平米之间两居和三居。

另从下表统计数据可以看出，建塔结合楼。

其中，尤以塔楼为重头，在此次所调查个经济适用房项目中，有处以塔楼为主攻方向，另有三处楼盘也以板塔结合楼为主，两项汇总，选择塔楼或板塔结合楼项目占到了供应总量，板式小高层以及多层板楼由于居住品米政馨家园政华家园元平米顶秀新园元平米建欣苑元平米元平米翠城元平米北潞园小区元平米建筑形式及户型设计分析从南城经济适用房建筑形式来看，主要分为三种类型，即板楼多层及小高层塔楼和板郊区县元平米康宁居元平米今日家园元平米瑞莲家园元平米百环花园元平米元平米汇丰家园元平米长安新城青塔二期元平米富华家园十里堡住宅小区元平米丰益城市花园元平米正阳小区元平益，现有开发项目不会有较大降价，但今后开盘新项目中，中低价位项目比例会逐步提高，市场整体价位结构会逐渐趋于合理。

详见下表南城经济适用房项目价格区位对照表相对区位最高限价三环以内四环以内五环以内远，总价在万元项目市场反应较好，供应量也较大，占到了市场供应总量近七成。

其余低价项目多远离市区，对于占到购房大军九成城区居民来说，并非首选。

而且，由于房地产项目价格刚性，考虑到项目品牌和前期购房客户利算，此类物业项目总价约为万元，为南部地区该类物业当前市场供应主流。

对于区位相对较好，品质较高楼盘，按照最高限价元计算，总价约在万元，其市场供应总量也占到近三成。

两项汇总，我们可以看出目前经济适用房中布来看，京城南部经济适用房项目每平米限价在元以下有两个在元之间有八处价位在元之间有四处。

元之间经济适用房项目占到南城市场供应总量近六成，在这部分项目中，以主力户型平米上下两居平均值来计算布来看，京城南部经济适用房项目每平米限价在元以下有两个在元之间有八处价位在元之间有四处。

元之间经济适用房项目占到南城市场供应总量近六成，在这部分项目中，以主力户型平米上下两居平均值来计算，此类物业项目总价约为万元，为南部地区该类物业当前市场供应主流。

对于区位相对较好，品质较高楼盘，按照最高限价元计算，总价约在万元，其市场供应总量也占到近三成。

两项汇总，我们可以看出目前经济适用房中，总价在万元项目市场反应较好，供应量也较大，占到了市场供应总量近七成。

其余低价项目多远离市区，对于占到购房大军九成城区居民来说，并非首选。

而且，由于房地产项目价格刚性，考虑到项目品牌和前期购房客户利益，现有开发项目不会有较大降价，但今后开盘新项目中，中低价位项目比例会逐步提高，市场整体价位结构会逐渐趋于合理。

详见下表南城经济适用房项目价格区位对照表相对区位最高限价三环以内四环以内五环以内远郊区县元平米康宁居元平米今日家园元平米瑞莲家园元平米百环花园元平米元平米汇丰家园元平米长安新城青塔二期元平米富华家园十里堡住宅小区元平米丰益城市花园元平米正阳小区元平米政馨家园政华家园元平米顶秀新园元平米建欣苑元平米元平米翠城元平米北潞园小区元平米建筑形式及户型设计分析从南城经济适用房建筑形式来看，主要分为三种类型，即板楼多层及小高层塔楼和板塔结合楼。

其中，尤以塔楼为重头，在此次所调查个经济适用房项目中，有处以塔楼为主攻方向，另有三处楼盘也以板塔结合楼为主，两项汇总，选择塔楼或板塔结合楼项目占到了供应总量，板式小高层以及多层板楼由于居住品质较高，以及开发建造成本等因素影响多在商品房中推广，经济适用房中较少出现以板式小高层为主打项目。

从户型设计来看，该区域内经济适用房主打户型为建筑面积在平米之间两居和三居。

另从下表统计数据可以看出，建筑面积在平米均值上下户型最受市场青睐详见下表。

其市场定位侧重于满足二人世界或三口之家日常生活起居，不贪大，不浮夸，尽量做到有创造有特点有个性，这与经济适用房定价适中实用主义规模户型紧凑等特点不谋而合。

值得注意是，部分项目设计了总面积在平米以上跃层及错层，该类户型总价超过万，据市场反应，销售情况不甚良好。

项目建筑形式及户型设计对照表建筑形式畅销户型平均建面多层板楼板式小高层塔楼板塔结合楼富华家园正阳小区汇丰家园翠城建欣苑长安新城今日家园瑞莲家园丰益城市花园百环花园富华家园顶秀新园康宁居北潞园政馨家园政华家园长安新城今日家园百环花园康宁居北潞园政馨家园政华家园区域周边竞争项目市场调研参阅附件项目周边竞争楼盘调查表产品建议通过对周边项目分析，结合本案实际情况，我们认为，本案投资开发存在以下机会点和风险点投资机会点分析市场趋于成熟北京房地产市场经过了十几年风雨历程之后，已经逐步形成了体系健全操作灵活有章可循有法可依规范成熟稳定市场格局。

激烈市场竞争也使开发商注意到了提升产品品质，增加产品附加值重要性。

他们正在从以往经验中吸取教训，逐步改变经营运作模式，力求市场定位准确，经营理念创新。

与此同时，京城购房者已也纷纷开始觉醒并意识到自己权利。

他们开始注重房屋品质房屋升值潜力以及购房服务质量。

危旧房改造力度加大北京市政府年出台了危改加房改新政策，规定危改不再由开发商承担。

崇文区龙潭西里金鱼池，宣武区牛街天桥，丰台区右外开阳里等五片成为首批危改试点。

房改加危改市政建设带危改文物保护带危改等多种方式加快了本市危旧房改造速度。

危旧房最多崇文区，前两年拆迁万户，算上今年计划拆迁万户今年全市计划拆除危房万平方米，动迁居民万户，三年拆迁量达到了危改总量。

预计到年，城区现有危旧房都要完成改造。

区域影响因素淡化年四环路全线贯通带动了沿线房地产市场发展，其中尤以南城受益最大。

两广路改造四环路全线贯通，进步突破了地域对买房束缚。

它将会把建筑密度高交通不畅房价相对高北部和东部地区购买力分散，在定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中影响。

而且四环开通还将带动其周边辐射地区城市发展，南城丰台科学城亦庄方南地区与亚运村中关村等经济文化科技热点区域串联体，便利交通在促使城市扩容同时，也孕育出了许多城市居住热点地区。

南城地价低廉由于城南大部分居住用地均来源于旧厂区外迁所遗留下来工业用地以及部分农村集体用地，故而在土地成本方面，尤其是土地出让金和拆迁安置补偿费用相比京城其他地区明显偏低。

如开发经济适用房，免去土地出让金后，房价优势则更加明显。

商业物业开发升温经历了上个世纪年代末商场供应过热几年后，商业物业，尤其是商场购买力有了定程度积累。

此外，由于城市郊区化发展，城郊住宅小区增多，而与之配套商业设施供应还存在明显缺口，仅仅依靠底商和沿街商业店铺是远远不能满足居民需求。

再者，由于居民消费心理消费行为和消费能力在近几年显著变化而引发了居民对新型商业设施包括商场在内需求。

风险点分析及投资建议打破传统观念束缚在北京东南西北四个区域中，上风上水北部地区历来是人们首选，无论是原来家住东城还是西城南城人都喜欢在有龙脉北城居住，区域性次弱是商务繁华东部，其次是西部，区域性最强是南城，北京人宁要城北张床，不要城南间房例子很多。

由此看来南城人文环境历史文脉均不如其他地区，虽然人们观念在逐步改变，但潜移默化影响仍