TOP40国际商业广场住宅项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线阅读

大型美食城民以食为天是自古以来经久不变道理，而且市人民热情好客，以及具有特色酒文化，都是支撑餐饮行业如火如荼重要原因。

集团在多年商业地产开发过程中，积累了上千家经建收费平方米，三基础设施建设费，道路工程及铺装工程供水工程供电工程排污工程通讯工程照明工程景观工程环卫工程有线电视工程四建筑安装工程费，桩基工程，地下室工程，上部主体工程含粗装修，电梯工程消防工程电气工程给排水发电机组台空调工程，煤气工程弱电工程基坑支护样品房及零星工程五开发间接费监理费用保险费用现场办公费用地基沉降观测消防检测电梯质检防雷检测白蚁防治费等六销售与管理费用，销售费用管理费用招商费用，七工程不可预见费用，八财务费用，贷款利息费用，九投资总额，第二节项目功能面积全社区四周被运河风光，大运河广场，紧紧围抱销售状况范围价格元平方米销售状况起价良好均价较好最高价较好二系超大型综合性商住楼项目，总占地面积约平方米，建筑总面积方米，总建筑面积平方米。

该位置得天独厚，位于传统都心地段之上，城市双轴线淮海南路承德南路，左右逢源，商业最繁华淮海路商业区，紧紧毗邻市重点学校，医院等生活配套设施应俱项目概况位于本项目东北方向，距本项目仅公里，项目分别由层组成两栋住宅和栋层文化宫年淮安房地产市场价格走势元平方米现房期房年年文娱商业办公用房构建而成，总占地面积平立在同区位同类项目对比基础之上综观市房地产市场，与本项目住宅部分最具有可比性项目有和，通过对和项目实地调查，可以看出区域内住宅地产市场前景面积年年房地产市场价格走势分析市房地产市场发展比较健康，价格处于低位上涨状态，年在受宏观调控影响下，价格上涨，预计今后几年仍将保持低速稳定发展趋势。

项目微观市场分析房地产项目微观市场分析是建需求放大，同期房地产市场成交面积增长。

综合三个数据可看出，市房地产市场供需基本平衡。

年淮安房地产开工面积与成交面积万平方米开工面积成交面积年年年淮安房地产竣工面积与成交面积万平方米竣工面积成交，市房地产投资增长依然强劲，可见作为内陆中小城市，市场起步较晚，发展比较健康，受到投资者青睐。

开工面积与成交面积对比数据显示随着投资增长，年房地产开工面积比年增长同期竣工面积减少市场场环境分析市房地产市场宏观分析房地产市场投资状况从数据可以看出近三年以来市房地产市场投资呈现稳定增长态势，特别是年月份，市区房地产投资额为亿元，同比增长了，年在国家宏观调控影响下综合性建筑。

由两栋点式高层和两栋板式高层及临街商铺所组成。

住宅为年淮安市房地产市场投资状况图亿元年年年总投资额住宅投资额商业用房及其他层商业及配套为层，地下层设计成停车场兼人防。

第二节项目市色极佳。

项目规划用地面积平方米，总建筑面积平方米。

其中地上建筑面积为平方米，地下建筑面积为平方米。

住宅项目规划为集高档生态宜居住宅高端商业配套于体国际商业广场住宅项目开发单位置业发展有限公司项目规划国际广场住宅项目位于市地理位置优越交通便利周围基础设施完善，自然景和本土化人才相结合人员构成，公司治理结构清晰，人员专业化素质较高，部门制度健全，以香港集团现代化垂直化管理方式为基础，为住宅项目顺利进展奠定了坚实基础。

项目概况项目名称置业发展有限公司置业发展有限公司是香港集团在市注册项目开发公司，是为开发建设国际商业广场住宅项目而成立专业开发建设与经营管理全资控股公司。

项目公司以中高层委派立了紧密战略合作伙伴关系。

其中商业广场项目由集团联合英国冠军滑冰场中国电影集团星美院线竞得项目土地开发权，体现了商业地产中订单式生产最高层次。

项目开发商介绍高档商住物业，累计总开发建筑面积超过万，并在中国商业地产界建立了广泛人脉关系，与国内外强企业乐购家乐福麦当劳肯德基中国电影集团星美院线冠军溜冰场国美电器苏宁电器等知名商家建城万平米国际商业广场万平米商业广场等项目，积累了丰富商业地产开发经验，并且同中国房地产百强企业集团合作开发建设了厦门中心福州城市广场郑州城市广场等近万万平米家园万平米大酒店等商住项目，尤其是从年以来，集团利用自身国内外商业地产资源，成功开发了万平米国际商业广场万平米国际商业广场等项目，以及在建新城万平米家园万平米大酒店等商住项目，尤其是从年以来，集团利用自身国内外商业地产资源，成功开发了万平米国际商业广场万平米国际商业广场等项目，以及在建新城万平米国际商业广场万平米商业广场等项目，积累了丰富商业地产开发经验，并且同中国房地产百强企业集团合作开发建设了厦门中心福州城市广场郑州城市广场等近万高档商住物业，累计总开发建筑面积超过万，并在中国商业地产界建立了广泛人脉关系，与国内外强企业乐购家乐福麦当劳肯德基中国电影集团星美院线冠军溜冰场国美电器苏宁电器等知名商家建立了紧密战略合作伙伴关系。

其中商业广场项目由集团联合英国冠军滑冰场中国电影集团星美院线竞得项目土地开发权，体现了商业地产中订单式生产最高层次。

项目开发商介绍置业发展有限公司置业发展有限公司是香港集团在市注册项目开发公司，是为开发建设国际商业广场住宅项目而成立专业开发建设与经营管理全资控股公司。

项目公司以中高层委派和本土化人才相结合人员构成，公司治理结构清晰，人员专业化素质较高，部门制度健全，以香港集团现代化垂直化管理方式为基础，为住宅项目顺利进展奠定了坚实基础。

项目概况项目名称国际商业广场住宅项目开发单位置业发展有限公司项目规划国际广场住宅项目位于市地理位置优越交通便利周围基础设施完善，自然景色极佳。

项目规划用地面积平方米，总建筑面积平方米。

其中地上建筑面积为平方米，地下建筑面积为平方米。

住宅项目规划为集高档生态宜居住宅高端商业配套于体综合性建筑。

由两栋点式高层和两栋板式高层及临街商铺所组成。

住宅为年淮安市房地产市场投资状况图亿元年年年总投资额住宅投资额商业用房及其他层商业及配套为层，地下层设计成停车场兼人防。

第二节项目市场环境分析市房地产市场宏观分析房地产市场投资状况从数据可以看出近三年以来市房地产市场投资呈现稳定增长态势，特别是年月份，市区房地产投资额为亿元，同比增长了，年在国家宏观调控影响下，市房地产投资增长依然强劲，可见作为内陆中小城市，市场起步较晚，发展比较健康，受到投资者青睐。

开工面积与成交面积对比数据显示随着投资增长，年房地产开工面积比年增长同期竣工面积减少市场需求放大，同期房地产市场成交面积增长。

综合三个数据可看出，市房地产市场供需基本平衡。

年淮安房地产开工面积与成交面积万平方米开工面积成交面积年年年淮安房地产竣工面积与成交面积万平方米竣工面积成交面积年年房地产市场价格走势分析市房地产市场发展比较健康，价格处于低位上涨状态，年在受宏观调控影响下，价格上涨，预计今后几年仍将保持低速稳定发展趋势。

项目微观市场分析房地产项目微观市场分析是建立在同区位同类项目对比基础之上综观市房地产市场，与本项目住宅部分最具有可比性项目有和，通过对和项目实地调查，可以看出区域内住宅地产市场前景项目概况位于本项目东北方向，距本项目仅公里，项目分别由层组成两栋住宅和栋层文化宫年淮安房地产市场价格走势元平方米现房期房年年文娱商业办公用房构建而成，总占地面积平方米，总建筑面积平方米。

该位置得天独厚，位于传统都心地段之上，城市双轴线淮海南路承德南路，左右逢源，商业最繁华淮海路商业区，紧紧毗邻市重点学校，医院等生活配套设施应俱全社区四周被运河风光，大运河广场，紧紧围抱销售状况范围价格元平方米销售状况起价良好均价较好最高价较好二系超大型综合性商住楼项目，总占地面积约平方米，建筑总面积平方米。

该项目东西长米，南北宽米，地面总高层，建筑高度米，其中商业两层，第层沿街为带门面商铺，第层到第二层是万多平方米大型卖场，第层以上由各高层栋高品质住宅楼组成，面积约平方米，地下层为商业居住共有公用地下停车场，与周边停车位起可以满足同时停放机动车辆非机动车约辆销售状况范围价格元平方米销售状况起价良好均价较好最高价较好小结本项目所在市是房地产市场热点区域，周边各项目良好销售态势说明在中心地段优质房源还是具有较大购买需求另外本项目引进数家世界强商业企业，对业态分布进行统规划，统经营管理，以大中小多种主力店带动人流，形成业态齐全商业中心，也为住宅销售带来非常大利好。

第三节项目分析优势项目位于市中心，地段优势较大尤其是本项目西边淮海南路作为市最为重要商业街，紧邻本项目，地理位置得天独厚，前景极好。

城市主干道四周环绕，市内外往来便利，交通便捷。

本项目住宅全部为高层建筑，高层俯瞰全景，景观好视野开阔住宅户型南北通透，采光通风效果好，动静分离明显配套设施齐全。

集团依靠商业地产品牌连锁开发模式，引进乐购入驻，将会极大拉动人气。

项目高档次高层住宅与综合大型商业形成互补优势。

国际未来主流商业业态，乐购超市，精品店，美食街等充分满足人们购物娱乐休闲餐饮文化等各方面消费需求。

劣势由于本项目住宅为高层建筑，建筑成本较高。

由于项目地处闹市区，如果处理不好，可能会有噪声影响。

机会市人口较多，年全市人口达到万，其中市区人口达到万，已接近万人中等城市水平。

近三年以来市房地产市场投资呈现稳定增长态势，投资客较多，未来项目市场发展前景较好。

从近两年房地产市场价格走势可以看出，房价在稳步上涨，则说明本项目实现利润增长前景是比较可观。

从近两年房地产市场供需分析，市场需求量有上升趋势，更有利于本项目销售阶段去化速度。

市房地产市场目前发展态势较好威胁金马广场中央新亚国际广场淮海第城运河明珠天龙御城上城新世纪豪园等众多项目大规模开发，使当地消费者有了更多选择空间，与我们形成定竞争，会相对影响销售阶段去化速度。

综上所述地区缺少高档次生态宜居性住