TOP43土地一级开发威尼斯水城项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线阅读

为计算方便，未考虑修正系数海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目合作模式选择容积率指标随楼面地价变动情况随着楼面地价容积率水平和可出让面积情况下，土地出让净收益无法抵偿项目开发投入，即项目待分配收益为负值，从经济分析角度项目不可行。

在控规不调整静态情况下，无法合作，建议不合作。

控规调整动态情况前文已述，控规容积率和可出让面积比例两个因素都作出调整情况下，可以实现较为理想项目投资收益率。

以下，首先锁定控规调整目标，然后，在此基础上提出几个合作模型。

控规调整目标关于可出让土地所占比例，前文已经进行了分析，为了实现项目预期收益，可出让土地所占比例应该不小于，以下就容积率调整方向进行分析。

基于楼面地价元平方米容积率规调整指标结合西海岸新区元平方米楼面土地单价，计算出确保预期土地市场价实现容积率水平在到之间。

为计算方便，未考虑修正系数分析在明确本项目现行控制性规划项目区域内权属地类情况基础上，以上已经计算出本项目投入情况，下面将结合市场以及项目本身规划调整可能进行经济可行性分析。

分析包括两个方面内容静态分析和动态分析。

静态分析滚动开发原则，项目资金使用情况如下图所示海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目经济可行性分析项目经济可行性用为万元。

项目总投资项目总投资包括了土地征收费用工程建设成本及项目前期后期费用三个部分。

即项目总投入土地征收费用工程建设成本前期后期费用万元。

项目工期与资金安排项目开发周期年，本着分期投入估算，五通平工程费用大约为每亩万元，本项目工程费用约为海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排万元。

项目前期后期费用根据经验估算，前期控规调整及后期项目招商大约费设用地有偿使用费征地补偿费居民拆迁现金补偿费居民拆迁安置非现金补偿费安置房用地基准地价款安置房设计费安置房建设资金成本即财务费用等。

土地征收各项费用总和万元。

工程建设成本五通平工程费用据海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排征地拆迁其他费用安置房立项及设计费约万元拆迁及安置房建设资金成本及管理费约为万元。

共计约为万元。

土地征收总成本土地征收总成本包括了新征建估算标准，每户万元现金补偿，补偿费用为万元。

每户补偿项分别为按每平方米元回购平方米拆迁房需要元农转居生活补助费元超转病残医疗补助费元搬家费元拆房及渣土清理元奖励费元。

见下表海南海口市人民政府关于颁布实施通知海府号，灵山镇居住用地三级土地基准地价万元亩，则需缴纳占用土地费用万元。

居民安置现金补偿项目区域内共有人口人，约户。

比照北京公司长流南片区土地级开发海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排为万元。

居民安置土地成本按容积率计算，安置房需占用土地万平方米，其中万平方米为共计需建设安置房总面积，即亩。

根据区土地级开发估算标准，按元平方米单位造价投入建设，全部投资为万元。

每户拆迁安置补偿平方米住房和平方米商铺，拆迁户另需按元平方米价格回购平方米住房。

安置房最终成本即居民安置非现金补偿部分户，考虑到本项目区域内可出让土地面积有限，且容积率偏低，建议采用整体拆迁集中安置拆迁安置方案。

拆迁补偿方案非现金部分考虑按每户平方米安置房考虑，共需建设安置房面积万平方米。

比照北京公司长流南片征地补偿统计这里征地补偿包括了上述征地补偿费青苗补偿费林木补偿费虾塘等养殖水面补偿费耕地占用税耕地复垦费被征地农民社保费。

七项之和为万元，见下表居民安置非现金补偿项目区域内共有人口人，约分原则，参照海南东环铁路项目征地拆迁补偿方案海口晚报网月日讯，其中政府负担部分按每亩元计收，本项目社会保障费为万元。

海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排人民政府关于印发通知琼府号，耕地占用复垦费为每亩元，本项目耕地占用复垦费为万元。

社会保障费根据国务院关于加强土地调控有关问题通知规定，被征地农民社会保障费用按照政府被征地农民各分担部预估，则养殖水面补偿费为万元。

耕地占用税根据海南省实施办法海南省人民政府令第号，海南省海口市与三亚市耕地占用税征收标准为元平方米，即元亩，本项目耕地占用税为万元。

耕地占用复垦费根据海南省参照海南东环铁路项目征地拆迁补偿方案海口晚报网月日讯，鱼塘包干补偿费为元亩，低位虾塘包干补偿费元亩，高位虾塘包干补偿费元亩。

按高位虾塘与低位虾塘各占半情况，对项目内养殖水面补偿情况进行知琼府号，林木补偿费为每亩约元区域内大部分为桉树，补偿价格元株，每亩合理株数，即林木补偿费万元。

海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排养殖水面补偿参知琼府号，林木补偿费为每亩约元区域内大部分为桉树，补偿价格元株，每亩合理株数，即林木补偿费万元。

海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排养殖水面补偿参照海南东环铁路项目征地拆迁补偿方案海口晚报网月日讯，鱼塘包干补偿费为元亩，低位虾塘包干补偿费元亩，高位虾塘包干补偿费元亩。

按高位虾塘与低位虾塘各占半情况，对项目内养殖水面补偿情况进行预估，则养殖水面补偿费为万元。

耕地占用税根据海南省实施办法海南省人民政府令第号，海南省海口市与三亚市耕地占用税征收标准为元平方米，即元亩，本项目耕地占用税为万元。

耕地占用复垦费根据海南省人民政府关于印发通知琼府号，耕地占用复垦费为每亩元，本项目耕地占用复垦费为万元。

社会保障费根据国务院关于加强土地调控有关问题通知规定，被征地农民社会保障费用按照政府被征地农民各分担部分原则，参照海南东环铁路项目征地拆迁补偿方案海口晚报网月日讯，其中政府负担部分按每亩元计收，本项目社会保障费为万元。

海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排征地补偿统计这里征地补偿包括了上述征地补偿费青苗补偿费林木补偿费虾塘等养殖水面补偿费耕地占用税耕地复垦费被征地农民社保费。

七项之和为万元，见下表居民安置非现金补偿项目区域内共有人口人，约户，考虑到本项目区域内可出让土地面积有限，且容积率偏低，建议采用整体拆迁集中安置拆迁安置方案。

拆迁补偿方案非现金部分考虑按每户平方米安置房考虑，共需建设安置房面积万平方米。

比照北京公司长流南片区土地级开发估算标准，按元平方米单位造价投入建设，全部投资为万元。

每户拆迁安置补偿平方米住房和平方米商铺，拆迁户另需按元平方米价格回购平方米住房。

安置房最终成本即居民安置非现金补偿部分海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排为万元。

居民安置土地成本按容积率计算，安置房需占用土地万平方米，其中万平方米为共计需建设安置房总面积，即亩。

根据海口市人民政府关于颁布实施通知海府号，灵山镇居住用地三级土地基准地价万元亩，则需缴纳占用土地费用万元。

居民安置现金补偿项目区域内共有人口人，约户。

比照北京公司长流南片区土地级开发估算标准，每户万元现金补偿，补偿费用为万元。

每户补偿项分别为按每平方米元回购平方米拆迁房需要元农转居生活补助费元超转病残医疗补助费元搬家费元拆房及渣土清理元奖励费元。

见下表海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排征地拆迁其他费用安置房立项及设计费约万元拆迁及安置房建设资金成本及管理费约为万元。

共计约为万元。

土地征收总成本土地征收总成本包括了新征建设用地有偿使用费征地补偿费居民拆迁现金补偿费居民拆迁安置非现金补偿费安置房用地基准地价款安置房设计费安置房建设资金成本即财务费用等。

土地征收各项费用总和万元。

工程建设成本五通平工程费用据估算，五通平工程费用大约为每亩万元，本项目工程费用约为海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排万元。

项目前期后期费用根据经验估算，前期控规调整及后期项目招商大约费用为万元。

项目总投资项目总投资包括了土地征收费用工程建设成本及项目前期后期费用三个部分。

即项目总投入土地征收费用工程建设成本前期后期费用万元。

项目工期与资金安排项目开发周期年，本着分期投入滚动开发原则，项目资金使用情况如下图所示海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目经济可行性分析项目经济可行性分析在明确本项目现行控制性规划项目区域内权属地类情况基础上，以上已经计算出本项目投入情况，下面将结合市场以及项目本身规划调整可能进行经济可行性分析。

分析包括两个方面内容静态分析和动态分析。

静态分析是指在现行规划条件下，根据目前市场情况，计算分析项目收益情况。

动态分析是指综合考虑变动市场及规划调整双因素，分析项目在不同情况下收益情况。

首先，明确土地成交后须上缴省级以上土地财政比例。

土地成交收益上缴在项目土地实现出让变现后，首先要向省级以上财政缴纳应该缴付税费，在本部分分析中，首先明确般情况下土地级开发所需缴付分项，然后，将所提交各个分项按照统基础基数进行归纳，形成以土地成交价款为基础总上缴比例值。

上缴项目分项农业开发资金根据关于印发通知琼财字号，在土地成交价款中须计提农业开发资金，计提金额开发面积亩土地收益基金根据关于印发通知财综海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目经济可行性分析号，在土地成交价款中须计提国有土地收益基金，计提金额土地成交价款上缴计提农业开发资金与国有土地收益基金后土地成交价款，命名为土地成交总价款。

土地出让金根据海南人民政府关于进步加强土地使用权出让金征收与使用管理工作通知琼府号，须上缴省土地出让金，计提金额土地成交总价款被征地农民保障资金根据海南省政府办公厅通知琼府办号，须上缴被征地农民保障资金，计提金额土地成交总价