TOP34广东湛江市体育中心东侧项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线阅读

长久来看，随着宝钢项目和石化项目动工建设，大量外来人口将迁入湛江，而市内也存在着巨大改善性住房需求，湛江房地产市场长期看好。

第四部分项目拟投资理由分析粤西和北部湾经济圈经济和交通中心城市湛江，近年来经济发展迅速，尤其是钢铁项目和中科石油炼化项目落户将直接大幅拉动湛江经济，发展前景看好居民收入水平大幅度提升，城市居民改善居住需求显得尤为强烈。

城市人口万含流动人口，湛江人口万，城市化率水平不高，市场容量潜力大从宏观市场看现阶段国家宏观调控政策实施，和房地产市场正处于复杂调整时期，多数房地产商持观望态度。

以成功拍得海湾郦都项目经验来看，我公司可以较小成本入市从微观市场来看该地块住宅部分亩在年流拍三次，起拍价格从最初万亩降至最后次万亩。

本次拍卖地块合并了紧邻体育南路亩商业用地，起拍价格为万亩，每亩起拍价实际较第次公告价格降低约成交均价曾在年月份达到了历史性元，之后逐步下降，在年月达到元，赤坎金沙湾片区少数高端楼盘均价甚至突破了万元大关。

四市场供需分析年下半年湛江市区新项目相对集中开发建设，导致年市场供给相对较大，市场发生变化，全国许多城市价格掉头下行情况下，湛江市商品房销售均价虽然增幅有所下降，但是价格仍然保持上涨，年均价达到了元平米。

年年年年年销售面积万平米销售均价元平米近年湛江市商品住宅市场。

年市区商品房市场分析施工面积万平米新开工面积万平米竣工面积万平米销售面积万平米销售均价元平米年年年年年三商品房市场价格湛江市商品房销售均价直保持稳定上升态势，尤其在年宏观面积万平米成交建筑面积万平米楼面价元平米湛江房地产投资额分析图亿元房地产投资额增长率房地产开发概况年年湛江市施工面积为万平米，新开工面积为万平米，竣工面积为万平米，销售面积为万平米在逐年递增，但是增长率起伏变化较大。

年房地产投资额达亿，同比增幅。

年湛江市市区土地成交状况年年年年年供应占地面积亩成交占地面亩成交单价万元亩年湛江市市区土地成交状况年年年年年供应建筑价格情况分析年，湛江市区土地成交均价走势呈倒型增长走向，年土地成交均价为万元亩，楼面价为元平米。

二房地产投资开发概况房地产投资湛江市房地产发展起步较晚，房地产开发投资量相对较少，虽然也民治路南侧，人民东路以北商服霞山区避风塘地段商住霞山区录村路南侧录村二路西侧商住霞山区椹川西三路号商住赤坎区观海路以西商住霞山区机场路号商住麻章区金洋路北侧商住赤坎区海田路东侧商住近年土地成交体育南路以北商住赤坎区海滨大道西四航局以南乐山大道北面商住开发区海滨大道西四航局以南乐山大道北面商住霞山区瑞云北路号商住麻章区椹川大道南号商住霞山区椹川大道南号赤坎区军民堤松苑路北商住霞山区，成交占地面积共计亩建筑面积万平米。

具体成交明细如下。

成交时间行政区域四至范围用地属性建筑面积万平米成交单价万元亩楼面价元平米麻章区瑞云中路东侧商住赤坎区人民大道西体育北路以南三部分市场研究土地市场近年土地出让情况近四年来湛江市区用于建设商品房土地供给量较少，自年至今，通过招拍挂方式总共出让宗用于建造商品房土地。

年，湛江市区土地市场供应占地面积共计亩建筑面积万平米万吨，总投资额超过亿元，用地平方公里填海平方公里，预计年底建成投产。

钢铁和石化两大项目将拉动投资亿元左右，大批上下游配套项目落户湛江，使湛江将成为湛江经济发展龙头和广东西部最具活力新兴经济区。

第和中科炼化两大项目选址东海岛，投资额超过亿元。

其中，宝钢集团与广东省投资湛江钢铁基地项目首期建设规模为年产钢万吨，计划投资亿元中石化与科威特石油公司合资中科炼化体化项目建设规模为炼油万吨生产乙烯择为提升核心完善功能，西扩东拓拉开框架，北推南进做大做强，完善城市功能，提高城市品位。

湛江城镇人均住房面积平方米居住面积城市宏观总结从上述资料来看，湛江市经济近年来稳步增长。

目前，钢铁基地绿色家园人本理念规划，按照个片区四个组团个片区霞山赤坎和开发区四个组团坡头东海麻章和临港工业园城市空间布局和环渤海湾拓展原则，结合考虑影响城市空间拓展主要因素，城市发展方向选城市居民居住环境进步改善，城镇居民人均居住面积，同比增长，略高于全国平均面积。

湛江工业增加值分析图亿元工业增加值增长率城市发展规划湛江市在十五规划中，城市发展规划以建设百姓城市外商及港澳台企业实现增加值亿元，增长。

按轻重工业分，轻工业增加值亿元，增长重工业增加值亿元，增长。

从下图可以看到，湛江工业产值增速自年以来逐年放缓，但是在年得到快速增长。

城市居民住水平年度湛江产值全年全部工业完成增加值亿元，增长，对增长贡献率为，拉动增长个百分点。

规模以上工业企业实现增加值亿元，增长其中，国有及国有控股企业实现增加值亿元，增长股份制企业实现增加值亿元，增长产值全年全部工业完成增加值亿元，增长，对增长贡献率为，拉动增长个百分点。

规模以上工业企业实现增加值亿元，增长其中，国有及国有控股企业实现增加值亿元，增长股份制企业实现增加值亿元，增长外商及港澳台企业实现增加值亿元，增长。

按轻重工业分，轻工业增加值亿元，增长重工业增加值亿元，增长。

从下图可以看到，湛江工业产值增速自年以来逐年放缓，但是在年得到快速增长。

城市居民住水平年度湛江城市居民居住环境进步改善，城镇居民人均居住面积，同比增长，略高于全国平均面积。

湛江工业增加值分析图亿元工业增加值增长率城市发展规划湛江市在十五规划中，城市发展规划以建设百姓城市绿色家园人本理念规划，按照个片区四个组团个片区霞山赤坎和开发区四个组团坡头东海麻章和临港工业园城市空间布局和环渤海湾拓展原则，结合考虑影响城市空间拓展主要因素，城市发展方向选择为提升核心完善功能，西扩东拓拉开框架，北推南进做大做强，完善城市功能，提高城市品位。

湛江城镇人均住房面积平方米居住面积城市宏观总结从上述资料来看，湛江市经济近年来稳步增长。

目前，钢铁基地和中科炼化两大项目选址东海岛，投资额超过亿元。

其中，宝钢集团与广东省投资湛江钢铁基地项目首期建设规模为年产钢万吨，计划投资亿元中石化与科威特石油公司合资中科炼化体化项目建设规模为炼油万吨生产乙烯万吨，总投资额超过亿元，用地平方公里填海平方公里，预计年底建成投产。

钢铁和石化两大项目将拉动投资亿元左右，大批上下游配套项目落户湛江，使湛江将成为湛江经济发展龙头和广东西部最具活力新兴经济区。

第三部分市场研究土地市场近年土地出让情况近四年来湛江市区用于建设商品房土地供给量较少，自年至今，通过招拍挂方式总共出让宗用于建造商品房土地。

年，湛江市区土地市场供应占地面积共计亩建筑面积万平米，成交占地面积共计亩建筑面积万平米。

具体成交明细如下。

成交时间行政区域四至范围用地属性建筑面积万平米成交单价万元亩楼面价元平米麻章区瑞云中路东侧商住赤坎区人民大道西体育北路以南体育南路以北商住赤坎区海滨大道西四航局以南乐山大道北面商住开发区海滨大道西四航局以南乐山大道北面商住霞山区瑞云北路号商住麻章区椹川大道南号商住霞山区椹川大道南号赤坎区军民堤松苑路北商住霞山区民治路南侧，人民东路以北商服霞山区避风塘地段商住霞山区录村路南侧录村二路西侧商住霞山区椹川西三路号商住赤坎区观海路以西商住霞山区机场路号商住麻章区金洋路北侧商住赤坎区海田路东侧商住近年土地成交价格情况分析年，湛江市区土地成交均价走势呈倒型增长走向，年土地成交均价为万元亩，楼面价为元平米。

二房地产投资开发概况房地产投资湛江市房地产发展起步较晚，房地产开发投资量相对较少，虽然也在逐年递增，但是增长率起伏变化较大。

年房地产投资额达亿，同比增幅。

年湛江市市区土地成交状况年年年年年供应占地面积亩成交占地面亩成交单价万元亩年湛江市市区土地成交状况年年年年年供应建筑面积万平米成交建筑面积万平米楼面价元平米湛江房地产投资额分析图亿元房地产投资额增长率房地产开发概况年年湛江市施工面积为万平米，新开工面积为万平米，竣工面积为万平米，销售面积为万平米。

年市区商品房市场分析施工面积万平米新开工面积万平米竣工面积万平米销售面积万平米销售均价元平米年年年年年三商品房市场价格湛江市商品房销售均价直保持稳定上升态势，尤其在年宏观市场发生变化，全国许多城市价格掉头下行情况下，湛江市商品房销售均价虽然增幅有所下降，但是价格仍然保持上涨，年均价达到了元平米。

年年年年年销售面积万平米销售均价元平米近年湛江市商品住宅市场成交均价曾在年月份达到了历史性元，之后逐步下降，在年月达到元，赤坎金沙湾片区少数高端楼盘均价甚至突破了万元大关。

四市场供需分析年下半年湛江市区新项目相对集中开发建设，导致年市场供给相对较大，造成年供求失衡。

年商品房供需大幅增加，供需比也同比回升，但整体市场供给仍高于需求。

年总供给量基本变化不大，但销售面积也同比下降较大。

年供求比为，年总供给量为万，总销售面积万。

自年年月份，市场累计供给万，而同期市场需求为万，供需比为按年月年月平均万去化速度，该期间商品房新增存量约万近个月去化。

年年月湛江市辖区商品房供需览表万年年年年销售面积批准预售面积供求比年年月湛江市商品房供需分析图万商品房批准预售面积商品房销售面积供需比年月商品住宅去化量万，本期间商品住宅供需比为年月商品住宅供给量万。

五市场版块分析通过对湛江房地产调研分析，目前湛江房地产开发建设基本以赤坎和霞山为主，赤坎和霞山链接带开发区房地产市场在慢慢成形，目前结合同行对版块市场理解，湛江市辖区房地产基本可分为赤坎霞山开发区三大版块。

赤坎版块赤坎版块是湛江房地产销售主力版块，年年度赤坎商品房销售占市辖区近八成，现在仍然是湛江开发建设大盘集中区域。

本项目主要竞争对手之占地亩湛江在建最大楼盘西粤京基城就坐落在赤坎区市体育中心