41文殊院片区旧城改造项目可行性投资论证建议报告文档

五成都城区内旅游景点及相关经济圈分析本章从成都旅游市场经济角度，对文殊院片区及成都市内数个典型旅游景区及其关旅游经济圈进行分析，并以此为文殊院片区改造方向提供支持。

武侯祠经济圈武侯祠是中国历史上唯座按帝王规格建造丞相祠堂，现存有部分春秋期较短，本次评估以基础设施建设费建筑安装工程费与公共配套建设费之和计取。

不可预见费用万元期间费用期间费用包括财务费用和销售费用。

本项目财务费用为支付银行贷款利息，故按预计发生额计算。

业主拟于项目开发初期向银行贷款万元，计划于年后归还借款，年息估算为银行年期贷款利率上浮，每年年末还息，则应支付利息为财务费用万元销售费用包括房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生各项费用以及专设销售机构各项费用，可按房地发展，品牌环境企业形象等日益成为重要品质指标，同时，高品质而非高档次精品住房越来越赢得消费者认同，竞争加剧促使开发商更加注重产品内涵质量和外在形象。

大盘开发逐渐成为趋势，由于市区土地资源相对匮乏，成对垒竞争格局，竞争加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场调研环节，更加注重研究购房者消费心理和行为习惯，以及竞争对手情况。

住宅产品在房型户型面积质量功能等内在品质方面越来越趋向市场细分多元化要内容房地产市场体系已形成，各级市场交易日趋活跃，特别是自年银行接受二手房按揭以来，有力地推动了房地产业及其他相关产业发展。

目前成都市房地产市场整体特点为外地实力开发商纷纷进驻成都，与本土开发企业形转向主要依靠企业自身力量和市场力量自主型发展投资形式，而在销售方面也保持原有规模稳步扩大。

以房地产开发房屋买卖租赁房地产抵押典当互换，以及房地产交易代理中介服务信息咨询和物业管理等为主期成都房地产市场基本状况成都市房地产发展形势，无论从投资形势消费现状方面目前正处于繁荣理性时期同时，就最新房地产发展状况态势来看，房地产开发继续保持良好走势，开发投资正从依托型主要依赖银行贷款体涨幅大于全国增长。

根据成都市统计局统计，年成都市含郊区县商品房竣工面积万平方米，共销售商品房万平方米，整体来看，总供求状况相对平衡，供求两旺基本格局已经形成，市场步入个良性发展轨道。

近成都城镇居民人均居住类支出达元人，位居西部第。

成都市房地产市场处于良性发展阶段，统计数据表明年成都市房地产开发投资从亿元上涨到亿元，而商品房销售从年万平方米增至年万平方米，年平均上涨幅度达。

其整元华路及高新大道。

三横为盛丽大道站前路三环路和外环路。

城市向南将依托五条纵向道路轴向开发，流动发展。

三成都市房地产市场总体发展状况成都市房地产已成为成都市经济发展中最为重要产业之。

年园居住区及东光居住区南部城市副中心府河延伸整治向南发展基础设施城市向南发展道路骨架可归纳为五纵三横。

五纵为锦华大道成都仁寿府城大道红星路南延线天府大道人民南路南延线元华大道在站南组团形成城市南部副中心。

主要项目非基础设施部分国家级成都高新技术产业开发区火车南站改造项目，建成南站客运转换枢纽内贸部南站贸易区建设项目南站体育公园琉璃场柳江工业区三瓦窑居住区石羊新高新大道和站前路三环路外环路即五纵三横道路交通系统重点发展高新区华阳和牧马山旅游开发区，主要实施人民南路南延线和火车南站改造工程，为高新区创造优越发展环境和充足发展后劲。

城市总体规划确定市紧密联系起来。

而三环路外环路环城路成环路三纵建设又使得东部片区与成都市各公路干线航空港火车站有便捷联系。

向南发展总体格局主要依托成仁路红星路南延线人民南路南延线元华路基础设施城市向东发展，依托四横三纵干线系统。

四条放射线分别为成渝高速路驿都大道老成渝路成洛大道成都洛带公路及成龙大道成都龙泉驿交通性主干道。

通过四条放射线建设使东部片区与中心城是未来都市区重要旅游休闲地同安镇将是成都市重要公路口岸。

主要项目非基础设施部分东大街改造十陵历史文化风景区东部城市副中心文化居住区成都经济技术开发区百工堰山水公园省级公路口岸沙河整治向东发展三纵道路交通系统重点发展十陵洪河大面龙泉同安五个片区，其中十陵片区以发展居住和旅游休闲功能为主，在此形成城市东部副中心大面片区和龙泉片区分别是机械工业发展基础和成都经济技术开发区龙泉山都市向东向南发展规划发展规划向东发展总体格局采用带状形式，即连片发展，以充分利用台地及道路供水等基础设施。

主要依托成渝高速公路老成渝公路成洛成龙公路及三环路外环路和成环线即四横。

井字形道路东城根街红星路新华路滨江路中心区快速交通路网环状道路内环路环路二环路三环路外环路放射状道路成绵成渝成南成雅成邛川陕成仁老成渝等。

二成都。

井字形道路东城根街红星路新华路滨江路中心区快速交通路网环状道路内环路环路二环路三环路外环路放射状道路成绵成渝成南成雅成邛川陕成仁老成渝等。

二成都市向东向南发展规划发展规划向东发展总体格局采用带状形式，即连片发展，以充分利用台地及道路供水等基础设施。

主要依托成渝高速公路老成渝公路成洛成龙公路及三环路外环路和成环线即四横三纵道路交通系统重点发展十陵洪河大面龙泉同安五个片区，其中十陵片区以发展居住和旅游休闲功能为主，在此形成城市东部副中心大面片区和龙泉片区分别是机械工业发展基础和成都经济技术开发区龙泉山是未来都市区重要旅游休闲地同安镇将是成都市重要公路口岸。

主要项目非基础设施部分东大街改造十陵历史文化风景区东部城市副中心文化居住区成都经济技术开发区百工堰山水公园省级公路口岸沙河整治向东发展基础设施城市向东发展，依托四横三纵干线系统。

四条放射线分别为成渝高速路驿都大道老成渝路成洛大道成都洛带公路及成龙大道成都龙泉驿交通性主干道。

通过四条放射线建设使东部片区与中心城市紧密联系起来。

而三环路外环路环城路成环路三纵建设又使得东部片区与成都市各公路干线航空港火车站有便捷联系。

向南发展总体格局主要依托成仁路红星路南延线人民南路南延线元华路高新大道和站前路三环路外环路即五纵三横道路交通系统重点发展高新区华阳和牧马山旅游开发区，主要实施人民南路南延线和火车南站改造工程，为高新区创造优越发展环境和充足发展后劲。

城市总体规划确定在站南组团形成城市南部副中心。

主要项目非基础设施部分国家级成都高新技术产业开发区火车南站改造项目，建成南站客运转换枢纽内贸部南站贸易区建设项目南站体育公园琉璃场柳江工业区三瓦窑居住区石羊新园居住区及东光居住区南部城市副中心府河延伸整治向南发展基础设施城市向南发展道路骨架可归纳为五纵三横。

五纵为锦华大道成都仁寿府城大道红星路南延线天府大道人民南路南延线元华大道元华路及高新大道。

三横为盛丽大道站前路三环路和外环路。

城市向南将依托五条纵向道路轴向开发，流动发展。

三成都市房地产市场总体发展状况成都市房地产已成为成都市经济发展中最为重要产业之。

年成都城镇居民人均居住类支出达元人，位居西部第。

成都市房地产市场处于良性发展阶段，统计数据表明年成都市房地产开发投资从亿元上涨到亿元，而商品房销售从年万平方米增至年万平方米，年平均上涨幅度达。

其整体涨幅大于全国增长。

根据成都市统计局统计，年成都市含郊区县商品房竣工面积万平方米，共销售商品房万平方米，整体来看，总供求状况相对平衡，供求两旺基本格局已经形成，市场步入个良性发展轨道。

近期成都房地产市场基本状况成都市房地产发展形势，无论从投资形势消费现状方面目前正处于繁荣理性时期同时，就最新房地产发展状况态势来看，房地产开发继续保持良好走势，开发投资正从依托型主要依赖银行贷款转向主要依靠企业自身力量和市场力量自主型发展投资形式，而在销售方面也保持原有规模稳步扩大。

以房地产开发房屋买卖租赁房地产抵押典当互换，以及房地产交易代理中介服务信息咨询和物业管理等为主要内容房地产市场体系已形成，各级市场交易日趋活跃，特别是自年银行接受二手房按揭以来，有力地推动了房地产业及其他相关产业发展。

目前成都市房地产市场整体特点为外地实力开发商纷纷进驻成都，与本土开发企业形成对垒竞争格局，竞争加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场调研环节，更加注重研究购房者消费心理和行为习惯，以及竞争对手情况。

住宅产品在房型户型面积质量功能等内在品质方面越来越趋向市场细分多元化发展，品牌环境企业形象等日益成为重要品质指标，同时，高品质而非高档次精品住房越来越赢得消费者认同，竞争加剧促使开发商更加注重产品内涵质量和外在形象。

大盘开发逐渐成为趋势，由于市区土地资源相对匮乏，使大盘开发热点区域主要集中在郊区，尤以华阳龙泉温江为大盘较密集区域。

个性化项目越来越多，新房地产营销概念不断出现。

投资需求促使城市区城性商业产权酒店小户型等项目日益增多。

大规模旧城改造使小户型项目持续走俏，同时促进了二手房市场租赁市场日益升温。

旧城改造成果显著。

郊外交通配套逐渐完善以及人们居住意识不断提升，使近郊房产开发热度随之提高，符合环境需求满足二次置业产品市场前景逐渐被看好。

二成都房地产发展形势趋势预测政府三大工程改造及相关规划方案，将进步促进近期房地产产品消费力度同时，就远期相关地产经济预测及远期政府规划显示，未来年内郊区化舒适型住宅将成为主流消费意识，成都将形成大成都三圈六轴发展格局打造规模化都市地产，房地产开发投资任重道远。

城东区域城东，目前仍未成为成都市民居住置业首选区域，而只是进入了市场培育阶段。

由于当前住宅类消费主流已移至城南城西方向，待西部热点区域开发进入高潮，价格上扬，或者开发量减少，则城东开发消费高潮才会正式来临。

可以预见是，城东下阶段开发，将要依托城东副中心十陵片区启动，但就市区内改造而言，其重头戏必