TOP42新世纪花园酒店、公寓项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线阅读

户型面积通常定位在平方米左右。

单套总价根据市场供应小户型主力销售均价及主力户型面积，长沙目前小户型产品单套价格通常定位在万元之，适当超前并充满青春动感。

详见酒店产品设计部分三公共部位装修及配套设备大堂大堂并不定要采用所谓酒店式装修，而应呼应外立面风格，采用现代简洁手法，使之明快干净素雅。

电梯厅地面采用高级防滑地砖，墙面为彩色乳胶漆。

同时应配备较高亮度采光照明。

公共走廊地面沿用电梯厅防滑地砖，墙面为彩色乳胶漆。

由于走廊较长，可在走廊内悬挂装饰画作以增加情趣感。

同时由于长距离内走廊设计，走廊内应设置声控照明灯具。

电梯采用国产高速电梯。

为提高垂直交通效率，建议采用低载重量多台数电梯设置。

智能化每户设可视对讲机，宽带接口及电话接口。

首层住户窗外应设置红外探头。

四配套商业本项目所应具有般性生活配套应在裙楼部分以社会化商业化方式来解决，包括快餐厅中西餐厅水晶城芙蓉区万总建面天健芙蓉盛世开福区万总建面城市花都开福区万总建面创远景城开福区万总建面珠江花城开福区亩总占地海鸥春之声开福区万总建面金色比华利开福区万总建面万煦园开福区万总建面景秀江山岳麓总建面华银园雨花区万总建面绿城桂花城雨花区万总建面锦湘国际星城雨花区万总建面中城丽景香山雨花区万总建面星城世家芙蓉区万总建面仁和香堤雅境芙蓉区万总建面西街花园芙蓉区万总建面上河街区芙蓉区万总建面银港宅项目主要集中在二环线以外，未来将主要以大盘竞争为主，目前已知规模在万平方米以上项目包括项目名称区域规模目前均价奥林匹克花园天心区亩总占地金碧文华天心区万总建面顺驰项目天心区亩总占地上海城雨花区万三即便是在本案上市同时同类产品供应量上升，但本案在上市时间产品规划设计方面本来就有固有优势，项目体量并不大，作为个短频快项目受市场影响有限。

五长沙普通住宅市场简析及本项目开发可行性长沙目前普通住，新政出台必然会导致中小套型产品市场供应量上升，小户型产品供应量也会有定增加，但这对本案影响不大，方面是由于原来在开发项目按照新政条例进行调整不多，而新开发项目从拿地到上市至少需要到两年时间，其价较低，购买需求受契税方面影响不大。

从长期来讲新政出台对市场是个规范化过程，市场规范化对房地产行业来说是其长远发展保障，项目定位最大程度上规避了政策风险，为项目成功运作奠定了坚实基础。

从竞争角度来说涨，同时市场也会根据新政要求进行定规范和调整，这对于行业长远发展是有利。

针对本案而言，从短期来说项目小户型产品定位符合新政要求，并不存在户型调控问题，从对非首次购房税费方面限制来看，由于小户型产品总，长沙房价直处于落后水平，其房价排名与人均可支配收入排名十分不对称，且长沙直以来经济适用房建设规模就不小，因此长沙决不会成为此次调控重点地区。

我们对房产调控新六条分析，在很大程度上认为房价会继续上房产调控是为了抑制过快增长房价，减缓民怨，维护社会安定团结。

因此，无论从哪个层面来考虑，为了维护党和国家以及老百姓切身长远利益，对房地产进行宏观调控都是极为必要。

另外，从长沙情况来看，在全国省会城市中要支柱，其地位是不可动摇，其对贡献也是不容置疑。

从经济层面来说，国家对房地产进行宏观调控，并不是要打压房地产，而是为了防止房地产产生泡沫或泡沫过度膨胀导致将来产生系列经济恶果。

从政治层面来说，调控对长沙房地产市场影响年，国家相继出台系列政策对房地产市场进行宏观调控。

这次宏观调控目是要遏止房地产投机，抑制房地产投资，促使房地产供需结构合理化，并遏制房地产价格快速上涨。

房地产作为国民经济重家对房地产市场进行宏观调控主要目就是要抑制房价，为此采取了系列措施来抑制房价过快上涨，这也将致使长沙房价不可能过快增长。

基于以上综合分析，我们认为未来五年长沙房价将保持个平稳小幅增长态势。

四宏观发商进入，并圈定了大量待开发土地。

目前已知规模在万平方米以上大盘有数十个之多。

这些项目在未来几年将作为市场供应主力放量供应。

在市场供应量增长大于需求量增长情况下，供需矛盾加剧理论上将抑制房价增长。

国管从市场预期角度，长沙房价有较大上涨空间，但受供求矛盾及国家对房地产宏观调控双重影响，长沙房价在未来几年不会出现高速增长态势，而只会保持种平稳上扬态势。

由于长沙房地产市场洼地效应，吸引了大量外来开获得市场热烈追捧。

以长三角和珠三角为代表外地实力型开发商纷纷进驻长沙房地产市场，房地产市场进入产品时代和品牌时代，带动长沙整个房地产开发水平。

政府已经开始有意识地对土地加以控制并对市场加以引导。

尽角度分析，长沙房价仍有较大上浮空间。

从目前市场现状来看，长沙房价上涨出现了若干积极因素市场已经陆续出现高品质楼盘，包括西街花园绿城桂花城上海城美林水郡等，尽管售价远远超过区域市场预期，但仍旧均可支配收入排名第位，房价排名却为位。

而排名第位房价为元平方米。

正是房价与经济发展水平以及人均可支配收入巨大反差，形成了长沙房地产市场洼地效应，吸引了大批外地开发商及开发资金进入。

因此，从市场预期角均可支配收入排名第位，房价排名却为位。

而排名第位房价为元平方米。

正是房价与经济发展水平以及人均可支配收入巨大反差，形成了长沙房地产市场洼地效应，吸引了大批外地开发商及开发资金进入。

因此，从市场预期角度分析，长沙房价仍有较大上浮空间。

从目前市场现状来看，长沙房价上涨出现了若干积极因素市场已经陆续出现高品质楼盘，包括西街花园绿城桂花城上海城美林水郡等，尽管售价远远超过区域市场预期，但仍旧获得市场热烈追捧。

以长三角和珠三角为代表外地实力型开发商纷纷进驻长沙房地产市场，房地产市场进入产品时代和品牌时代，带动长沙整个房地产开发水平。

政府已经开始有意识地对土地加以控制并对市场加以引导。

尽管从市场预期角度，长沙房价有较大上涨空间，但受供求矛盾及国家对房地产宏观调控双重影响，长沙房价在未来几年不会出现高速增长态势，而只会保持种平稳上扬态势。

由于长沙房地产市场洼地效应，吸引了大量外来开发商进入，并圈定了大量待开发土地。

目前已知规模在万平方米以上大盘有数十个之多。

这些项目在未来几年将作为市场供应主力放量供应。

在市场供应量增长大于需求量增长情况下，供需矛盾加剧理论上将抑制房价增长。

国家对房地产市场进行宏观调控主要目就是要抑制房价，为此采取了系列措施来抑制房价过快上涨，这也将致使长沙房价不可能过快增长。

基于以上综合分析，我们认为未来五年长沙房价将保持个平稳小幅增长态势。

四宏观调控对长沙房地产市场影响年，国家相继出台系列政策对房地产市场进行宏观调控。

这次宏观调控目是要遏止房地产投机，抑制房地产投资，促使房地产供需结构合理化，并遏制房地产价格快速上涨。

房地产作为国民经济重要支柱，其地位是不可动摇，其对贡献也是不容置疑。

从经济层面来说，国家对房地产进行宏观调控，并不是要打压房地产，而是为了防止房地产产生泡沫或泡沫过度膨胀导致将来产生系列经济恶果。

从政治层面来说，房产调控是为了抑制过快增长房价，减缓民怨，维护社会安定团结。

因此，无论从哪个层面来考虑，为了维护党和国家以及老百姓切身长远利益，对房地产进行宏观调控都是极为必要。

另外，从长沙情况来看，在全国省会城市中，长沙房价直处于落后水平，其房价排名与人均可支配收入排名十分不对称，且长沙直以来经济适用房建设规模就不小，因此长沙决不会成为此次调控重点地区。

我们对房产调控新六条分析，在很大程度上认为房价会继续上涨，同时市场也会根据新政要求进行定规范和调整，这对于行业长远发展是有利。

针对本案而言，从短期来说项目小户型产品定位符合新政要求，并不存在户型调控问题，从对非首次购房税费方面限制来看，由于小户型产品总价较低，购买需求受契税方面影响不大。

从长期来讲新政出台对市场是个规范化过程，市场规范化对房地产行业来说是其长远发展保障，项目定位最大程度上规避了政策风险，为项目成功运作奠定了坚实基础。

从竞争角度来说，新政出台必然会导致中小套型产品市场供应量上升，小户型产品供应量也会有定增加，但这对本案影响不大，方面是由于原来在开发项目按照新政条例进行调整不多，而新开发项目从拿地到上市至少需要到两年时间，其三即便是在本案上市同时同类产品供应量上升，但本案在上市时间产品规划设计方面本来就有固有优势，项目体量并不大，作为个短频快项目受市场影响有限。

五长沙普通住宅市场简析及本项目开发可行性长沙目前普通住宅项目主要集中在二环线以外，未来将主要以大盘竞争为主，目前已知规模在万平方米以上项目包括项目名称区域规模目前均价奥林匹克花园天心区亩总占地金碧文华天心区万总建面顺驰项目天心区亩总占地上海城雨花区万总建面华银园雨花区万总建面绿城桂花城雨花区万总建面锦湘国际星城雨花区万总建面中城丽景香山雨花区万总建面星城世家芙蓉区万总建面仁和香堤雅境芙蓉区万总建面西街花园芙蓉区万总建面上河街区芙蓉区万总建面银港水晶城芙蓉区万总建面天健芙蓉盛世开福区万总建面城市花都开福区万总建面创远景城开福区万总建面珠江花城开福区亩总占地海鸥春之声开福区万总建面金色比华利开福区万总建面万煦园开福区万总建面景秀江山岳麓区万总建面阳光国际新城岳麓区万总建面蔚蓝海岸岳麓区万总建面从上述项目基本情况来看，呈现以下基本特征几乎分布在二环线以外，部分处于郊区地带。

规模大，密度小，开发强度低，品质高。

特别是绿城南都等外来开发商开发高品质楼盘普遍受到市场欢迎。

以中高档定位为主，在售价格及价格预期普遍偏高。

中低档楼盘供应量少，市场需求量大。

如金碧文华期采取低于区域市场均价价格策略，在短时间内迅速销售完毕。

产品形态主要以板式小高层及多层为主。

项目分期开发，市场持续影响时间较长。

从本项目基本情况看，由于地块规模小，容积率高，先天注定本项目不可能开发高品质住宅产品，而只能开发目前市场已基本淘汰高密度点式