用较强。季度，全市超亿元 的投资项目有个，完成投资额亿元，增长。 对外贸易总体发展势头良好，但出口增长波动较大 季度，广州市商品进出口总值为亿美元，同比增长。其中出口 亿美元，增长进口亿美元，增长。贸易顺差为亿美元。 受春节和雪灾等因素影响，月份出口增速低迷，月份恢复正常。 月当月出口分别增长和。 从经济运行质量来看，工业企业经济效益有定的下滑居民收入稳步增长城 镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业利用外资平稳增长市场价格持续 较快上涨 居民收入稳步增长 季度，广州市城镇单位职工平均工资为元，同比增长。城市居民 人均可支配收入为元，增长。人均消费性支出元，增长。 随着收入水平的提高，居民消费结构升级加快，居民家庭支出中的服务性消费支 出增速较快。季度广州市城市居民人均服务性消费支出为元，增长， 快于消费性支出增速个百分点，占消费性支出总额的。农村居民人均 现金收入为元，增长。 城镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业 月末，广州市城镇单位从业人员万人，比上年末减少万人，下降 。其中，第二三产业从业人员分别为万人万人和 万人，分别比上年末下降和。城镇登记失业人员总数为 万人，失业人员再就业人数为万人，再就业率为。 利用外资平稳增长 季度，广州市外商直接投资实际使用外资额为亿美元，同比增长。 服务业引资步伐较快，制造业引资下降。季度，服务业外商直接投资实际使用 额为亿美元，增长。制造业外商直接投资实际使用额为亿美元， 下降。 市场价格持续较快上涨 季度，城市居民消费价格总水平同比上升，其中消费品价格上升， 服务项目价格上升。农村居民消费价格总水平同比上升，其中消费品 价格上升，服务项目价格上升。食品类仍然是价格上升的主导因素。 广州宏观经济分析小结 广州市经济以第三产业为主，经济总量雄厚，在全国排名第三城镇人均可支配 收入也位居全国前列，居民消费意愿强烈，商业市场发达在工业发展方面，三 大主导产业发展势头良好，增长迅速，全市工业总产值位居全国前列。良好的商 业消费环境及雄厚的工业基础将为广州市商业与写字楼市场的发展提供坚实的基 础。 年季度，受雪灾天气的影响，广州经济发展增速有所放缓，企业经济效益 有定的下滑到年月份，企业生产基本恢复正常，广州市经济增长速度回 到正常轨道。季度全市固定资产投资和居民人均可支配收入稳步增长。总体来 说，雪灾天气对广州经济的影响已基本消除，广州市经济继续保持稳步增长的良 好发展态势。 市场环境分析 广州写字楼市场分析 年月至年月份，广州市批准预售的写字楼面积为万平方米。 在二级市场方面，年月到年月的总交易量为万平方米，交易均 价为，元平方米三级市场总成交量为万平方米，交易均价为 ，元平方米。年月到年月登记的写字楼租赁面积总共为 万平方米。以下为各个月份的具体数据 年月广州市新增写字楼面积情况 万平方米 新增供应量 从上图可以看出，广州写字楼放量都保持定的间隔时间，般每间隔两个月就 会出现段时间的写字楼集中放量。由上图可知，年第二季度和第四季度为 广州市写字楼放量高峰期，对比这个时期的写字楼手和二手成交量和成交价格， 由于市场上供给的增加，导致成交价格下降，成交量受此影响不明显。 时期新增供应量 万 手交易量 万 手交易价格 元 二手交易量 万 二手交易价格 元 登记租赁面积 万 年月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 年月 月 月 月 年月广州市写字楼手市场交易情况 万平方米 元平方米 手交易量手交易价格 从上图可以看出，年上半年广州写字楼手交易量和价格平稳并保持在高位 水平，受房地产宏观调控影响，年下半年广州写字楼成交量大幅减少，价格 下降明显同时，年季度受雪灾天气的影响，写字楼市场也处于低迷的状 态，成交量与成交价格都创下近期内的最低水平。 年月广州市写字楼二手市场交易情况 万平方米 元平方米 二手交易量二手交易价格 从上图可以看出，广州市写字楼三级市场交易价格与二级市场价格相差较大，二 手写字楼成交量受价格影响较大。总体来说，年二手写字楼成交量和价格波 动较大，年季度二手市场也处于低迷状态，月开始市场有所回暖。 年月广州市写字楼租赁市场情况 占总投资比例 土地成本 前期工程费 建安工程 管理费 不可预见费 其他费用 财务费用， 销售费用 合计 注单价为按总建筑面积分摊计算的单价 总投资估算说明 土地成本补交地价测算 项目的土地为行政划拨用地，原土地用途为影剧院，现要改变土地使用性质 为办公综合用地，需补交地价。根据与委托方的沟通，所需补交的地价以基准地 价为标准。经查项目所在位置的办公综合用途土地的基准地价为元平方 米楼面地价，项目按容积率计算容积率面积为，平方米。则应补交的 地价为，万元。 前期工程费 前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用等，费用确定主要参考近期 广州市建筑工程价格信息和区域同类房地产开发项目的实际情况。 项目前期费用为万元。 建安工程费 包括基础主体水电安装室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工 程施工进度计划投入。 项目建安工程费用为，万元。 ④管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活 动而发生的各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费 房地产税等。按广州市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，项目管理费 按前述项之和的计取。 项目管理费为万元。 不可预见费 不可预见费按前述前期工程费建安工程费之和的计取较为合理。 项目不可预见费为万元。 其他费用 主要指工程监理费工程咨询费与政府建设管理部门发生的费用。 项目其他费用为万元。 财务费用 指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。指为开发项目融资而发 生的各项费用，主要为借款利息。利息费用合计为，万元。 销售费用 包括广告及代理费等，参考目前广州市房地产开发项目的标准和同类房地产项目 的具体情况，取销售费用为销售额的。 项目销售费用为万元。 资金筹措 投资资金来源包括自筹资金银行融资及销售回款。 经测算资金筹措情况如下表所示 项目资金来源表 序号项目资金万元比例 自筹资金， 银行融资， 销售回款， 总投资， 投资使用计划 结合项目开发工程进度合理计划资金投入量，具体见表附表投资计划表。 销售收入测定 销售收入估算 销售收入根据项目规划指标及市场分析，预计项目的销售收入为，万元。 项目销售收入测算表 项目可售面积销售单价元销售率销售收入万元 写字楼， 商业， 层， 二层， 五，六层 层， 二层， 五六层 ， 合计 销售税金及附加测算 销售税金及附加按规定，广州房地产二级市场转让税费主要是营业税销售额 的，教育费附加营业税的，城市建设维护税营业税的，印花税销 售额的，合计为销售额的，项目销售税金及附加为，万元， 土地增值税，万元。 根据广州市类似项目的正常销售情况及本项目的实际情况，预计销售进度，计算 各时期的销售回款金额项目各期的销售收入具体见附表项目销售收入与经营税 金及附加估算表。 出租收入估算 项目剩余未销售物业及车位可供出租，预计出租收入及物业净转售收入共为 ，万元 项目出租收入测算表 项目可租面积租金单价元月租金年增长率租金净收入万元净转售收入万元 商业， 写字楼， 车位， 合计 项目销售回款计划 根据广州同类项目的正常销售情况及本项目的实际情况，根据预计销售进度，计 算各时期的销售回款金额。项目计划于年第季度开始销售，预计于 年第季度销售结束。 项目销售回款计划详见附表项目销售收入与经营税金及附加估算表。 资金来源与运用分析 企业自筹资金，万元，达到自筹资金不低于总投资的要求，其余资 金缺口通过银行借款及销售回款筹措。项目的资金来源与运用情况详见附表资 金来源与运用表。 经以上分析测算，项目后续建设资金来源有保障。 项目利润 经测算项目的利润总额税后利润净利润成本利润率等指标详见下表 项目利润估算表 序号项目计算公式金额万元 经营收入包括销售，出租及净转售收入， 开发成本， 经营成本出租， 销售费用 销售税金及附加， 土地增值税， 财务费用， 利润总额， 所得税所得额， 净利润， 成本利润率利润总额总投资 税后成本利润率净利润总投资 注项目各计算期的利