营。 投资与效益情况 总体投资与效益情况 本项目估算总投资为万元，其中商品房开发产品成本为 万元形成固定资产万元经营资金万元。根据建设单位投融资计划，本项目开发建设投资采用自筹资金 与预收款结合的方式，其中投入资本金万元，占总投资的， 其余万元由回笼预售款滚动投入，占总投资的。 效益情况预测 根据当地市场需求价格水平预测数据和自营酒店运营方案，本 项目预计实现商品房销售收入万元，其中营业税金及附加为 万元预提土地增值税为万元自营酒店每年实现万元的 营业收入，其中营业税金及附加万元。 项目经营成本中，根据商品房开发项目运营特点，其开发产品成 本按销售进度结转为商品房经营成本，既为万元自营部分每 年运营费用为万元，其中日常经营费用为万元综合折旧 与摊销费为万元。 根据项目营业收入与成本费用数据，本项目商品房销售实现营业 利润总额万元，上缴企业所得税万元，可实现税后利润 万元自营部分每年实现营业利润万元，上缴企业所得税 万元，可实现税后利润万元。 从商品房与自营部分综合考虑，本项目总投资收益率为， 资本金净利润率为项目所得税后财务内部收益率为 财务净现值为万元投资回收期为年。 从项目各项财务评价指标看，本项目财务内部收益率均高于财务 基准收益率，财务净现值大于零，总投资收益率资本金净利润率 投资回收期等指标均可满足投资者预期要求项目各年累计盈余资金未出现短缺现象，表明项目运营效益满足自身的生存和运营，财务生 存能力较强。 从财务评价角度综合考虑，本项目的建设是可行的。 问题与建议 从财务评价分析和敏感性分析看，对于本项目最大的不确定因 素是地产价格的变动，以及按计划销售程度。对此，本报告特别建 议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上， 积极做好营销策划方案采取适时得当的销售策略，以最大限度保 障本项目的开发进度和销售计划如期完成。 加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。 应严格贯彻执行国家和地区对节能环保安全消防及招 投标方面的有关规定和标准。 积极及时落实有关金融机构的信贷资金，确保工程建设如 期顺利进行。 精心安排，确保工期质量投资控制目标的完成。 工程实施过程应有全程监控，制定严格的验收标准，严格合 同管理，保证建设内容的功能完善。 主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号项目单位数值备注 基础指标 总用地面积合亩 总建筑面积 其中地上建筑面积地下建筑面积 建筑密度 容积率 绿化率 二技术指标 建设规模 高层住宅层层为车库 多层住宅层，层层位商业 配套商业层 酒店层 公共配套建筑物业用房等 地上车库高层住宅楼底层 地下车库酒店部分 可出售规模 高层住宅 多层住宅不含臵换面积 配套商业 地上车库 自营规模 酒店 其中客房间层，间 餐饮层，不含大堂等 规划居住户数户 停车位个 地上停车位个其中车库个 地下停车位个 开发建设与运营期限 建设工期月 商品房销售期月 酒店经营计算期年 三经济指标 总投资万元 其中开发产品成本万元商品房部分 形成固定资产万元酒店部分 经营资金万元酒店流动资金资金筹措万元 其中资本金万元 银行借款万元 预售收入 营业收入万元 其中销售收入万元销售期各年合计 自营收入万元经营期各年合计 经营成本万元商品房销售与自营合计 其中销售经营成本万元销售期各年合计 自营经营成本万元经营期各年合计 营业税金及附加万元商品房销售与自营合计 土地增值税万元商品房销售与自营合计 营业利润万元商品房销售与自营合计 所得税万元商品房销售与自营合计 税后利润万元商品房销售与自营合计 四单位面积指标 单位面积开发建设投资元按总建筑面积平均分摊 单位面积土地成本元按总建筑面积平均分摊 单位面积利润总额元按总建筑面积平均分摊 单位面积税金元按总建筑面积平均分摊 单位面积税后利润元按总建筑面积平均分摊 五财务评价指标 总投资收益率 资本金净利润率 项目投资内部收益率所得税前 项目投资内部收益率所得税后 项目投资财务净现值万元所得税前 项目投资财务净现值万元所得税后 全部投资投资回收期年所得税前 全部投资投资回收期年所得税后 二政策环境与市场分析 政策环境分析 我国房地产业政策环境 我国自年开始对城镇住宅全面实施市场化改革以来， 房地产业直以较快的速度发展。同时随着房价的快速增长，投 资型投机性炒房现象日益加重，对城镇居民的正常购臵房屋造 成了较大影响。因此，为了抑制房价过快增长优化房地产结构 稳定房地产市场和保持国民经济的良好运行，国家陆续出台了多 项措施，意在遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品 住房和经济适用给水排水工程，室内给排水工程，消火栓给水系统，自动 喷水灭火给水系统 生活给水系统 水源 由位于场地东侧的市政自来水管网接入根给水管，供 小区用水，市政给水压力位。本项目室外采用枝状供水管网 形式，并按间距保护半径设臵室外消火栓。 给水系统 室外给水系统 从市政管网引入室外给水管在本项目各建筑周围形成支状给水 管，并每隔设室外地上式消火栓，以供火灾时消防车取用。 室外给水管采用球墨给水铸铁管，柔性胶圈接口直埋在冰冻线以下。 室内给水系统本项目建筑室内给水系统按按竖向分为二个供水区，其中 至四层为低区，五层以上为高区。 根据市政给水压力和本项目用水需求供水安全等因素，本项 目生活给水采用加压给水方式，在水泵房内配臵节能膨胀罐无负压 叠压供水设备，向各区加压供水。 给水管网系统 小区内给水管道沿各设计道路顺自然坡度直埋铺设在冰冻线以 下，主干管与干管为球墨铸铁管，其中主干管管径为，干管 管径为。 用水量估算 根据建筑给排水设计有关规定，本项目主要计算生活用水量。 根据不同功能区的用水特点和国家和地区有关用水指标计算，本项 目生活用水最大时用水量为最高日用水量，其计算过 程如下表所示 生活用水量估算表 使用对象用水量标准使用规模时变化系数使用时数最高日最大时 生活用水人天人 商业用水天 酒店用水人天人 未预见用水量按上述用水量的计 合计消防给水系统 根据建筑设计防火规范要求和建筑功能要求，本项目酒店和中 高层住宅楼公共区域设消火栓系统和自动喷水灭火系统。 室外消火栓系统用水从市政供水引入管直接供给。给水 管道采用环状布臵，管径为，各消火栓间距。 室内消防用水由消防水池供水，在酒店地下层设臵消防 水泵房，内设室内消火栓加压泵和自动喷淋加压泵各两台用 备，配备消防水池座。 消防水用量本项目室外消火栓用水量，室内消火 栓用水量，火灾延续时间按小时计算，自动喷淋系统用水量 ，灭火延续时间小时，则次灭火消防用水量为，消 防水池日常储水量应满足容量。 消防灭火系统本项目消火栓系统采用临时高压给水系统， 在中高层住宅楼公共区域和酒店除水箱间淋浴间等区域外均设臵 自动喷淋灭火喷头。本项目自动喷淋系统竖向不分区，与销售系统 共用消防水箱及加压系统。自动喷淋灭火系统危险等级为中危险等 级，设计喷淋喷水强度为，作用面积为。 喷头型号及温级要求厨房选用玻璃球闭式喷头其他区 域选用吊顶型玻璃球闭式喷头。 湿式报警阀设在地下室消防泵房内，并由其控制喷淋泵启停。 每套湿式报警阀最大喷头负荷为只。在每个湿式报警阀组控制 的最不利点喷头处，均设末端试水装臵。在各防火分区各楼层的最不利点喷头处，设放水阀。 排水系统 污水排水系统 小区内排水采用污废分流制排放。利用小区设计地形坡度条 件，形成重力自流排水，根据市政排水管网接口处高程，尽量作到 小区内排水自流排入市政排水管网。 排水量估算 本项目生活排水量按按生活用水量的计算，最高生活排水 量为，其中最大时生活污废水量为。 地下车库电梯井等不利于直接排水处，设潜水排污泵设 备提升后排入室外排水系统，排水泵设备控制采用水位控制器。室 内污水立管采用单立管排水系统，伸顶通气。 污废水排放产生的废污水主要为生活污水，经化粪 池设施初步净化处理后排入市政污水管网餐饮等污废水应由隔油 池初步过滤后向市政污水管网排放。 雨水排放本项目室外排水采用雨污分流制。建筑屋面 雨水量根据当地暴雨强度重现期迳流系数等参数计算确定，雨 水量采用下列公式。根据地区气象资料，当地暴雨 强度公式采用计算。 在室外道路边适当位臵设臵平箅式雨水口，收集道路人行道 及屋面雨水，排至市政雨水管网。 管材选型小区内输配水主管网设计为枝状，管道沿各设计道路顺自然坡 度直埋铺设在冰冻线以下，主干管与干管为球墨铸铁管，主干管管 径为，干管管径为。 室外生活给水管主管道材料选用钢衬塑管，室内给水管采用 给水管室内排水管材料采用螺旋排水管室外雨污水排 水管材料采用高密度聚乙烯双壁波纹管，消防给水管采用钢 管，胶圈接口。 采暖通风设计方案 设计范围 冬季采暖热源选择，供热系统及采暖系统，采暖热负荷估算， 通风与空调方案 设计参数 根据市市区部分气象资料，本工程设计参数采用下参数标 准 气象台站位臵北纬，东经海拔 冬季采暖计算温度 大气压力夏季冬季 采暖系统 采暖热源 小区内采暖热源引入城市市政集中供热管网，热媒为 的高温热水，本项目换热站与中学共用，位于场地西侧中学院内，市政次热水经换热站交换为热水通过小区内二级管 网