TOP48绿城集团温州鹿城广场综合体开发项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线阅读

据不完全统计，年温州市区具备条件开盘项目有个详见附表，总建筑面积在万平方米左右其中，住宅项目个，总建筑面积在万平方米左右，其中鹿城区多万方。

随着这些楼盘不断推向市场，年温州住房需求将在定程度上得以满足。

写字楼市场以民宅禁商为契机，价格上涨明显年月日，浙江省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过浙江省物业管理条例，并决定于年月日起正式实施。

该条例中条不得改变物业使用性质规定，使原本较为平静写字楼市场掀起了不少涟漪。

特别是在温州，方面注册公司多规模小资金实力差另方面，当前已经投入使用写字楼总量过小，难以满足这么多公司需求，供需矛盾明显。

在这样市场背景下，温州纯写字楼成了香饽饽，租金售价明显提升。

据统计，民宅禁商政策出台后精诚合作基础上，双方秉持专业求实创新开发理念，通过在资源经验资金专业等方面整合，努力打造精品，通过项目成功运作，形成市场轰动效应，树立温州地标性建筑和城市名片形象，巩固和提升合作双方品牌效应表二项目内含报酬率计算第章前言绿城温州鹿城广场项目是绿城集团联合杭州家景房地产开发有限公司在温州市中心区开发都市综合体项目。

鉴于项目高标准城市定位，客观限定了项目高品质高档次开发方向，在双方管家式服务二酒店式服务三普通物业管理第三节开发商次性投入内容要求管理用房二物业管理开办物品第四节服务内容及物管收费标准管家式服务二酒店式服务三物管费标准第十章经济估算经济估算暖通空调系统空调新风采暖系统二超高层塔楼通排风系统三燃气系统第五节其他原装进口电梯二环保卫生防疫设施三防噪处理第十章物业管理及服务体系第节物业管理模式第二节物业管理时间界定统总线接入位置二供电回路供电方式供电容量与配置要求三住宅电气开关插座配置要求四配表方式五路灯六其它第三节弱电系统住宅楼部分弱电系统二商场部分弱电系统三超高层塔楼弱电系统第四节设计评估二产品设计意象第二节景观设计要求景观系统二主题景观设计要求三功能性景观配置要求第九章安装与基础设施配套第节给排水系统供水系统二排水系统三室内管线布置要求四其它第二节电气系议三设计范围四装修范围五其他内容后补第三节塔楼部分周边竞争楼盘室内设计调查分析二普通酒店式公寓三豪华酒店式公寓四酒店客房部分五办公部分第八章景观设计第节设计理念及意象规划及建筑它要求第七章室内设计第节住宅部分周边竞争楼盘室内设计调查分析二对本项目建议三样板房四大堂等公共部位五装修要求六精装修设计标准第二节商业部分周边竞争楼盘室内设计调查分析二对本项目建六建筑立面七停车八电梯九中庭十人流动线十餐饮安排十二广场十三其它商业第三节超高层塔楼部分设计理念与意象二塔楼规模及功能三酒店四酒店式公寓五外观色彩与材料六结构形式七其五建筑朝向与间距六建筑外观与设备七外观色彩与材料八结构形式九住宅底层商铺十物业管理及经营用房第二节集中商业部分市场背景二商业定位及设计理念三建设规模四各业态面积比例五建筑物层高路线设定五停车设计要求第五节开发分期与样板区现场售楼处设置开发分期二样板区现场售楼处规划第六章建筑设计第节住宅部分设计理念与意象二住宅分类与户型三各类户型功能布局四公共部位要求功能区块划分二空间形态要求三功能区块规模特性四公共配套五竖向规划要求六景观及绿化系统七规划设计指标具体要求八其它要求第四节交通组织要求出入口设置二交通组织模式三道路分级四交通第三节产品定位住宅二商业三写字楼四酒店五酒店式公寓第五章规划设计第节设计理念及意象第二节规划设计控制条件规划设计控制条件二规划道路后退要求三日照及通风要求第三节规划设计基本要求域性禁忌三居民群体性格特征四高端客群日常消费习惯特点及消费心态第三节城市建筑特色第四章产品定位及市场定位第节主要竞争楼盘分析第二节本项目市场定位住宅二商业三写字楼四酒店五酒店式公寓节自然条件气候特征二气候要素三自然灾害第三章项目所在城市历史文化背景第节历史文化内涵与底蕴城市历史文脉二区域历史文脉第二节地方文化习俗城市内各区域在当地居民心目中印象二地方性区二用地红线图三规划设计控制条件四规划道路后退要求五日照及通风要求第二节地理位置及现状地理位置二地块现状核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，三周边规划道路情况四项目地块周边情况第三目录第章前言第节项目可行性研究结论投资环境可行性结论二市场可行性结论三项目本身可行性结论四经济可行性结论第二节项目开发理念第二章项目地块及周边概况第节项目地块规划指标主要规划指标二目录第章前言第节项目可行性研究结论投资环境可行性结论二市场可行性结论三项目本身可行性结论四经济可行性结论第二节项目开发理念第二章项目地块及周边概况第节项目地块规划指标主要规划指标二用地红线图三规划设计控制条件四规划道路后退要求五日照及通风要求第二节地理位置及现状地理位置二地块现状核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，三周边规划道路情况四项目地块周边情况第三节自然条件气候特征二气候要素三自然灾害第三章项目所在城市历史文化背景第节历史文化内涵与底蕴城市历史文脉二区域历史文脉第二节地方文化习俗城市内各区域在当地居民心目中印象二地方性区域性禁忌三居民群体性格特征四高端客群日常消费习惯特点及消费心态第三节城市建筑特色第四章产品定位及市场定位第节主要竞争楼盘分析第二节本项目市场定位住宅二商业三写字楼四酒店五酒店式公寓第三节产品定位住宅二商业三写字楼四酒店五酒店式公寓第五章规划设计第节设计理念及意象第二节规划设计控制条件规划设计控制条件二规划道路后退要求三日照及通风要求第三节规划设计基本要求功能区块划分二空间形态要求三功能区块规模特性四公共配套五竖向规划要求六景观及绿化系统七规划设计指标具体要求八其它要求第四节交通组织要求出入口设置二交通组织模式三道路分级四交通路线设定五停车设计要求第五节开发分期与样板区现场售楼处设置开发分期二样板区现场售楼处规划第六章建筑设计第节住宅部分设计理念与意象二住宅分类与户型三各类户型功能布局四公共部位要求五建筑朝向与间距六建筑外观与设备七外观色彩与材料八结构形式九住宅底层商铺十物业管理及经营用房第二节集中商业部分市场背景二商业定位及设计理念三建设规模四各业态面积比例五建筑物层高六建筑立面七停车八电梯九中庭十人流动线十餐饮安排十二广场十三其它商业第三节超高层塔楼部分设计理念与意象二塔楼规模及功能三酒店四酒店式公寓五外观色彩与材料六结构形式七其它要求第七章室内设计第节住宅部分周边竞争楼盘室内设计调查分析二对本项目建议三样板房四大堂等公共部位五装修要求六精装修设计标准第二节商业部分周边竞争楼盘室内设计调查分析二对本项目建议三设计范围四装修范围五其他内容后补第三节塔楼部分周边竞争楼盘室内设计调查分析二普通酒店式公寓三豪华酒店式公寓四酒店客房部分五办公部分第八章景观设计第节设计理念及意象规划及建筑设计评估二产品设计意象第二节景观设计要求景观系统二主题景观设计要求三功能性景观配置要求第九章安装与基础设施配套第节给排水系统供水系统二排水系统三室内管线布置要求四其它第二节电气系统总线接入位置二供电回路供电方式供电容量与配置要求三住宅电气开关插座配置要求四配表方式五路灯六其它第三节弱电系统住宅楼部分弱电系统二商场部分弱电系统三超高层塔楼弱电系统第四节暖通空调系统空调新风采暖系统二超高层塔楼通排风系统三燃气系统第五节其他原装进口电梯二环保卫生防疫设施三防噪处理第十章物业管理及服务体系第节物业管理模式第二节物业管理时间界定管家式服务二酒店式服务三普通物业管理第三节开发商次性投入内容要求管理用房二物业管理开办物品第四节服务内容及物管收费标准管家式服务二酒店式服务三物管费标准第十章经济估算经济估算表二项目内含报酬率计算第章前言绿城温州鹿城广场项目是绿城集团联合杭州家景房地产开发有限公司在温州市中心区开发都市综合体项目。

鉴于项目高标准城市定位，客观限定了项目高品质高档次开发方向，在双方精诚合作基础上，双方秉持专业求实创新开发理念，通过在资源经验资金专业等方面整合，努力打造精品，通过项目成功运作，形成市场轰动效应，树立温州地标性建筑和城市名片形象，巩固和提升合作双方品牌效应，实现共赢。

本产品策划书在详实全面市场调研基础上进行编制，通过对政策市场以及行业等相关基础参数了解和把握，为本策划书编制提供了客观参照系和借鉴案例，使产品策划思路能够在契合市场和需求现状同时具有前瞻性。

本策划书针对项目市场定位规划设计建筑设计室内设计景观环境设计基础设施配套设计物业管理要求经济估算等方面进行了阐述，提出了策划原则思路要求与标准，为绿城温州鹿城广场产品策划提供切实可行依据。

第节项目可行性研究结论投资环境可行性结论温州位于浙江东南沿海，是浙南区域中心城市，是个非常具有活力城市。

近十多年来，温州市经济发展迅速，城市化程度不断提高，民营资金实力日渐雄厚，在十五这样个全新发展时期，可以预见，温州经济将继续稳步向前推进，房地产作为推动经济发展火车头作用支柱产业，将在新经济发展时期被给予更多机遇，得到更为广阔发展空间。

随着经济发展，人民生活水平不断提高，对居住需求随之不断提升，特别是改善型高级需求，为房地产行业发展提供了稳定和庞大需求基础。

宏观调控以来，各种政策成效渐显，房地产行业投资过热势头得到明显遏制，业内企业纷纷调整开发和经营策略以适应宏观形势改变，谋求行业和企业在新形势下生存和发展，房地产企业发展逐渐理性，通过宏观调控不断实现行业优胜劣汰，重新洗牌后将更有利于行业持续稳定发展。

相对应地，房地产市场也在经历了宏观调控洗礼后转变得更为真实和客观，投机性需求得到明显遏