老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性 变化。 家庭因素催生老年人住宅的产生和发展 自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，三口之家 现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面 临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展 竞争条件下要照料四个老人和个孩子，时间和精力严重不 足，再加之老年人多愁善感及实际上的代沟，由此引起了 系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高 涨，呼之欲出。 国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发 面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社 会所关注。在年召开中共十六大三中全会上有关代表提 及老年人养老事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部 及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人， 尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅 的开发。 总结 纵观我国房地产开发产业，许多年来，大众化住宅开发 直是市场开发的主体，造成这种市场开发失衡的原因归根结底 是老年人住宅市场尚不成熟。但从今天老年人口基数老年人 社会问题以及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年人 地产开发应该说是种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到 渠成。可以预见，老年人住宅逐步被消费者老年人极其子女 所接受，谁抢占了开发先机，谁就开拓了新的市场，也就赢得 了市场竞争。 二重庆市老龄化现状 人口老龄化加剧 中国老年人口的绝对数量最多的直辖市相信这是重 庆不得不戴上的桂冠。年全市岁及以上的老人为 万人，每人里人年龄超过岁年底全市 年满周岁以上的老人已达万。目前，这种壮观的老龄 化趋势不会停滞，在未来几年还会逐年上升，到年，老 年人口将达到万，占全市总人口的，相当于每个重 庆人里就有位老人。 目前，根据年全市岁及以上人口达到了， 岁以上高龄老人达到，这说明重庆在人口老龄化的同 时，老龄化也在以平均每年个百分点的速度上升。据有关 部门调查，目前重庆市有空巢老人万人，约占全市老 年人总数的以上。 家庭的泛滥 长期以来，重庆直是实行计划生育政策相对严格的地区 之，出生率死亡率和自然增长率的不断降低，巩固了低 出生低死亡低增长的现代型人口再生产模式。但与此同 时，老年人口数量大上升速度快也成为重庆人口变动的大 隐忧。 个老人对夫妻个孩子，这种被称为模式 的家庭正越来越多。而家庭引发的个最主要的社会 问题就是养老压力，据最近项调查显示，的城市家庭要 赡养位老人，的城市家庭要赡养到位老人。而从赡 养费看，的城市家庭每年花费超过万元。出于对医疗 保险体系的担忧，家庭积极储蓄，不敢增加消费支出，是现在 中年人的普遍心态。 未富先老 发达国家在进入老年型社会时，人均国内生产总值般在 到美元，而中国目前为美元。重庆市老年协 会的项问卷调查显示，近半数老年人由于经济收入低影响生 活质量的提高，其余的依次为缺乏科学养生知识居住环境差 身体健康状况不好生活内容单调情绪不稳定和子女不孝敬 等因素。 令人担忧的是截至年底，重庆市岁及以上人口基本 养老保险覆盖率很低，仅为基本医疗保险覆盖率是 ，明显滞后于重庆市人口老龄化的步伐。事实上，人口 老龄化趋势也考验着养老体制。 三重庆市老年住宅市场现状 老年人住宅明显不足 截止到年，重庆城乡社会福利院有个，农村 敬老院个。各类城乡养老福利机构床位总数达近万张， 收养老人超过万人。但目前重庆市年满周岁及以上老年 人有万人。按照现在全市床位数计算，每位老人才能 摊上张床。而按照发达国家的标准，名老人中，应有 至人能住进养老院。由此推算，重庆福利设施还远不能满 足社会的需求，养老机构的发展空间非常大。 户型设计不合理功能相对单 现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间双人间 和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅 特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。 住宅区规模小配套设施不足 目前重庆市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老 院福利院，拥有个床位以上规模的还比较少。整体规划 设计落后，生活设施不完善，健身休闲娱乐设施单，医 疗护理保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足 老年人特别是新代老年人的心理和生理需求。 环境质量有待提升 重庆市现有的养老院中，绝大部坐落在主城区内，噪音和 空气污染大，且多数的养老院用房是经翻新过的民宅和企事业 单位用房，房屋简陋，内部安全隐患突出，绿化植被缺乏，总 体环境质量有待提升。 服务人员缺乏专业培训 在养老院从事服务的人员多为下岗职工，他们没有经过专 业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是 满足于简单的端茶送饭洗衣，而无法从老年人的心理和生 理需求的角度出发，提供人性化的全方位专老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需 求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中档 老年住宅产品的开发将成为未来段时间内市场开发的主流， 而高档产品低档产品也将占有席之地。 山水型老年公寓将更受消费者青睐 随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲 究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中 间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了， 无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着桃 花源式的田园生活，颐养天年。因此山水型老年公寓的 出现将倍受他们的青睐。 三项目规划 根据对项目的具体定位，结合开发设想，在此提出项目规 划方案，以期为项目开发分析提供依据。 在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要 求，使老年人的居住建筑设计达到安全卫生方便和适用的 要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心 理学所涉及的居住心理问题。 设计要人性化 要方便老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应 的轮椅通道楼梯两侧要有扶手，路面间隔应设休息坐 椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年 人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老 年人的特殊使用要求。 生活要智能化 应配备紧急呼叫对讲系统，网络系统消防系统等保障老 人安全。 环境要园林化 应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔 的公共活动空间以及安全的娱乐锻炼场所。 户型要合理化 应充分考虑不同年龄阶段不同阶层等因素，每户面积控 制在左右。户型设计要个性化合理化。 配套要完善化 小区应配有完善的医疗保健超市商场银行保险邮 局会所健身房阅览室书画室花房老年大学棋牌 娱乐室门球场钓鱼台等生活配套设施。 四项目投资成本预算 项目投资与成本费用估算 地块项目开发假设条件 规划用地总面积亩，。 土地用途住宅用地 使用功能居住养老 建筑形态以多层为主，小高层为辅，底层架空 建筑高度多层约层小高层约层 综合容积率 绿化面积 总户数按户计算约为户， 总人口按人均计算约为人 商品房市场售价其中小高层元，建面约 多层元，建面约商铺元 ，建面约。 建设开发成本估算 前期费用 序号费用科目金额 土地费用万元 土地出让金万元 拆迁管理费万元 城市基础配套费万元 总规划设计图万元 施工图设计万元 园林景观设计万元 人防费万 消防建审费万元 抗震费万 白蚁费万元 合计万元 中期费用 序号费用科目金额 建管费万元 地质勘探费万 质量监督费万元 施工监理费万元 桩基费综合取费万元 招标费万元 土建施工费综合取费万元 水电消防安装施工万元 室外排水工程 含水循环系统 万元 室外道路工程万元 绿化景观工程万元 噪音防治费万元 公建配套装修及设施设备万元 电梯费用万元 合计万 后期费用 序号费用科目金额 办理商品房销预售许可证万元 广告宣传费万元 银行利息万元 垃圾处理费万元 营业税万元 商品房维修基金综合万元 办理权证万元 合计万元 开发管理费不可预见费 前期费用中期费用后期费用 万万万 万 开发总成本估算 投资开发总成本前期费用万中期费用万 后期费用万开发管理费 不可预见费万 万 二项目投入产出与回报 销售价格确定 由于本案具体地理位置尚未明确，无法运用市场比较法确 定项目的销售价格，只能参照其他城市及本市类似项目来确定 销售价格。故现将销售价格暂定为多层住宅元平方米， 小高层住宅元平方米，商铺元平方米，并以此价 格进行销售收入计算。待项目具体地理位置确定后再依照科 学的方法合理定价 销售总收入 住宅销售收入 元元万 元 商铺销售收入 元万元 销售总收入 住宅销售收入商铺销售收入万万 万元 项目销售总利润 项目投资开发总利润总销售收入万元项目总 成本万元 万元 成本利润率 项目投资开发总利润项目总成本万元万 元 五项目风险分析 老年人及其子女对老年公寓