以多层高层混合住宅区为主，南侧北侧则为山体。地块资源地块内部有部分山体和条河沟，隔朝阳西路相望的是座小山但植被情况般，两侧为城市住宅群，东南方向有电厂，景观资源般。地块属于西外，位于老城区和新区的中间部位，日常生活配套相对薄弱。交通通达度交通的通达性良好。项目及市场条件达州房地产市场是个高速发展的市场。评估结论与建议评估结论达州市西外朝阳西路，总用地亩，约，平方米，容积率，建筑面积约，平方米。项目的成本系数根据政府提供的数据为依据。项目简介达州西外原轧钢厂项目位于四川省位及规划设计方案营销方案未能确定，我们仅在片区市场初步分析基础上对项目未来可能实现的价格进行预测。位进行初步判断。本报告中项目用地面积建筑面积及规划指标参考政府提供的资料目前项目定评估假设和限制条件本报告中仅对定报告摘要六项目经济效益分析七项目敏感性分析八经济分析结论未经允许，请勿外传,项目定位分析达州房地产市场总结五项目定位分析项目分析核准通过，归档资料。达州房地产市场发展格局达州房地产市场各盘分析达州社会经济发展分析达州整体房地产市场分析四项目区域市场分析项目区位项目用地解析三项目投资环境及市场分析评估结论与建议二项目概况与背景评估假设和限制条件项目简介报告摘要评估假设和限制条件项目简介评估结论与建议二项目概况与背景项目区位项目用地解析三项目投资环境及市场分析达州社会经济发展分析达州整体房地产市场分析四项目区域市场分析达州房地产市场发展格局达州房地产市场各盘分析达州房地产市场总结五项目定位分析项目分析核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目定位分析六项目经济效益分析七项目敏感性分析八经济分析结论报告摘要评估假设和限制条件本报告中仅对定位进行初步判断。本报告中项目用地面积建筑面积及规划指标参考政府提供的资料目前项目定位及规划设计方案营销方案未能确定，我们仅在片区市场初步分析基础上对项目未来可能实现的价格进行预测。项目的成本系数根据政府提供的数据为依据。项目简介达州西外原轧钢厂项目位于四川省达州市西外朝阳西路，总用地亩，约，平方米，容积率，建筑面积约，平方米。评估结论与建议评估结论项目及市场条件达州房地产市场是个高速发展的市场。强大的经济引擎和高速城市化决定了达州房地产市场的持续向上性。达州房地产市场属于初级发展阶段，竞争程度和行业水平相对低，进入壁垒相对低，是进入的上佳时机。项目位于达州城市发展的主要方向，是房地产开发的焦点区域，具有巨大的向上潜力。项目规模达到万方，规划和设计空间较大，产品竞争力打造相对容易，且可持续发展，获得大势带来的利益回报。项目经济效益良好表主要经济指标表核心问题电厂搬迁的时间计划和执行力度。序号项目计算公式金额万元销售收入开发成本经营成本销售费用销售税金及附加财务费用利润总额总投资利润率利润总额总投资年投资利润率年均利润总投资二项目概况与背景项目位置本项目位于达州市城市新区西外，朝阳西路南侧，是西外距离老城区最近的地块之，享有新区的城市形象和市政建设投资，同时能够吸引老城区的人脉。图片项目位置示意图项目用地解析地块现状与四至本项目地块紧邻朝阳西路，项目用地面积为亩。地块四至如下东面居住建筑群南面电厂和农村集体用地西面居住办公混合建筑群北面朝阳西路。西侧的朝阳西路东侧的朝阳西路朝阳西路的北面东侧新开发的商品房南侧的山体东南方的电厂地块内的水渠向西望地块向北看地形地貌本地块平面不规则，南北向临朝阳西路长约米，南北长约米，地势比市政道路有定的落差。周边地块规划利用情况地块东侧规划为卫生局的办公和宿舍，地块南侧为正在建设的住宅小区，东南方向是座正在运营的电厂规划为居住用地，南向为山体，为集体用地，北向隔着朝阳西路为山体。总体而言，地块东侧西侧以多层高层混合住宅区为主，南侧北侧则为山体。地块资源地块内部有部分山体和条河沟，隔朝阳西路相望的是座小山但植被情况般，两侧为城市住宅群，东南方向有电厂，景观资源般。地块属于西外，位于老城区和新区的中间部位，日常生活配套相对薄弱。交通通达度交通的通达性良好。临城市主干道朝阳西路六车道约米，快速达到老城区和城市新区机场火车站。地块内部自身规划有两条道路，以及项目和周边地块均以规划的市政道路分隔。项目用地规划指标根据委托方介绍，本项目用地规划指标如下表表地块规划指标表项目地块规划指标土地面积平方米容积率建筑面积平方米建筑密度绿化率注以上信息来源于政府的规划要点。三项目投资环境及市场分析达州社会经济状况达州简介秦巴地区中型城市中国西部天然气能源基地达州市位于四川省东部，大巴山南麓，南与广安市相连，北与陕西省安康市接界，东邻重庆市的万州涪陵，西与南充巴中市接壤，是我国中西部四大城市成都重庆武汉西安交汇辐射地带，交通便利，已成为四川东部的重要交通枢纽以及川渝鄂陕四毗邻省市的重要商品集散地。下辖通川区达县宣汉县开江县大竹县渠县，代管万源市。全市幅员面积万平方公里，总人口万人。物化天宝，资源丰富。已探明矿产种，煤磷锰钾盐天然气石灰石石膏铝土矿等储量大，品位高，开发价值大，其中天然气储量达到亿立方米，水力蕴藏量达到万千瓦，可开发量万千瓦。地形复杂，地貌多样，山丘谷坝俱全，气候属亚热带季风湿润区，光照适宜，气候温和，适宜动植物生长。现有森林面积万亩，森林覆盖率达到。天然草场万亩。植物资源种，其中药用植物种，乔灌木多种，栽培植物含花卉种。野生动物多种，其中国家省重点保护野生动物种。有丰富的农副产品资源，如中药材林竹果茶桑麻，以及猪牛羊水产品等动植物资源，部分特色农副产品在全国全省已有定的名气，产业化发展前景广阔，如大竹苎麻渠县黄花宣汉黄牛万源旧院黑鸡和富硒茶等等。及增长达州总量居全省第四位，但人均值较低。第产业在整个国民经济总量中比重过大，工业化程度较低，社会经济形态处于较初级水平，农村和城镇收入差距很大。达州市年国内生产总值为亿元，居四川省第五位。拥有人口万人，人均为元，居全省第十四位。下属各县市情况如下表所示县市总值第产业第二产业第三产业人均全市亿通川区达县宣汉县开江县大竹县渠县万源市产业及产业结构情况达州是四川重要的农产区，该地区第二三产业发展速度高于第产业。产业结构正朝以第二产业为主导的工业化方向快速发展。农业长期在该区经济中所占比重较大，除通川区及大竹县外，其他各县市第产业所占比重均大于二三产业。各区县市构成比例情况通川区达县宣汉县开江县大竹县渠县万源市第产业第二产业第三产业但该区矿产资源丰富，拥有全国第三大天然气田，随着这些资源得到有力开发利用，政府预期年内将达州建设成为以矿产开采加工及天然气工业等第二产业为支柱的新兴工业化城市。年达州市国内生产总值构成中，第二三产业分别为亿元亿元亿元，分别占总量的及。达州市年构成情况第三产业，第产业，第二产业，第产业第二产业第三产业达州市构成与全国平均情况比较第产业第二产业第三产业全国平均值达州市总体来看，达州目前产业结构相对较为平均，三大产业在国民经济中所占比重大致相当。第产业比重过大。与全国平均情况相比，该区工业化程度较低。与年相比，达州市年三大产业指数分别为。增长情况第产业第二产业第三产业指数强力经济引擎进入，将迅速改变达州的经济实力和产业结构。本区资源富集，物产丰饶。已探明可开发利用矿产种，天然气煤石灰石石膏富钾卤水锂锶锰钒等储量十分丰富，特别是天然气储量高达万亿立方米，是仅次于新疆东海的全国第三大气田。今年起，中石化及中石油将投入亿资金开发达州天然气资源。达州经济受此影响将在今后五到十年内进入个飞速发展时期，工业化程度将迅速提高，从现阶段产业结构发展情况来看，达州的第二产业发展速度未来五到十年内将不断加快，并取代第产业成为达州支柱产业。因此，未来达州将形成以天然气能源化工产业为及矿产加工业为主导型式的新兴工业化城市。城市布局规划达州未来五年建成中国西部天然气能源化工基地川渝鄂陕集合部大城市秦巴地区经济文化强市市区人口实现万达州市土地面积平方公