热月，平均气温。极端最低气温为，极端最 高气温为。 日照 年日照总时数为小时。各月日照百分比中， 月最少，为月次之，为月最 多，达。降水 年降水量平均在以上，月较为集中，约占全年 的。 地形地貌 项目位于黑龙江省区域，具地形地貌结构。全 境以为主，素有之称。区域内分布多为和设 施，本项目建设主要依托周围地貌条件。项目建设场地地形 呈形，地势，交通通达度高，符合建造要求。 地质 项目地质构造属带，以为主体构造。地层 主要为，次为。 水文 社会经济条件 项目居黑龙江省部，位于，由组成，陆 域平方公里，水域平方公里。现辖有市县区镇 乡个街道，总户数为户，户籍人口人其中男性人口 人，女性人口人按户籍分非农业人口人，农业人口人 人口自然增长率为。 年，实现生产总值元，按可比价格计算，比上年增 长，增幅个百分点。全年般预算财政收入亿元，比 上年增长。其中，中央财政收入亿元，增长地方财政收入亿元，增长。居民消费价格总水平。全年居 民人均可支配收入元，同比。 改革开放以来，项目所在地政府立足产业基础和资源优势，巩固 农业基础，强化工业主体，发展特色经济，推进城市建设，综合实力 不断增强。民主法制和精神文明建设取得明显进展，资源环境和文 化卫生等各项事业全面推进。先后荣获 等称号。医疗中心高教园区等 批标志性基础性设施相继完成或正在紧张施工中。她正向着创 建最佳人居环境，建设现代化生态型城市大踏步地奋进。 交通区位条件 项目建设进度 拟建项目计划于年月开始，年月完成，预计建设 工期。 拟建项目投资和筹资方案 本项目总投资为元，其中建设投资元，筹资方案为。 拟建项目主要技术经济指标 表项目主要技术经济指标表 序 号 项目名称单位数 量 序 号 项目名称单位数量项目占地 面积 亩年均营业 收入 万元 建筑面积年均利润 总额 万元 建筑密度年均净利 润 万元 容积率投资净利 润率 万元 绿地率财务内部 收益率 总机动车 位 辆投资回收 期 地面自行 车位 辆几款偿还 期 年 投资估算万元备 注 项为税后百分比 项含两年建设期 四研究工作结论 在生态效益方面 世界自然生态老年健康家苑黑龙江拟建项目对丰富区域旅游 形式，对植被恢复民俗文化挖掘宣传保护等方面都有较好效果， 世界自然生态老年健康家苑黑龙江拟建项目将促进现有产业结构的 调整，改变传统生产方式，保护生物多样性及生活条件，实现生态平衡。世界自然生态老年健康家苑黑龙江拟建项目规划建设过程充分 考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作 用。 在社会效益方面 对游客居民社会政府投资企业都将产生良好的社会效益。 旅游开发的直接社会效益是将会增加当地居民就业机会，提高群众生 活质量和水平利于区域旅游品牌形象的打造。世界自然生态老年健 康家苑黑龙江拟建项目可提高项目所在地知名度，加快产业结构调 整，促进区域经济发展。扩大交往，促进合作，陶冶情操，提高社会 主义精神文明建设水平。 在经济效益方面 世界自然生态老年健康家苑黑龙江拟建项目财务指标表明该项 目具有较强的盈利能力，且风险都在可控的范围内。 结论 通过对生态效益社会效益和经济效益的综合评价，世界自然生 态老年健康家苑黑龙江拟建项目的实施是满足人民群众生活需求， 提高人民群众生活品质的需要，符合当地社会事业发展的总体战略部 署，有助于促进和谐社会的发展。无论从经济效益生态效益社会 效益上来看，此项目都是可行的，是功在当代利在千秋的举措，本项 目可行。 第二章市场可行性分析 拟建项目主要面对三大市场，是哈哈尔滨齐齐齐哈尔局批准登记的正规养老院只有家，并不能满足现有养老服务市 场需要，所以才应运而生了没有合法经营手续的黑养老院，现在 已达多家。 哈尔滨市岁以上老人已达万，占全市总人口比例 。年，哈尔滨市先于全国年步入老龄社会。到目前为止， 全市有万老人独守空巢，约有万老年人需要不同形式 的长期护理，近万岁以上的老年人迫切需要照料。 春节期间，为让全区余名空巢老人度过个欢乐祥和 的春节，哈市道里区启动了志愿者陪空巢老人红红火火过大年活 动。全区各届名志愿者共同为空巢老人打造了个不再孤单的 祥和春节。 牡丹江市辖六县市四城区，全市总人口万人于年初进入老龄化社会。截止年底，全市岁以上老年人口已达 万，占全市总人口的，并以每年的速度递增。 二养老消费调查 三市场分析结论 拟建项目在黑龙江地区建设的可行性是根据世界自然生态老年 健康家苑项目策划书及地方政府有关解决社会老龄化问题的政策精 神，采用福利性事业，经济型运作的模式，走产业化的道路，使 社会效益与经济效益并举，为探索具有中国特色的养老事业开辟出 条光明的道路。综上所述，世界自然生态老年健康家苑项目在黑 龙江地区是可行的，是应市场需求而生的，是极具开发和投资的好项 目。 第三章项目建设方案和内容 项目总体思路 总体创意 养老旅游商务休闲地产投资，即生态养身旅游商 务度假人居地产。依托黑龙江独特的生态资源和优质的人居环境，打 造以养老旅游度假为目的以生态休闲养身为卖点，以和 为载体以高品质生活为主题的商业房地产项目。 客户群定位旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而 是批讲究生活质量着眼投资效益的苛求客户。根据市场调查结果， 确定项目地区的各类潜在客户群，并得出项目的目标客户群定位。 其中，主要内容包括 主力客户群定位黑龙江省本地及三大城市板块中高端养老 房地产投资市场，及商务度假市场。 亚客户群定位国内临近省市养老旅游中高端休闲养身度假市 场。 特色文化定位 以人居养生文化为主题，生态环境为特色的，将后现代主义与 自然主义从风格上融合的自然生态风情小镇。 功能定位 以居家养老商务休闲旅游度假康复保健及景点五大功能于 体的综合性商业地产项目。 档次定位 高端生态顶级养老养生的人居天堂。 二重点建设项目 养老康健投资型商业地产 即建设绿色生态社区。 选址 规模 定位二旅游度假综合服务配套项目 旅游地产服务对象主要是休闲度假的游客，所以，这类项目不追 求单元较大面积优雅舒适的外部环境是不可少的主要元素，为使项 目达到预期销售目标，完整的配套设施则成为这类项目的重点。 三商务休闲娱乐项目户外 度假村 规模 植物园 规模 三配套施设建设 交通水电医疗信息服务环境以及其他相应设施通讯景 观消防 第四章项目组织管理与实施进度计划 建设项目组织机构 为了加快拟建项目建设，项目承办单位将成立项目管理办公室， 负责该区域规划和基础设施建设的组织协调工作。 二项目工程设计管理 建设项目工程设计管理 工程设计管理的目的 工程设计管理的目标是安全可靠适用和经济性，以保障建设项目的质量进度和投资三大控制目标的实现。 工程设计管理的意义 工程设计过程不仅是施工前的工作，工程设计要贯穿工程建设的 全过程。因此，项目办公室将对工程设计过程进行管理，中心任务是 对设计的工程质量进度投资进行控制。应由项目办公室负责提供 设备资料和外部协作条件，应及时向设计单位提供准确的资料。 二工程设计招投标 项目办公室将以招标承包方式委托工程勘察和工程设计任务的 目的，打破地区部门的界限，开展工程勘察设计竞争，优选工程 勘察设计单位，促使工程勘察设计单位改进管理工作提高工作质量 改善服务态度，达到采用先进技术降低工程造价缩短建设周期和 提高投资效益的目的。 三工程设计外部协作条件管理 环境影响及评价环境影响评价生态环境自然保护许可生态 环境影响评价。 动力供应水源电源及其供应线路供应方式供应指标。 集散条件交通储运站场等设施。 外部配套条件热气汽等供应及输出接口。 四工程设计过程的管理 工程设计过程管理的目的 控制设计质量，即在保证设计工作进度的条件下，以较低工程投 资建设项目提交符合设计标准适用的便于实施能满足使用功能与效益的设计成果，评价设计质量的最终标准是建设项目的功能和效 益。 工程设计过程管理的目标控制 从建设项目的条件和投资效益出发，控制设计的功能满足使用 要求符合标准，设计方案和工程投资既要符合投资效益最大化，又 要为施工创造条件，符合法规规定和政策的规定。 控制工程设计标准和设计工程质量及设计文件质量。 控制工程设计工作进度，满足建设项目工期与进度的要求。 控制设计方案的经济性，降低建设项目的总投资。 三项目招投标 项目建设施工采取公开招标的方式，选取资质高造价合理，信 誉好的施工单位施工，以确保项目能够高质量低成本按期完成。 世界自然生态老年健康家苑建设项目黑龙江筹备组 李庆馨撰稿 第章项目可行性研究 报告概述 按照拟建项目可行性研究报告编制办法的要求，本项可行性研究 的内容主要包括项目背景分析项目建设的必要性项目建设的依 据项目建设条件分析项目建设进度安排项目组织运作项目的 社会效益分析项目的生态效益分析及评价。 报告编制依据 投资项目可行性研究指南试用版 建设项目经济评价方法与参数第三版 城市总体规划年 黑龙江省市国民经济和社会发展十五规划 项目相关设计规范