路已经高达九条之多，成都目前正 在规划成都至上海的调整公路，公路运输十分方便。便利的交通运输条件为成都的经济 腾飞奠定了良好的基础，也为成都的房地产业发展开拓了无限广阔的发展空间。 人口 房地产市场的形成，个最重要的因素就是人口的数量的多少及其购买力的高低。 目前，全成都市的总人口已经超过万人，成都城市常年流动人口万余人，随着 西部开发的进程，城市流动人口必将快速增长，公务型经营型外事型的流动人口占 主流地位，其中相当多的部分将定居成都。同时，四川众多在外地工作的人口，退休 后都将选择成都作为居住地。成都常住人口和流动人口的超常增长，必将大大增强对住 房的需求。 投资环境 房地产的发展，很大程度上依赖于当地基础设施建设。似孚可以这样说，房地产投 资的硬环境就是市政设施和公共服务设施等基础设施建设程度。成都市在这方面具有特 别的优势。目前，成都电力已经供过于求，自来水普及率达以上，天然气普及率达 到以上，成都市内电话交换机总容量超过万门，全市本地电信网交换机容量 达到万门，市区电话普及率达以上。据国家统计局和全国城市社会经济发展评 价中心对全国地级以上城市的社会经济综合实力和硬投资环境所作评估，成都市被排在 城市综合实力强和硬投资环境强之内。 从软投资环境来说，成都市及各区县根据国家有关政策法令和本地区的具体情况， 因地制宜地制订了包括财税外汇金融保险投资减免有关收费项目的标准等等 系列优惠政策，颁布了系列的房地产管理法规，努力创造促进房地产开发的政策法 规环境，努力减轻房地产开发的负担。 政策导向 为加快成都住宅产业化和商品化市场化的发展进程，成都市从年起，已经明 令停止住房实物分配，推行住房货币化，积极发展住房金融，加大房地产业的信贷投入 建立住房信贷体系。同时，逐步提高住房租金，确定合理租售比价，减轻购房税费，启 动二级住房市场，大力刺激住房消费，这些举措，已经收到良好的效果。 二花样年•大溪谷期项目商品房市场前景分析 项目的特色优势 在当前中高档房地产激烈竞争的情况下，个地产项目能否脱颖而出，关键在于该 项目是否具有突出的特色，即突出的卖点。花样年•大溪谷期具有成都市目 前中高档房地产项目独特的卖点，具体内容如下 规划设计国际流 花样年大溪谷期由国外著名专家规划设计，充分体现当今国际社会流行度 假休闲人居理念，容积率，建筑密度仅，绿地率超过，此特色在成都度假 类住宅中位居优良。 环境特色突出 花样年•大溪谷期规划设计独具返朴归真自然幽静的特色，环境绿化 工程的设计由国际概念设计公司专家设计。 质量管理特色出众 花样年•大溪谷期建筑质量特别可靠。在施工过程中，甲方监理工程师将 坚持每天到现场监督工程质量，让业主真正放心。 安全设施流 花样年•大溪谷期安全设施采用国际先进设施设备，书房起居室均设个语音插孔，书房及儿童房各设个宽带数据插孔。 整个小区设总控制室，统管理火警报警系统天然气泄漏报警系统红外线 防盗报警系统每户均设可视对讲防盗及紧急报警系统。 整个小区设内部局域网，与宽带网连接，以有利于方便住户上网，节约上网费 用，提高上网速度，实现智能化。 三通风 地下汽车库设置机械送排风排烟系统。 厨房采用的机械排风送风系统，排风设置油烟过滤罩。厨房设家用厨房 排油烟机，经子母管井排至屋面。 住宅卫生间均设卫生间排风器，污浊空气排至管井竖向风管，竖向风管由屋面 排至室外。 四动力管道 天然气管道由城市低压管网接来，至各户厨房使用，每户设煤气泄漏报警器，双眼 天然气灶容积式天然气热器煤气表排油烟机换气扇各只，煤气报警装置与 厨房排气系统联锁，旦发生天然气泄漏，除户内蜂呜器和保安总控制室同时报警外， 系统将自动开启排气系统，消除事故。 五消防 消防用水量， 本工程地下停车场为二个防火分区会所个防火分区，住宅按消防规范进行 防火分区，每个防火分区的安全出口不少于两个。 本项目消防中心设于保安总控制室，联动控制系统联动控制消防水泵，排油烟 机天然气泄漏报警系统等设备。 六环保卫生节能 该项目特别注重内外环境和建筑造型设计，小区整体规划实行人车分流，车辆 不进入小区花园，将噪音空气污染降低至最大限度。 该项目污水经过化粪池处理，厨房废水经过隔油池处理，以达到排放标准。 第七章建设场地及条件 该项目场地位于成都市蒲江县城旁，具有良好的区位优势。 规划总用地面积平方米，场地近似长方形，南北约长米，东西约长 米，地势平坦目前，三通平工作已经全部完成。 本项目工程外部条件较好，建设场地道路通畅，交通便捷，市政设施配套连接方便， 雨污水就近排入市政雨污水干管，供水供电供气就近接城市水电气干管线。 项目建设场地条件已基本具备。 第八章工程进度计划安排 进度计划编制依据 项目总建筑面积平方米，目前已经完成三通平工作。 项目紧靠成都蒲江县城，施工运输方便，有利于施工机械的布置及材料的堆放。 二项目实施进度计划 根据工期定额及本地类似工程组织实施建设情况，拟制定工程总体进度如下 年月至年月，完成市场调研规划设计初设审查施工图审批及 其它前期工作和销售准备工作 年月至年月，项目施工期，共十八个月。 其中 年月，正式开始预售。 年月，地面建筑竣工。 年月，室外总平全部竣工，整个小区交付综合验收。 年月，正式向业主交房。 第九章投资估算及资金来源 投资估算的依据 依据 本估算依据项目设计方案和文字说明。 二估算价值范围 测算项目建设所需的全部费用。 二投资估算说明 工程费用 土建工程费用采用投资估算法。投资指标参照成都地区同类建筑按年四 川省建筑工程定额，并参照当前成都建材物价水平和建筑市场的供需情况，综合测算 制定的。建筑工程施工队伍按国家级企业标准。 装饰工程主要为室外装修及部分室内装修。 总图工程 总图工程按土建工程的测算。包括道路围墙绿化室外工程等。室外工程 为供电给排水管网小区弱电管网系统等室外工程部分。 给排水供电通风空调等工程费用也采用投资指标估算法。投资指标参照成 都地区同类工程按年全国统安装工程预算定额四川省估价表。并结合当前物 价水平和建筑市场供需情况，综合测算制定的。安装工程队伍按国家级企业标准计算。 二其它费用 土地出让金及拆迁安置费 本项目土地出让金及拆迁安置费实际发生额为万元。 地方建设税费 本项目地方建设税费按每平方米元测算，总额约为万元。 工程建设费用含自来水工程供电增容工程天然气入户施工监理及质检 等约万元 设计费万元。 管理费 管理费主要包括项目管理人员工资办公费用销售费用及广告宣传费用等，按计 划销售收入的测算。 三不可预见费 按照工程建筑费用的测算 四工程静态总投资 以上合计，工程静态总投资为，万元，其具体构成及所占比例为 建筑安装工程费用,万元占 其它费用，万元占 不可预见费万元占 静态总投资，万元占 五建设期贷款利息 本项目需要贷款，万元，贷款期年，贷款年利率按测算，约为万元全 部计入成本作为财务费用。 六动态总投资 经测算，本项目动态总投资为,万元，其具体构成及所占比例如下 土地使用费,万元占 工程费用,万元占 其它费用,万元占 不可预见费万元占 建设期间贷款利息财务费万元占 动态总投资,万元占 三资本金 本项目动态总投资为万元，自有资金为万元，占动态总投资的。 自有资金来源为公司所有者权益以及股东单位的股权性融资，自有资金占用情况如下 土地出让金拆迁安置费等已经投入，万元 银行存款万元。 四资金来源 本项目动态总投资为,万元，拟通过以下三个渠道筹措所需资金 成都春天房地产开发有限公司利用自有资金，万元作为资本金投入，占总 动态投资的。目前已经投入，万元，用于项目建设 通过银行贷款，万元，占总动态投资的，贷款不超过二年，年 利率为计算，银行银行贷款利息暂定为万元。 根据房产预售和现金回笼计划，房产预售现金流入可用于项目建设投资，筹措 ,万元，占总动态投资的。 五资金使用计划 本项目建设期为三年，其资金使用计划为 年月年月，万元占 年月年月，万元占 年月年月，万元占 第十章财务评价 项目经营方案 本项目建筑面积平方米，包含住宅商业会所，拟全部出售。 二基础数据 计算期 本项目计算开发期按两年测算，其中建设期为年半，现房销售期为半年。 二营业收入 本项目营业收入即为销售收入。 售价 根据本报告第三章所作的市场预测确定各功能平均售价为 功能面积销售单价元平方米 综合物业平方米,元平方米 销售计划 根据成都市已建成的类似项目的预售和现房销售情况，确定销售计划为 建设期自预售起至正式交房止，十二个月时间，预售及以上 现房销售期六个月，销售完其余的。 售房收入 本项目售房预计总收入为万元，建设期计划预售收入为万元，现房销 售收入万元。 三营业税金及附加 该项目缴纳营业税，税率为，城市维护建设税教育费附加交通附加分别为 营业税的和，副食品调控基金为售房收入的。合计按销售收入总金额 的测算。 四成本估算 本项目的总成本费用为,万元。 管理费用 按照销售总额的，即万元 营销费用 费用包括全部促销费用和广告宣传费用等，按房产销售收入的测算即 万元 财务费用 本项目财务费用为银行贷款所发生的利息费用，贷款期限二年，按万元测算。 三利润测算 税前利润测算 经测算，该项目经营期内累计可实现的利润总额为,万元，投资利润率为。 所得税 该项目所得税率为，经营期累计可上缴企业所得税,万元。 税后利润 经测算，该项目在经营期内累计可实现税后利润,万元，税后投资利润率为 ，自有资金税后投资利润率为。 四清偿能力分析 还款资金为回收房产开发成本以及实现的税后利润。经测算，本项目借款偿还期最 长不超过年含