换的 方式，电压为伏。供消防用的设备，应标注消防字样。 导线电缆均采用阻燃型穿钢管敷设。 消防栓系统消火栓内设置消防按钮，消防按钮报警后，经确认 方可手动启动消防泵。 火灾事故照明及疏散标志在出口通道楼梯疏散走廊配电 室均设置事故照明及疏散指示标志的灯，事故照明及疏散指示灯具均 采用自带蓄电池的专用灯具，供电时间不少于分钟。投资估算与资金筹措 估算依据 本项目投资估算是根据建筑设计方案相关图纸及建设单位提供 相关资料，并参照类似工程的投资情况编制的。 主要编制依据 辽宁省建筑工程消耗量定额年 辽宁省装饰装修工程消耗量定额年 辽宁省安装工程消耗量定额年 年辽宁省建设工程费用标准 第期辽宁省工程造价信息 估算说明 土地费用 本项目土地总费用为万元。 前期工程费 本项目前期工程费用包括规划设计可研费勘察费招标管 理费工程监理费工程保险费土地平整费等。 基础设施建设费 供电工程供水工程排污工程小区道路工程路灯工程环 卫工程绿化工程按类似工程估算。 开发期税费城市基础设施配套费按住宅元平方米，公建元平方米 计算。 投资估算 本项目总投资额，其中土地征购费，资金来源等如下表 序号项目单位金额备注 总投资额万元 工程费用万元 工程建设其他费用万元 其中土地征购费万元 预备费万元 建设期利息万元 流动资金万元 销售收入万元 利润总额万元 资金筹措 本工程总投资万元，由建设单位自筹解决。 主要技术经济指标 序号指标单位数量备注 占地面积 总建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积 总投资万元 销售总额万元 投资利润率 税后利润万元 资金来源万元自筹 第二章发展规划产业政策和行业准入分析 发展规划分析 目前沈阳市城市建设全面启动并成为投资亮点。固定资产投资 基本建设投资，房地产开发投资同步快速增长，城市基础设施不断完 善，城市环境不断得到改善，城市绿化建设全面展开，道路改造工程 顺利进行，旧区改造如火如荼。目前沈阳房地产市场正处于快速成长 期，但整体发展水平不高，落后于发达城市。由于沈阳房地产市场起 步较晚，开发商能力不，产品素质参差不齐，市场没有经过充分竞 争，大多数开发商的开发理念经营方式运作手段，甚至呈现出散 兵游勇，而消费者也尚未进行真正的理性消费阶段。 与城市发展总体规划相结合，科学布局，合理分工，高起点适 度超前。浑南新区规划目标在浑南新区规划中的表述为生态 环境花园化，设施功能现代化，产业发展高新化，建筑景观特色化， 能够满足世纪城市居民高品质生活需要的新区。根据沈阳城市总 体规划。确定浑南新区是以生活居住教育科研高新技术产业文 化娱乐用地为主，合理配置商贸用地。 本项目的建设符合浑南新区规划的基本原则。 产业政策分析 行业龙头发挥示范作用，是房地产信息集成服务产业化发展的重 要路径随着技术的进步和市场范围的扩大，房地产信息服务必然从提供简单信息资讯和初步分析的初级化服务，逐步演变为提供高价值的 有效资讯和问题解决方案的专业化服务。这主要表现在个方面， 房地产信息集成服务业，需要变革企业的运作模式经营方式，房地 产信息服务的专业化水平将不断得以提升。二，房地产信息集成服务， 需要运用先进的知识和工具对信息进行深入分析。三，在专业数据平 台的构建上，具有高度专业性科学性的信息技术应用将不断加大， 产业化发展成为高新技术广泛使用的助推器。房地产业信息集成服务 产业化的发展，离不开房地产业和信息服务产业企业尤其是龙头企业 的探索和参与。有关房地产信息集团的成立和上市，就是例。这种 推动作用主要体现在以下个方面首先，房地产行业关联度高信 息面广，信息收集需要涵盖房地产开发营销交易服务等各个领 域，既需要宏观政策信息，又需要微观市场信息，既需要区域市场信 息，又需要全国市场信息。其次，随着房地产企业对信息服务的要求 越来越高，房地产信息服务必然要发展成以信息集成为基础，以专业 人员的智力要素为纽带，为房地产企业提供高端化解决方案的服务产 业，才能帮助企业在激烈的市场竞争中抢占先机，推动整个行业的不 断进步。再次，房地产企业与房地产信息服务企业的合作经营，有助 于通过行业内的资源整合与广泛参与，形成具有定规模标准和专 业的主导产业。 在年上半年开工建设的项目将逐渐在年供应上市，由此 看来年楼市供应充足，政策力度和供求关系决定未来价格走势。 如果排除政策因素，影响市场成交价格的个重要因素将是供求关系，其中决定未来供应的个重要因素是商品房新开工面积。通过数 据分析，我们发现新开工面积将在年半左右的时间形成实际供应， 之后年的新开工面积与当期销售面积非常吻合，因为我们将之后 年的新开工面积成为潜在供应，而将当期的销售面积称为实 际需求。在资金充足的前提下，应当抓住行业调整机会，加快并购 土地储备和扩张。特别是在其他开发商即将降价促销的时候，抢占优 质资源。 所以，本项目建设完全符合过节经济发展政策和产业政策。 行业准入分析 随着房价的路攀升，很多外行企业看到了房地产业的暴利，想 方设法进入这行业。由于房地产行业的准入门槛低，众多企业纷纷 涌入房地产市场，给房地产行业注入了新的组成结构特点和功能特点，本项目对建设区 域内城市生态系统主要通过自然环境的生态因素以及社会环境中的 经济基础建设住房就业等因素影响的。运营期建设项目可以在 有限的地方尽可能栽植更多的植被，在建筑物四周，道路两侧的空闲 地应全部种植草坪，选择反草早，耐低温的草种，以增强绿化效果， 并在草坪边缘种植绿篱，以防止人群对划坪的践踏，小区内还应选择 可供观赏的小乔木和各种花灌木，构成各具特色的单元，又联合 组成个完善的绿化系统。 在绿化上，通过乔木灌木花草的不同搭配，营造种层次丰 富布局活泼的视觉效果，设计上拟建设隔离林带休闲绿地花卉 园等，并配以主体雕塑，使人工景观与自然景观有机地融合。环境评价 住宅区是城市景观的个组成部分。城市的发展过程中，方面 人民的生活生产条件及其基础设施得到了极大完善，另方面，人 们的生活环境却囿于钢筋水泥的丛林之中。城市中的人们急需个亲 近宜人的居住环境，而城市指数和景观设计质量也成为衡量个城市 文明程度的重要标准，体现与市民息息相关的居住环境建设水平的高 低。 适用的公共场所，是住户对小区的基本要求，对于居民来说，他 们既需要开放的公共活动场所，也要求属于个人的私密空间。住宅区 的良好的景观，不仅可以为居民提供面积充足设施齐全的活动场地， 也吸引住户走出居室加入室外公共活动，以增进人际交往，创造和谐 融洽的社区气氛。同时还通过对植被小品设施的配置和景观处理增 进视觉舒适度。构思优良的景观设计，可满足居民对室外空间的生理 和心理需要。 项目园区绿地不但起到净化美化环境的作用，又可作为居民在 小区内散步休息，交谈的活动场所。在绿地植树，栽花并布置建筑 小品，大大丰富了居民的生活内容，提高小区居民生活的情趣。本项 目环境空间设计合理，其建设不会造成城市环境的质量恶化和对周围 自然环境的污染和破坏。在建设和运营期对环境的影响通过各种手段 加以控制后，均能满足要求。建成后，既可以丰富城市的景观设置， 又给用户创造了个舒适健康的办公环境。从环保角度分析，该建 设项目在拟选地点建设可行。 第七章项目组织及实施进度计划 项目机构组织 公司实行懂事会领导下的总经理负责制。 公司设置管理机构，负责公司的日常经营管理。下设若干管理部 门，分别负责各部门的业务工作。 公司实行全员劳动合同制，通过社会招聘有经验的管理人员工 程技术人员市场营销人员及其他人员，经专业培训合格上岗。 设立建设工程部，作为本项目前期工作和建设工程管理的专门机 构。 项目招投标 根据国家发展计划委员会第九号令工程建设项目可行性研究报 告增加招投标内容和核准招标事项暂行规定的有关精神，市发改委 负责指导和协调招标投标工作，各有关行政主管部门具体负责对本行 业领域的招标投标的监督执法工作。本项目根据中华人民共和国招标投标法的有关规定，组织进行招标投标活动。 本项目的招标范围建议为勘察设计施工监理以及重要设 备材料的采购。招标方式为邀请招标，通过邀请招标，可以再较广 范围内择优选择信誉良好技术过硬具有专业特长及丰富经验的设 计单位监理单位施工企业和生产供应商，以保证工程的质量和降 低工程造价，提高工程项目的社会效益和影响。 招标组织形式拟采用委托招标形式，委托具有相应资质的中介机 构代理招标。 按照招标投标法，招标范围和招标方式由市发改委审批确定。 招标人和投标人均需要遵循招标投标法律和法规的规定进行招标投 标活动，招标程序分别为投标邀请书准备招标文件发售招标文 件组织现场考察投标预备会发送补充文件接受投标书开标 评标评标报告定标发出中标通知书商签合同通知未中标人。 本项目招投标的具体要求详见表表 进度计划 第八章经济影响分析 效益分析 经营策略 通过市场预测，本项目拟定下列经营策略 地上可销售面积按平方米计算，销售均价按元平方米计 算，合计销售收入万元人民币。 成本费用和各项税收 结合本项目的实际情况，依据相关法规规定政策拟定以下成 本费用和税收水平。 销售费用 销售费用按市场惯例，包括代理广告律师