个城市建设了个省级试点小区，以不断总结我国住宅小区 建设的经验，为尽快改善我国的居住条件做出了不懈努力。 三符合国家现行有关政策 由于历史的原因，我国的住房制度基本上是社会福利性质，实行的低 工资制，也使得老百姓没有能力自己购房。近几年来，我国的住房制度改 革逐步走上正规。国务院国家建设部及有关商业银行相继出台系列方 针政策及支持措施，以解决居民的住房问题，不仅要做到居者有其屋， 而且要保证居民其居之屋有定的档次。逐步建立起来适应社会主义市场 经济体制和我国国情的住房供应体系，加快住房建设，促使住宅业成为新 的经济增长点，形成高中低档居住条件皆备的住房供应源，不断满足 不同收入家庭日益增长的住房需要。因此，世通房地产开发有限公司提 出在开发区拟建设住宅小区的设想，符合国家的这些现行的政策要求。 四市场前景较好 跨入二十世纪，我国房地产将面临发展的特殊机遇和挑战。国家宏 观经济稳中见暖，新的经济热潮将有力地推动房地产业的发展。市东部企事业众多，原来分配的福利房多数面积狭小，采光不足，结构严重不合理， 多数职工已把改善住房条件排在消费需求的首位，这标志着部分有房户 进入以旧房换购新房的置换消费期。 随着国有大中型企业改制的不断深化，建立起了产权明晰的现代企业 制度。土地使用权已作为资本金投资进入改制企业，土地使用权作为稀缺 资源，不可能再大量用于职工集资建房。新增消费群体通过企业解决住房 变得非常渺茫，企业职工住房消费必然完全走向市场化。 第三章市场需求分析与建设规模 第节市场需求分析 随着全国新的住房制度的建立，住宅建设开始成为重要的经济增长 点。建设部年月召开的全国建设工作会议上提出，我国建设事业 十五计划的工作目标是基本形成社会化市场化的住房供应分 配管理和服务体系，基本建立城镇住房制度。同时要适应市场产业 结构调整和人们消费需求的变化，建立面向个人的住房消费市场。由此 可见，在今后段时间内，住房市场的商品化社会化将逐步得到完善和 加强。 由于历史的原因，我国房地产发展呈现出总量失衡的局面。方面住 房大量积压，卖不出去另方面，部分居民住房仍然紧张。全社会住房 潜在需求巨大。随着国家经济的进步好转，个人生活水平的进步提高， 人民购买力随着房改力度的加大和全民工资收入的增加而逐步提高，以及 大幅度提高公有住房租房费等房改配套措施的出台，从年开始，商品房市场开始复苏。相信随着人们住房消费心理调整期的顺利完成，及国 家相关政策的完善配套，住房消费市场将逐步走向正规化社会化。 房地产市场进步趋向合理性 据国家信息中心统计，年我国商品房施工面积和竣工面积增速明 显快于往年的平均水平，即我国住宅投资额商品房竣工面积分别比去年 同期增长三成，高于去年平均增长速度个百分点。市城镇住房逐步 实现商品化私有化，为近十年崛起的房地产业提供了无限商机。纵观我 市房地产的发展也经历了由低低水平低速度到高高水平高速度， 然后过度到现在平稳发展时期。据资料显示，九五以来市房地产开 发完成投资由年的亿元，增长到年的万平方米，其中住 宅竣工面积既有年万平方米增长到年的万平方米，人均 居住面积达到平方米。 二市场前景预测 房地产业是市的重要产业，政府将会采取倾斜政策保持房地产业的 稳定发展，这将会对市的稳定和活跃起到积极作用。其次，市为刺激 经济发展，保持繁荣稳定，制定了鼓励外商投资的优惠政策和措施，这必 定为房地产业的深化发展带来契机。 年，市年内新建住宅建筑面积万平方米，拆除减少建筑面 积万平方米，新增住宅建筑面积万平方米，至年底，市区实有住 宅建筑面积万平方米，实有住宅使用面积万平方米，实有住宅 居住面积万平方米。按当年市区居住人口万人计算，市区人均 住宅使用面积平方米，比上年提高平方米，人均住宅居住面 积平方米，比上年提高平方米。 以上数据可以说明，近年来市房地产业的发展非常迅速。随着人们 生活水平的提高，如城市人均居住面积达到平方米的目标，则市尚 需新建住宅万平方米，市场潜在需求巨大。 第二节建设规模 项目开发总用地面积公顷，其中规划居住用地面积公顷， 规划总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积万平方米，配 套公建面积万平方米，项目总投资亿元。 项目三期建设总用地面积公顷，规划总建筑面积平 方米，其中住宅建筑面积平方米，地下室面积平方 米，车位面积平方米，商铺面积平方米，容积率， 绿化率，三期工程总投资万元。 第四章建设地点及建设条件 第节建设地点 建设地点 公司位于市南部的地区，包括。 二建设场址的主要特点 符合市规划。拟选场地位于市城市规划用地范围内，符合规划 要求。 本项目的建设用地已经国务院批准。属新规划居住区，人文环境好。 区位优势明显，属市房地产升值潜力较大的区域之。 紧邻道路，工程机械和材料出入口设置限制不大，建设施工便利。 区域内基础设施完备，水电暖煤气供应均有保障。 自然条件较好。环境幽雅，无污染源，符合现代人对居住场所的要 求。 交通方便。拟建小区周边的交普通抹灰，喷 内墙涂料。厨房厕所采用瓷砖墙裙。 门窗内外窗采用钢塑窗，内外门均为木制，分外户门，设有防盗门。 其他设施水电暖煤气参照有关规定做好设置，卫生间设洗手 盆，坐便器和淋浴器水管接头，有线电视电话网络线路入户。 三基础设施 给水 根据市总体规划规定的人均生活用水标准升人日计算，未 预见水量按计算。 污水 根据市总休规划规划区域内的实际情况，排水体制采用雨污分 流，在规划区内设立污水排放系统。 雨水充分利用地形条件分片排放雨水，尽量减少管径降低造价，按照 就近收集排放的原则排到河，管材为钢筋砼管。 燃气 采用天然气，气源来自建新路中压市政燃气管线，按人均耗气量 立方米年计。小区内采用中压管网供气，供气方式采用用户调压器中压 供气和箱式调压器低压供气相结合的方式，其中前者主要用于高层住宅， 后者主要用于普通住宅及配套公建。 供热 采用总体规划综合热指标居住平万米，公共建筑 平万米确定本区供热负荷。采暖管道采用支状管网，管道采用不通行 地沟敷设。 供电 根据区域内规划，采用分类用电综合指标测算用电负荷，电源引自 供电局南郊变电站，采用放射式向小区内变电所供电，并由电缆敷设送至 各单元用户，低压用户电压等级为。 主要电力干线在主要道路采用电力电缆沿电缆沟敷设，其他道路采 用电力电缆穿保护管埋地敷设。 广电通讯 本项目同步建设电信计算机网络有限电视等广电通讯系统。电 信负荷预测采用分类指标法进行计算，住宅线户，公建线平方米。 电信网络接入电信分局。 小区有线电视系统接市有线电视网，每幢住宅楼为个的与 线电视系统，每户均有个或若干个电视插头。学校内设用天线及闭路电 视系统。 所有广电通讯线路在主要道路采用电力电缆沿电缆沟敷设，其他道 路采用电力电缆穿保护管埋地敷设。消防 室外消防给水管道与给水管合用，消防压力保证灭火时最不利点消 火栓的自由水头不小于米，规划布置消火栓间距不大于米，消火 栓接口直径不小于，消火栓尽可能设在交叉口和醒目处，同时距建 筑物距离不小于米，并距车道距离不大于米。道路和各建筑物之间设 计充分考虑消防要求，消防车可直接到达各单元。 监控设施 小区安装住宅智能安全防范和监控系统，由社区管理部门会同公安 消防急救保险等相关部门共同组成，以处理各种情况，起到良好的安 全防护作用。 第六章环境保护与节能 第节环境保护 周边环境现状 该项目地处市区部，南依，周围无重污染企业，环境状况 较好。 二污染 小区建成入住后，除产生少量生活污水厨房油烟和生活垃圾外，无 其他污染物排除，对周边环境不会带来明显影响。 三环保措施 污水小区污水进入市政污水处理系统达标后排放。 厨房油烟本项目在厨房采取通风排气措施，炉灶上方设有带机械 排风和油烟过滤器的吸排油烟机，防止厨房油烟污染环境。生活垃圾小区内不设集中式垃圾中转站，住宅楼前道路旁适当位 置设置专垃圾桶，垃圾宜分类收拣，由小区垃圾自动装运车每日清运到市 政垃圾站。 项目施工过程中的环境保护项目施工时应根据市建设项目 环境保护方法的要求，结合项目所处地理位置，制定出环保措施，尽量 减少对周围自然环境造成的破坏。项目竣工后，应当立即修整和恢复在建 设过程中受到破坏的环境。 第二节节能 按照民用建筑节能设计标准的要求，本项目拟采取以下 节能措施 室内各房间均配备专用动力线，供大负荷的家用电器使用，以 降低线耗，达到减少电压波动，提高供电质量的效果。 二卫生洁具选用节水型，以节约用水。 三推广应用节能高效舒适安全有益环境的绿色照明灯具， 提高用电效率。 四高层供水采用减压阀，运用液压管理控制，节约能源。 五户外供热管网采用新型保温材料，以降低热量消耗。散热器可 安装恒温阀，按设定要求保持准确的室温。 六尽量加大建筑物进深，提高住宅的保温隔热性能，降低能耗。 控制建筑物体形系数，使该系数尽量小于。 七控制窗墙面积比，改善窗户的保温性能，采用塑钢窗。 八采用新型节能墙体材料，推广使用新技术新工艺。 九加强物业管理，完善各项规章制度，减少不必要的能源损耗。 第七章物业管理 建立起高标准高效率的物业管理系统。物业管理主要内容包括 小区保安保洁绿化服务 小区修缮服