二宗地现状 四至范围 东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规划路。 地势状况 项目用地主要为玻璃厂的厂区，地势平坦，场地标高与解 放南路标高基本相致。 地上物现状 地上物主要为玻璃厂的生产厂房和办公区，另有很少量职工住 宅和单身宿舍约户间房。厂区内绿化树木较多为工 厂自己种植，在园林局未登记，可根据规划要求进行拆除或保 留。 空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站换 热站等设施 项目用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政的管线。 项目用地内没有需要保留的文物等设施。 项目用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用线，可根据 规划要求拆除。 项目用地西侧有个平方米的人防设施，处于规划 的卫津河绿化带内，对项 目建设无影响。 项目用地内有玻璃厂自己打的口热水井在地热办有 登记，出水温度左 右，可根据规划予以保留，可为项目提供部分热水。 地质情况 场地原为农田，厂区已有年历史，无不良工程地质条 件。 厂内植被 玻璃厂正门 厂区正门 厂区植被 厂区车间 厂区铁路 卫津河和南部水面照片 三项目周边的社区配套 周边米范围内的社区配套 配套设施分类名称 教育设施电子仪表技术学校 水浒武术学校 医疗卫生设施无 商业设施劝业超市津洋宾馆津洋酒店太 平洋酒店 金融设施无 市场珠江装饰城环渤海装饰城梅江装 饰城 汽配城 交通设施门前有去大港区公交线路， 距项目公里处有路终点站 文化设施无 体育设施无 总的来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量的 生活配套设施。 宗地周边米外可辐射到的主要公共设施如下主要指南 楼商业片区和友谊路沿线 公用设施 种类 公用设施名称 教育设施大学财经学院轻工业学院职业技术师 范学院 高中校北师大附中市重点第四中学市 重点 南楼中学区重点 医疗设施医院，河西医院，医大第二医院三级 甲等 大型商业 设施 津华五金商场南楼商场南楼家乐购物中心 店及二店河西商场登发装饰基地十八街麻 花总店 文化设施日报大厦河西图书大厦科学技术馆 国展中心礼堂 体育设施河西体育场 大型公园乐园 大型宾馆宾馆三星迎宾馆乐园宾馆三星津利华大酒店四星水晶宫饭店四星 钢管宾馆二星长青温泉宾馆 大型商住 楼 钢管大厦万顺大厦澳东大厦科技大厦 新安大厦 深圳发展银行大厦环渤海中心大厦日报 大厦 综合分析，从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下 二个中心，是南楼市级商业中心，二是规划的友谊路市级行政 中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。 四项目周边环境 现状项目所在区域环境 由于历史原因，解放南路两侧原为工厂区，公路两侧工厂林 立，年代后期，随着城市房地产的发展，原来的部分工厂企 业，由于工业结构调整的原因，大多已搬迁改造，象市构件 厂等企业建成了如今的顺驰名都名都新园摩托罗拉住宅 小区等新型住宅小区，逐步带动了该区域的住宅市场市级迎 宾线友谊南路的建成通车和梅江居住区的开发建设，拆迁了原 来的许多工厂和破旧房屋，建设了以水景和生态环保为主题的 高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市 场档次和品位急剧上升，已成为市区上佳居住区位。 但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看，仍有油毡厂无缝钢管厂等工厂企业，同时道路两侧房屋均较 破旧，同友谊路沿线景观相比，有定差距，这是弱势所在， 但可随着政府十六条重点道路景观改造城市建设的发展很快得 到解决。 项目宗地周边情况 该项目宗地南侧为津洋置业公司的养殖场，有大量的水 南楼市级商业中心 友谊路规划市级行政中心 梅江居住区 项目所在地 已建成住宅区 宗地 面，拟规划为保留水域，对 该项目的环境有定的积极影响。项目宗地北面现状为津 洋置业公司的养殖场，规划 为居住用地，顺驰集团已与其签定土地开发协议。项目宗地西 北侧和西侧原为罐头厂仓库 和津洋置业公司的养殖场部分用地，现已转让给松江置业 公司用于房地产开发，属于 梅江南居住区的部分，该项目与梅江南居住区仅河之隔 卫津河，基本上形成个 大的居住片区。卫津河已由原来的臭水河改造为环境幽雅的景 观河道，使得该项目周边 环境有了根本性的改善。项目宗地东面现状为片空地，原为 玻璃厂用地，后被附 近村民占用，现以被玻璃厂收回，面积约亩，规强调产品外的环境文化 配套等优势，主动拉升区位，从而大幅度提高物业档次。 项 目 名 称 规模 发售 资源 建筑 形式 容积 率 均价 元 主力产品 消 化 率 世 纪 城 万万多层 小高 层 两室 三室 芳 水 园 万 约万多层 小高 层 蓝 水 假 万 内认 期 多层 小高 层 期万 元平米 此类产品基本集中在市中心区域，地理位置优势是绝对的， 同时，产品开发上追求深度，比较注重对文化环境产品等方 面雕琢。但该类产品由于受地域限制，产品开发趋同，且多为小 高层，小区环境条件多不如远离市中心区域的中高档项目。 项目 名称 规模 发售 资源 产品形 式 均价 元 主力产品 消化 率 泰达 园 万万多层 高层 罗马 花园 万万多小高层 高层 两室 区域内个案状况 世纪城 个案分布与宗地位置关系图 世纪城 该项目由多层小高层组成，产品形式单，主力户型集 中在平方米两室以及平米三室。详细技术 指标请参看第四页对应表格内容 该项目直极其注重产品的宣传，在宣传力度空间利用 度以及持久性和高密度性方面，处处都要体现出实力公司的手 笔。该项目直以高科技的概念社区为宣传主题，目标 客群直指高学历高智商高层次高收入高需求的 族。 总结该项目产品单，项目主要依靠科技运用后的八 大优势为主要竞争点，同时，今年月，美国易道打造的社 区环境的落成，又新添了卖点，促进了销售。 梅江蓝水假期 蓝水假期以小高层层多层层别墅的建 筑形式构成，小高层与多层栋数为，各楼体呈曲线型 围合式分布，在保证采光通风的舒适性同时，最大限度的 利用了景观资源的观赏价值。该项目的住户可看到水景， 且每户窗外都有绿色，景观均好性发挥到极至。 产品面积偏大，主力户型在之间，户型并无创新， 同市场有很大趋同性。 产品推广方面，以亲水住宅为主题，运用友谊商场门 蓝水假期 名都新园 云水园 宗地 前的形象推广发售享受特惠的认购卡以及高密度的立体 宣传，推出休闲生活概念，运用概念引领客户的消费趋向。 总结该项目产品方面不具备竞争优势，主要依靠生态 科技的运用为主要竞争点，最市场炒做的很热，但项目开发 策划方面并无突破性的拓展。 云水园 该项目由多层及少部分小高层别墅构成，区内规划除建设 了国际老人村外，环境建造上并不具备优势，尤其是别墅 区的环境，更是与高档的建筑形式不相称。别墅分为 平方米两种，均价约在元平米左右。详细技术指标请 参看第四页对应表格内容 该项目于年月即开盘发售，宣传上直不温不火， 虽该项目不隶属于梅江小区，但广告中打出梅江第片风景 的广告语吸引客户，但其销售业绩不佳，经过年多的推广周 期，套别墅刚售出过半，公寓的销售更是仅售出。 总结该项目地理位置上紧邻梅江，故直以购房升值为 主导卖点，并期望借助梅江的建设来完善区域功能，运用了借 大势推小势的做法。 明都新园 该项目以多层为主构成，产品以平米两室为主力。在同档 次产品中，该项目区内环境规划及配套设计还是相当到位的， 项目性能比达到了较佳的效果，重点吸引了本区安居以及部分改善型需求客户。详细技术指标请参看第四页对应表格内容 总结该项目注重了附加值的提高，在同档次产品中拉升 了住宅品质，助推了产品从同等竞争中脱颖而出。 三整体市场对本案有重大影响的因素 受政府启动梅江生态居住区的刺激，现黑牛城道以南的 广大区域已经形成个大片的热点开发区域，包括梅江南凌 庄子区域，其中尤以梅江及梅江南的规模规划最具影响力和带 动力，在该区域市场内将起到不可替代的主导作用，天玻紧临梅 江及梅江南，属于该热点商圈的辐射范围内，故此，上述两个区 域将成为天玻项目的主要竞争对手，梅江及梅江南的发展对天玻 项目的影响将是至关重要和不容忽视的。 梅江生态居住区 梅江总体状况分析 总体规划该居住区整体规划占地公顷，总建筑面积万平 方米，其中住宅建筑面积万平方米，公建万平方米。 整个居住区共划分为个居住小区和个公建区。总容积率为 ，绿化绿，区内规划水面公顷，占总用地的， 有水面的小区湖景绿化率达到以上。 开发节奏及上市安排 该生态居住区分两步建设，正在建设的为地，规划占 地公顷，总建筑面积万平方米，其中住宅万平 方米，公建万平方米，水面公顷。 今年起步建设万建筑平方米，年底竣工万建筑平方 米，预计明年下半年该区域将建成进住，到年，整个梅江 生态区的起步区和二期工程将全部建成竣工。 配套 智能化 专用兆宽带网线入户。