际的承诺。业管理的要求也不断提高。为了迎合消费者需 求保证楼宇的销售，开发商往往采取夸大宣传策略，作管理收费难的主要原因 从事物业管理的人都知道，物业管理费收取率要达到，几乎是不可能的事， 就拿北京我们的首都来说，物业收费率般仅为到，最低的只有左右， 能达到到已属凤毛麟角。那对于我们这个小城市就更不用提了，收费更是难 上加难。面对这窘境，很多物业管理不得不难出大量的人力物力来解决收费问题， 更有甚者会通过降低服务水平来惨淡经营，而这样来，往往又会引来业主更强烈的 不满，从而形成恶性循环，使业管理费的收取变得难上加难，这些基本上就是我国物 业管理收费的基本现状了业主有时会将这些归罪于 物业管理企业，拒交物业管理服务费。 工程质量问题多 由于开发商施工质量的原因，部分业主所居住的房屋工程质量存在定的问题， 尤其是屋面阳台窗台有水房间下水道等专有部分的质量问题，使业主物业 使用人意见颇大。部分业主不知道应该找开发商进行交涉处理，而把问题推给物业 管理公司。旦解决不了，就不交物业管理费。 二造成边入住边施工现象，导致对小区不能实行封闭式 管理前期规划的绿地不能达标停车场不能正常使用等。环，使业管理费的收取变得难上加难，这些基本上就是我国物 业管理收费的基本现状了。 二物业面对这窘境，很多物业管理不得不难出大量的人力物力来解决收费问题， 那对于我们这个小城市就更不用提了，收费更是难 上加难。收取率要达到，几乎是不可能的事， 就拿北京我们的首都来说，物业收费率般仅为到理收费问题即成为制 约物业管理行业发展的瓶颈之。 从事物业管理的人都知道，物业管理费部分内容简介 问题也成为老百姓新的投诉热点，并有逐年升温的趋势。部分内容简介 问题也成为老百姓新的投诉热点，并有逐年升温的趋势。物业管理收费问题即成为制 约物业管理行业发展的瓶颈之。 从事物业管理的人都知道，物业管理费收取率要达到，几乎是不可能的事， 就拿北京我们的首都来说，物业收费率般仅为到，最低的只有左右， 能达到到已属凤毛麟角。那对于我们这个小城市就更不用提了，收费更是难 上加难。面对这窘境，很多物业管理不得不难出大量的人力物力来解决收费问题， 更有甚者会通过降低服务水平来惨淡经营，而这样来，往往又会引来业主更强烈的 不满，从而形成恶性循环，使业管理费的收取变得难上加难，这些基本上就是我国物 业管理收费的基本现状了。 二物业管理收费难的主要原因 开发单位原因 广告承诺难兑现 随着生活水平的提高，居民对物业管理的要求也不断提高。为了迎合消费者需 求保证楼宇的销售，开发商往往采取夸大宣传策略，作出不切实际的承诺。待业主 入住后，往往发现实际状况相差甚远。物业管理公司又无力兑现本不是自己作出的承 诺，业主便以拒交管理费来表达自己的不满。 毕业论文设计用纸 佳木斯大学教务处第页 设计施工不合理 施工单位不按设计要求施工，排污管深浅不，化粪池设计位置欠妥，排污管水 平铺设过长，造成经常严重堵塞。另外，小区周围的噪声也直接影响业主物业使用 人的生活环境。为此在收取服务费时，业主物业使用人往往持不满态度甚至有对立 情绪。 硬件设施不完善 开发商有些建筑工程问题，直接造成了物业管理的先天不足，导致物业服务不能 到位。例如保安监控系统因工程质量不能投入使用，严重影响物业管理公司对小区 的治安管理项目分期开发，造成边入住边施工现象，导致对小区不能实行封闭式 管理前期规划的绿地不能达标停车场不能正常使用等。业主有时会将这些归罪于 物业管理企业，拒交物业管理服务费。 工程质量问题多 由于开发商施工质量的原因，部分业主所居住的房屋工程质量存在定的问题， 尤其是屋面阳台窗台有水房间下水道等专有部分的质量问题，使业主物业 使用人意见颇大。部分业主不知道应该找开发商进行交涉处理，而把问题推给物业 管理公司。旦解决不了，就不交物业管理费。 二物业方面 服务质量问题 不可否认，物业管理企业急于实现企业赢利，忽视了提高自己的服务质量。如 物业管理工作人员素质不高服务意识淡薄服务技能水平低下等，导致服务不到 位维修不及时收费不规范，这也是服务质量中最主要的三大问题，也 是业主与物业管理企业矛盾的焦点。服务不到位是指没有达到业主要求或没有达 到预先制定的服务目标，如清扫的次数不够或清扫得不干净维修不及时指的 是维修人员没有按照要求及时赶到现场或赶到现场却不能解决问题，造成业主的损 失收费不规范是指物业管理企业为了增加收入巧立名目或没有明码标价而多收毕业论文设计用纸 佳木斯大学教务处第页 费。在些地方，物业管理企业重收轻管多收少管质价不符的现象比比皆是，引 起广大业主的强烈不满。 物业管理企业费用支出不透明收费水平落后 物业管理企业收取的管理费及其使用情况应当定期向业主公布，接受业主监督。 但是，些企业财务运作缺乏透明度，不愿向业主公开管理费收支情况。业主物业 使用人只见交费，不明支出，造成心里不平衡，进而拒交管理费。些城市的供电 供水煤气供暖等都实行了综合收费统划卡，可以节省大量的收费人员，降低 相关成本，节省业主大量的时间。而仍有不少物业管理企业的收费仍采用传统落后 的到户收费方式。不仅浪费了大量的人力资源，加大了物业管理成本，而且也给不愿 交费的业主物业使用人造成了可乘之机。由于收费手段落后，个别业主物业使用 人对前来收费的管理人员总是拒之门外，企业对此束手无策 物业管理企业自身沟通能力差也是造成物业管理收费难的个因 素 作为种公共商品的生产者，推销自己的产品没有套科学有效的手段是不行 的。物业管理企业在市场竞争中展示自己固然重要，但这种展示更多的是面对开发商， 关键的是我们在接管物业后如何向业主宣传自己，使自己的公共产品服务，得 到广大业主的认可。例如为社区提供小时服务的维修人员不管维修量的多与少 都必须是小时在岗，这些服务也同样是要付出成本的尤其是公共部位和公用设 备设施的维修养护，又是物业管理公司重要的支出，而这些业主都不清楚，成为业主 拒交费用的原因之。 拒绝物业管理费的业主类型较多，因此需要多渠道多手段应对收费难。 依法维权意识弱 目前业主维权意识的呼声越来越高，而物业管理企业的依法维权意识则较弱。即 使是认真履行了物业服务合同，管物业服务是种消费行 为，而把物业管理企业看作是大包大揽的管家，小区内任何事都要管好，把楼上因装 修引起的地板漏水噪音圈养宠物等都归罪于物业管理企业服务质量不好，以此作 为拒交费用的理由。如我们所管理的昆明市梁家河小区，多数业主都是离退休的老 领导，家里的下水道堵了让物业管理企业帮他们疏通，设施损坏让物业管理企业为他 们维修，当向他们收费时却遭到拒绝。他们认为以前这些都是免费的，现在也不应该 收费，即使收费也应该由工厂交甚至有位业主因让路边游击队装修房屋，装 修未成却遭偷盗，因此拒交物业管理费。 对物业管理服务不满意 以前，由于国家对物业管理服务项目没有统的规定和检查标准，支付多少物业 管理费，达到什么样的物业服务标准，怎样达到质价对等也没有统的要求，所以 造成了业主和物业管理公司在物业服务标准上认识偏差较大。物业管理实践中，物业 管理公司只能从双方的利益出发，根据物业管理费的收缴情况，提供相应的物业服务， 对此，部分业主就会认为质价不符同时，在实际物业管理工作中，也确实存 在物业管理公司服务不到位维修不及时收费不规范等情况。这样，业主就会对物 业服务不满意，对物业管理公司产生意见，因而拒交物业管理费。 毕业论文设计用纸 佳木斯大学教务处第页 业主不了解物业管理的实际涵盖 由于业主并非物业管理专业人员，因此他们不可能全面了解物业管理这个系统性 的有偿服务行为，对物业管理的认识只停留在表面上。目前业主普遍认为物业管理公 司的工作主要是保洁保安绿化，同时还认为房屋出现质量问题也全部应由物业管 理公司负责。所以旦房屋存在质量问题，就以此为借口拒交少交欠交物业 管理费。他们并不知道这些问题是由开发商，或是因自己装修不当等原因造成的，其 责任主体的归属应是开发商或业主个人。并不是物业管理公司，也不属于物业管理公 司的工作职责范围。 侥幸心理 毋庸置疑的是极少部分业主存在定的侥幸心理。由于物业服务具有社会性， 服务对象是广大业主而不是个单体，因此，不可能因极少部分业主不交物业管理费 就不进行物业管理服务，从而导致极少部分业主贪图小利躲避逃避交纳物业管理 费。他们不交费也享受到了与交费业主同样的服务，这样既严重挫伤广大已交纳物业 管理费的业主的积极性，又有可能引起其他业生效仿。 四社会政府方面 物业服务作为种新商品，社会认知度不够 政府引导不足，媒体宣传的力度和准确性不够。目前有关物业治理的杂志多达十 几种，但是都属于专业书籍，并不符合广大消费者的口味。业主们也很少主动花时间 和精力去研究物业治理，而且有些媒体的宣传准确度不够，轻易误导业主，形成很 多不必要的熟悉误区，令些不明真相的业主们在主观上产生厌烦情绪，从而不能 正确对待交费问题。 社会责任负担多 目前，社会共用部门继续沿用在计划经济下的收费管理模式。他们往往凭借市场 垄断的优势，把风险推给物业管理公司，由物业管理公司代其向最终用户收费。在这毕业论文设计用纸 佳木斯大学教务处第页 种运作模式下，业主旦对上述项服务不满时，就可能采取不交