订物业管理方案做信息准备。以下步骤进行开展工作。经营，并为物 业所有人和使用人提供全方位的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。 按照管理指物业管理经营人受物业所有人的委 托，按照国家法律法规管理标准及委托合同行使管理权，运用现代工程部负责物业维修及设备运行的技术管理部门。 保安部检查督促遵纪守法，处理业主治安维护，协助有关部门查处违法犯罪。 产业部负责物业的产籍管理保管图纸资料，及时为各部门提供相关物业资料。 租赁经营部负责对现有物业的租赁经营业务，提高物业的出租率。 制订物业管理方案 物业管理方案的内容 物业管理档次 物业管理服务的标准 物业管理财务收支预算 物业管理方案的基本架构 项目管理的整体设想与策划 管理模式 公司人力资源管理 ④规章制度建设 经营管理指标 社区文化建设与服务 财务管理及经费收入测算日常管理 物业维修养护计划和实施 制订物业管理方案的主要步骤 第步成立制订方案的工作机构 第二步培训工作人员 第三步经费设备资料准备 第四步项目使用人竞争调查 第五步研究分析调查资料 第六步确立管理档次管理目标主要措施。服务管理项目 第七步经费预算 第八步草拟方案文本 方案的其他准备工作 组建制订物业管理方案的工作班子 对方案制订人员进行必要的业务培训 准备经费 准备设备 准备相关资料。 物业管理公司的前期工作 设立物业公司，并取得相关资质后，参与物业管理市场竞争，在实际操作中，以各种形式竞 争管理服务市场物业管理对物业的基本要求，物业 租赁经营部负责对现有物业的 产业部负责物业的产籍管理保管图纸资料，及时为各部门提供相关物业资料。 保安业务，为用户提供优质服务。工程部负责物业维修及设备运行的技术管理部门。部分内容简介项管理工作。部分内容简介项管理工作。 社区服务部依法建立各类服务点，开展代办业务，为用户提供优质服务。工程部负责物业维修及设备运行的技术管理部门。 保安部检查督促遵纪守法，处理业主治安维护，协助有关部门查处违法犯罪。 产业部负责物业的产籍管理保管图纸资料，及时为各部门提供相关物业资料。 租赁经营部负责对现有物业的租赁经营业务，提高物业的出租率。 物业管理公司的前期工作 设立物业公司，并取得相关资质后，参与物业管理市场竞争，在实际操作中，以各种形式竞 争管理服务市场物业管理对物业的基本要求，物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委 托，按照国家法律法规管理标准及委托合同行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养 护技术，以经营手段管理物业，从事对物业包括物业周围的环境的养护修缮经营，并为物 业所有人和使用人提供全方位的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。 按照以下步骤进行开展工作。 人员准备与资料准备 设备器材准备 资金准备 拟管项目使用人需求竞争企业状况调查通过对拟管项目全面情况的调查，为 拟订物业管理方案做信息准备。 项目位置具体位置及东西南北的毗邻。 项目面积占地面积规划建筑面积已建成面积。 项目建筑情况建筑结构质量技术标准管线布置等。 ④配套及附近交通状况已通达公交车次小区班车等。 消防安保清洁等设施状况 项目性质及特色政府的支持扶持与介入程度 开发商的背景规模技术资金信誉社会影响负责人情况等。 周边坏境状况社区配套的社会公共资源如学校医院商业中心农贸市场等 制订物业管理方案的其他准备工作 组建制订物业管理方案的工作班子 对方案制订人员进行必要的业务培训 准备经费 准备设备 准备相关资料。 制订物业管理方案 物业管理方案的内容 物业管理档次 物业管理服务的标准 物业管理财务收支预算 物业管理方案的基本架构 项目管理的整体设想与策划 管理模式 公司人力资源管理 ④规章制度建设 经营管理指标 社区文化建设与服务 财务管理及经费收入测算日常管理 物业维修养护计划和实施 制订物业管理方案的主要步骤 第步成立制订方案的工作机构 第二步培训工作人员 第三步经费设备资料准备 第四步项目使用人竞争调查 第五步研究分析调查资料 第六步确立管理档次管理目标主要措施。服务管理项目 第七步经费预算 第八步草拟方案文本 第九步向专家顾问征询 第十步送公司领导审阅 第十步修改研讨再修改 第十二步可行性研究 第十三步定稿 第十四步实施反馈 介入物业管理工作 物业的接管验收与撤管 物业的撤管 签订物业委托管理合同 物业公司入驻社区后，依法设立社区业主大会。物业管理企业与相关社会机构建立关系 物业管理企业与房地产行政主管部门的关系 物业管理企业与工商税务物价部门的关系 物业管理企业与房地产开发企业的关系 物业管理企业与业主委员会的关系 业主委员会可以自己设立。也可以招标选聘物业 管理企业。物业管理企业对业主委员会负责，定期间业主和用户提供管理报告，报告经营管理 情况服务情况基金账目情况等。业主委员会不仅有权监督物业管理企业的工作，而且在 必要时有权依法撤换物业管理企业。物业管理企业的关系 物业管理企业与街道办事处和居委会的关系 物业管理区域建设与社区建设的关系 设的自主权，物业管理区域建设要自觉配合社区建设。 三物业管理费用的管理 物业管理费用构成 物业管理费用分类 类是管理费用，如办公费保安费绿化管理费卫生费管理工作人员的工资福 利等外用的支出。 另类是公用设施及公用资源费用的支出，如公用水费电费房屋及公用 设施的维护更新技用，这部分费用般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴代 交，是经物业管理企业代理代收转交其他应收部门的费用。 有关部门关于住宅小区公共性服务收费的构成管理服务人员的工资和按规提取的福利费 公共设施设备日常运行维修及保养费 绿化管理费 ④清洁卫生费 保安费 办公费 物业管理单位固定资产折旧费 法定税费。 住宅小区物业管理经费的来源 定期收取物业管理服务费 小区维修养护专项基金 以业养业，业为主，多种经营的收入 ④靠政府多方面的支持 开发建设单位给予定的支持。 物业管理对物业的基本要求是 物业的设计要科学合理适用和美观，并要方便维修和养护。 建筑材料质量和设计施工质量要好，减少使用成本。 配套设施齐全，能为使用人提供多种服务。 ④环境优美安全舒适。 为物业管理提供必要的设施。 四物业管理企业管理制度的建设 物业管理制度体系的内容物业管理企业内部制度 物业管理公司员工管理条例 物业管理企业各部门的职责范围 物业管理企业员工岗位责任制 物业管理企业外部制度 物业接管验收规定 楼宇入住规定 物业管理公约 ④住户须知手册 住宅区房屋及有关设施接代管制度 房屋管理服务制度 住宅区管理制度 业主公约 业主委员会章程 五管理制度示例消防制度和规定 消防中心值班制度 防火档案制度 防火岗位责任制度 其他消防规定。 消防设备管理制度 车辆管理制度 门卫管理制度物业区域大门门卫的职责 停车场库门卫的职责车辆保管规定 汽车管理规定 自行车摩托车管理规定 住宅区内车辆交通管理规定 物业环境的绿化管理 绿化管理机构的设置及岗位职责 绿化养护与管理的考核指标 六物业管理资金的来源和管理 物业管理启动资金 物业管理启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必要开 支的资金及物业公共设施专用维护基金。 资金来源与管理 部分是用于物业管理企业形成建立组成所需的资金，如物业管理企业的注册资本 办公场所的购置或租金办公用品购置职工薪金等，这部分资金主要由房地产开发企业 单位组织及个人出资入股形成另部分是物业公共设施专用维护基金，主要用于物业机构 所属物业的意外事故大修及日常维护，这部分资金般应由物业主按定比例和方法缴纳形 成，也可由政府出资设立或按定程序办法由社会或开发建设单位出资建立。 物业管理启动资金的管理其中物业公共设施维护基金的管理般应由物业管 理委员会设账，存入银行专户，掌管这项基金。同时，委托物业管理企业实际操作使用，并做 到专款专用，实际操作使用时报物业管理委员会批准并接受监察。这项专用基金应划给物业 管理企业还是物业管理委员会管理，应视具体情况而定，般不宜划给物业管理企业直接掌管使用。新建物业的物业公共设施专用维护基金应在确保安全的前提下，从事适宜的短期投资， 使其产生最大增值收益。 日常物业管理资金 包括物业管理服务费物业管理机构开展多种经营的收入其他收入等。其中物业管理 服务费收取应考虑物业产权人使用人的经济承受能力及各项物业管理服务的价值补偿，由 物业管理委员会物业管理企业政府物价管理部门几方面综合考虑，共同协商决定。 日常物业管理资金的管理 利用会计手段进行经济管理 物业管理资金的使用与运作 物业管理资金的性质 物业管理资金的性质由多种因素决定。根据物业管理资金所有者的不同，可划分为国有 资金集体所有资金私有资金及混合多产权所有资金根据物业管理对象和目的的不同，可 划分为经营性资金和消费性资金。物业管理资金性质的不同决定了物业管理经营者对物业管 理资金管理和使用方式的不同。 物业管理资金的使用 物业管理资金使用要实行总量控制法，既要集中统计划，又要保证定的灵活性。 具体包括三方面 成本性资金支出与使用 公益性资金使用 投资性资金支出与使用 物业管理资