是大埔近年来开发建设的重点，结 合大埔城市发展新的趋势，积极应对，实现大埔城市建设的新飞跃。 区域整体概况 大埔县整体经济发展概况 大埔县位于广东省东北部，居韩江上游，东邻福建平和，南接饶平丰顺，西邻梅县，北界福 建永定，面积平方公里，总人口有万人。是中国十大文化休闲基地，是广东省华侨之 乡文化之乡陶瓷之乡名茶之乡广东最佳自驾游目的地和客家美食名县。名人名居 名寺名史众多。 近年来，以加快打造人文之旅红色之旅生态休闲之旅三大旅游品牌，打造客家世界的香 格里拉为目标，立足本县旅游资源，在旅游规划开发宣传推介等方面取得了较好的成绩 确立和实施了开放旺县瓷工富县农业稳县人文兴县的发展思路，促进经济跨越式发展 和社会全面进步伴随着国内发展地区特别是珠三角地区产业结构优化和产业政策梯度转移进程 加快，为大埔县承接产业转移提供了良好机遇。 随着近年工业企业规模的扩大，生产效益的提高，旅游业的大发展等，大干警县经济发展迅速， 经济步入了良性循环的发展轨道。 十五期末，全县生产总值亿元，比年增长，五年年均递增，走 出预期目标个百分点人均生产总值元按常住人口计算，三次产业比例进步调整 为，比例日趋合理本级财政般预算收入达亿元，并首次突破亿元大 关，年增增长，走出预期目标个百分点全社会固定资产投资累计完成亿元， 年均增长，走出预期目标个百分点社会消费品零售总额亿元，年均增长 外贸出口总额万美元，年均增长。 相关规划解读 城市总体规划的要求 城市性质 大埔县城的城市性质定这梅州市域东部中心城镇，大埔县政治经济文化交通中心，工 业以食品电子陶瓷等为主，积极发展旅游支农等第三产业，建成具有绿中城城中水 特色的环境优美的现代化山水小城市。 项目所在镇的定位湖寮镇是大埔县县政府驻地，亦即城镇体系中的中心城市。 城镇规划 城镇发展战略目标在城市总体规划中，至年，大埔县城湖寮镇将建成福射能力较 强的现代化小城市把茶阳高陂三河枫朗建成中心镇全县基本形成而已合理的小城镇体 系，建设成为适应现代需要的而布局合理设施完善环境优美，具有地方特色和风貌的上城镇。在此基础上推进小城市中心镇普通镇中心村含集镇等四个层次的村镇建设，实现大埔 县域城镇化目标。 城镇体系职能结构在城市总体规划中，大埔县域城镇体系职能结构确定为 中心小城市县城中心镇普通镇中心村，共四级结构。 县城，即中心小城市湖寮镇，项目所处镇。规划建设为个小心小城市，是全县政治经 济文化中心，具有综合功能性质的中心小城市。第二产业以优先发展依托本地资源的新兴食品 和陶瓷电子工业为主，同时积极发展运量小占地少轻污染的劳动密集型的轻加工业和支农工 业第三产业应强化其作为商业金融中心科技文化教育中心信息中心交通中心的职能，特 别注重支农服务职能旅游接待服务基地职能。 城镇体系规模结构大埔县城镇体系规模规划分为四个层次。 中心小城市县城中心镇普通镇中心村 万万万万 项目所在地大埔县城，湖寮镇远期规划建成区面积㎞，人口万。 城镇体系空间结构目前，大埔县城湖寮镇与南北重镇高陂茶阳构成字型格局由于 梅坎铁路开路，三河镇规模将迅速扩大，梅埔公路埔饶饶平公路贯通及较高标准的改造， 将会形成个新格局，小城市湖寮向东西两翼扩展而形成十字型骨架取代原有字型骨 架。由十字型城市骨架与附近建制镇共同构成大埔县域城镇体系，实现城镇空间而已结构由点状 向极轴发展，由不均衡逐步向均衡发展。 小结在城镇体系规划中，大埔锦绣客家项目处于整个体系靠近中心城区位置，区域位置 得天独厚。 城市规划 大埔县城市总体规划将城市结构调整为个中心五个居住区级中心和个主城区四个指状 的规划结构。在规划城市建成区的外围和四个指状之间规划保留大面积的楔形生态林地，形成以 老城为中心，以扇形开放式展开的用地形态。 项目距离主城区接近，主城区主要以生活居住商业服务文化教育行政办公公园绿地等 功能为主，项目受其辐射效果较强，相互影响作用较大。 基地现状 基地区位 项目基地为进入县城的门户区域，是大埔县对外展示的主要形象区域。 周边区域现状 项目周边地区是大埔近年来来开发建设的重点区域，整体建设档次高，环境优美。项目基地北 接已建成的书法公园，规划待建的滨江公园也与项目基地隔江相望，高档楼盘丽水湾西湖公园， 新建的大埔博物馆位于项目基地以南，另外，南部紧靠项目基地现状存在定规模的客家古村落。 现状自然环境 气候 项目所处区域气候条件较好，属亚热带季风气候，气候温和，夏长冬短，适宜各种亚热带植物 生长。年平均气温，极端最高气温，最低气温，年平均降雨量毫米， 年日照时数平均为小时，夏秋光照时间长，有小时，占全年光照时数的。自然环境 项目处于大埔县城郊，紧邻梅潭江，背山面水，基地内藏风聚气周围植被保留完整，自然环 境均面协调可持续发展。 工作原则 综合利用讲究瘀效益的原则 大力推行节约用水措施，推广节约用水新技术新工艺的原则 减少污水排放的原则 节水措施 为了加强节约用水，合理有效利用水资源，促进经济社会的可持续发展，在项目建设和运 营中，应注意以下节水问题 节水器具使用率达到，高效利用水资源。 用水设备和器具等应加强维护和管理，采取防渗防漏措施，降低渗漏率。 采取循环用水水多用等节约用水措施，降低水的消耗量，提高水的重复利用率。 绿地道路等的规划建设应当推广采用低洼草坪渗水地面。 建设和利用雨水收集利用设施，加强雨水的利用。 效益分析 经济效益分析 根据项目当前的市场价值，考虑合理的成本投入与相应的项目建成收益， 项目前期投入包括土地出让金及转让费清单 基础设施投入费用道理给排水电力电信 建设费用旅游设施主体建筑及构筑物旅游接待主体建筑 环境打造景观亮化费用 包装宣传推广费用 后期维护管理费用 项目收益包括 产权式旅游接待设施收益 旅游经营管理收益 项目基础数据及相关单价 假定项目建设后以投入市场销售为进行测算，依据当地区域条件经济情况以及市场行情，假 定项目基础数据及相关单价如下 项目数量单位备注 前期 投入 征地标准万元 建设单价元 基础设施费用单价万元亩道路水电等 绿化亮化单价万元包括旅游景观费用 包装宣传推广费用万元 后期维护费用万元 项目 收益 旅游餐饮娱乐住宿万元年参照地区旅游市场 旅游配套低密度建筑元 项目经济测算表 建设估摸测算 项目规模单位备注 项目用地 主要建设用地 其 中 旅游休闲用地整体容积率按 政府接待用地整体容积率按 餐饮娱乐用地整体容积率按 旅游接待用地整体容积率按 建筑总面积万 价格测算 项目内容数量单位备注 征地费用万元建设用地规模公顷 建造费用万元 基础设施费用万元 绿化亮化费用万元馐宣传推广费用万元 项目前期投入总费用万元 后期维护费用万元年 收益测算 项目内容数量单位备注 项目开发次性收益万元旅游配套地产，包括部分政 府接待用地和旅游节点用 地，建筑量为万方 旅游收益万元年 项目开发次性收益分析 折价开发毛利润万元 折价投资利润率 经过项目经济测算，项目前期次性投入约为亿元，不包括后期维护成本折市场价格 销售收益约为亿元，不包括后期旅游带来的餐饮购物住宿等方面的收益，项目开发次 性投资毛利润为万元，投资毛利润率约为。 现金流量估算 根据项目实际情况，本项目主要以自筹资金进行建设开发，以投资亿元，投资开发期为 年，拟将资金按个季度分为期进行投资。 通过假设市场条件及开发投资期等基础资料进行开发测算，动态投资回收期约为个季 度，即为年。 投资匡算 项目单位合计 项目次性总投资万元 项目占地 主要建设用地 总建筑面积万 项目次性开发总成本万元 后期维护成本万元年 项目单位数量 项目次性总收益万元 旅游配套低密度建筑元 折市场价格万元 旅游收入万元年 小结 根据项目经济测算现金流量表测算，项目开发匡算等经济分析，按假设条件，该项目投资毛 利润为万元，投资毛利润率约为，投资动态回收期为年，投资基本持平，略 有盈利，对该项目进行开发建设在经济上可行。社会效益分析 落实全县总体城市发展战略，完善大埔门户区域建设 随着大埔县经济发展水平的提高，旅游业的迅速发展，大埔县正积极打造梅潭河周边区域，提 升县域整体形象及促进旅游业的发展。 根据近年来大埔关于门户区域的建设重点，落实和完善项目周边大埔文化中心西湖公园丽 水湾等批重点项目的建设。本次大埔锦绣客家项目位于县境外进入大埔的交通要道处，是 外来游客首当其冲率先瞻观到的地方，承载着大埔县门户形象建设的作用，也是最能给游客留 上好坏印象的地方。 同时，项目与西湖公园书法公园近在咫尺，紧邻大埔县城区，本次项目建设可有效的与周围 公园直形成大埔县城区的道亮丽风景线，成为城区的个景观旅游区域。 推动周边地区经济增长，创造多种就业机会 本次大埔锦绣客家项目总投资约为亿，预计每季度的现金流理超过二千万。项目拟建大 埔县各镇的特色展示设施，有效引导游字到各镇旅游，增进旅游业及其他服务业的发展，促进大 埔的经济收入，使经济步入良性循环。随之带来的商业餐饮文化旅游接待等多种就业机会的 同时，必然对大埔经济增长起到推动作用。 整合地区文化及山水资源，提升居民整体素质 本次大埔锦绣客家项目的建设针成为