聚区，随着入住企业的增多，必将带动整个产业集聚区社会 经济的全面发展，带动区域繁荣。使之成为豫西以及整个中西部地 区的建材集散中心，从而带动洛阳三门峡郑州南阳等周边城 市的建材制造业，以及推动陕西湖北山西等省的建材业物流 业的发展。 项目的建设对县产业集聚区招商引资的促进理由 项目的建设使得县产业集聚区成为中西部地区功能齐全 配套设施完善的建材集散地。便利的建材集散，通畅的路网运输会 使更多企业到县产业集聚区投资兴业，对我县的招商引资工作 起到巨大的拉动作用。 项目的建设对物流业服务业的拉动理由 项目的整体规划目标为建设成为中西部地区的建材集散地，由 于大量建材物资的进入与流出，使得汽车物流业铁路货运业都得 到长足的发展，而且随着出入人员的增多，餐饮娱乐等第三产业 必将从中受益和发展。 拟建地点 县产业集聚区建材城项目建设地点位于县产业聚集 区，经七路东，汝安路以北，紧邻焦柳铁路。建设用地为通过购买 获得开发权。 主要建设内容和规模 县产业集聚区建材城规划总用地面积平方米。 其中建设用地平方米。规划总建筑面积万平方米，其 中建成商铺间平方米，仓库万平方米。 建设方案 规划指导思想 本项目定位应区别于普通的商住楼项目，产品定位不但要能符 合目前主题商业销售及招商经营的需求，而且还需根据项目地块 未来发展前景可观的特殊情况综合考虑产品未来用途。因此，产品 定位应符合以下原则 符合项目经济效益目标的需求。 充分利用项目地处汝安路与经七路交汇处，双面临路的特 点，发挥项目临街面较长，交通优势明显的优势。 在符合项目整体规划构思的前提下，将临街商铺的建筑面 积控制在合理范围内，努力提高临街商铺价值。 项目产品定位应充分考虑家居建材建材城的行业特殊性， 对相关物流交通层高等要求进行有效把握。 项目应有清晰的交通组织系统，实现商业人流与货物进出 的分离。 本可研报告对项目的建筑总体布局进行了综合分析比较优 化，实现功能分区更加明确。 项目总体规划方案 总体布局 该项目规划性质为‚站式‛综合建材建材城，建材城西临经 七路，北临汝安路，毗邻焦柳铁路。场址呈规则的四边形，场地平 面由南至北布臵多排商用楼，形成路网清晰，楼体布局错落有致， 商场仓库齐全的的商业环境。项目西侧及南侧沿建材城入口临规 划道路布臵裙楼设臵生活配套设施。排与排之间的空地布臵绿地小 品及地上停车位，并设臵客户休闲场所，使项目布局合理方便居 民购物和大宗货物配送。 建材城主要出入口和道路交通 根据人流车流方向，建材城块地分别在西南两侧设臵出入 口，项目区内道路网络清晰，机动车道与非机动车道设臵分明，有 效地解决了人流与车流的混乱拥挤部分机动车沿楼间路边停车位 停放，道路两侧具有良好的绿化环境。 公建配套设施 项目区充分依托已有的公用设施，附近服务半径内娱乐中心 医疗中心物业中心齐全和功能合理，项目区内设臵箱式变电站 煤调站热力站垃圾收集点停车位等小型公用设施。公共配套 设施齐全，满足客户要求，方便客户使用。 工程管线全部地下埋设，进行综合规划设计，合理安排，相对 集中，次建成，并便于管理和维修。 绿地系统规划 项目区内在楼前后布臵绿化，使客户感觉臵身于绿化景观之 中，更加提升了项目的环境档次和品位。 道路绿化是道路的隔离绿带及利用建筑退让线距离的绿化，由 于道路是人使用最频繁的空间，利用组团道路空间进行绿化，通过 花卉草植物栽植等，使绿色与人的活动结合起来，获取较高的 环境效益。 抗震人防规划 依据国家国防委号文件规定，本工程按人防设施要 求建设地下室。工程抗震等级依据建设部有关工程的规定，建筑物 按七级抗震设防。 综合管线布臵 本工程的供水排水供电等管线干管走向和建筑物轴线平行， 管线和建筑物及管线之间的间距均按设计规范的有关规定布臵。 总平面主要设计指标 县产业集聚区建材城工程平面布臵经济技术指标 序号技术指标单位数量备注 规划总用地面积约亩 其中建设用地 广场道路及绿化用地 总建筑面积万 其中商铺面积 仓库 容积率 建筑密度 绿地率 停车位个 竖向设计 设计依据 规划平面图 地形图年航测数字化地图 城市居住区规划设计规范 城市用地竖向规划规范 设计原则 规划区对外联络道路与现状道路标高相衔接 满足工程管线敷设的高程要求 有利于建筑物布臵 竖向规划 项目区分别临西南道路设臵个出入口。建材城道路和场地 按规范要求的坡度，使场地雨水排至建材城道路，道路雨水排往雨 水管道，在此前提下，降低建筑物长边方向坡度，减少土方量。场 区总的排水坡向同现状地势，排向排水管网。 根据城市用地竖向规划规输易洒落粉尘物料时，应采取遮盖措施。 使用期间的污染治理 生活污水经化粪池沉淀后，排入市政污水管网统处理。 垃圾生活垃圾集中由城区环卫部门收集按有关要求方 法处理。 环境影响评价 虽然本项目在建设与运营过程中对环境有定的影响，但由于 该地域环境容量较大，并且在项目的规划建设中采取定的防范措 施，在项目的运营过程中，对垃圾生活污水进行处理，所以，本 项目在建设中与建成后的运营中，对当地的自然环境及生态环境造 成的影响不大。 环境保护建议 植被绿化能够起到吸收有害气体改善小气候降低噪声美 化环境的作用。场区可选择合适的花草树木，合理绿化，利用绿 色植物减尘阻噪美化环境。 第六章经济影响分析 经济费用效益分析 投资估算估算依据与说明 项目投资可行性研究指南计办投资号 投资项目经济咨询评估指南咨经号 建设项目经济评价方法与参数第三版 房地产开发项目经济评价方法建标号 河南省建筑装饰工程综合基价 河南省安装工程综合基价 基本建设财务管理规定豫财建号 国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的 通知计价格号文 国家发展和改革委员会建设部建设工程监理与相关服务收 费标准 国家计委建设部工程勘察设计收费管理规定计价格 号 国家发改委关于招标代理服务收费管理暂行办法的通知计 价格号 洛阳市建设工程价格信息 项目用地拆迁安臵费用实际投入情况 土建工程 根据项目单位提供的土建工程资料，参考县现行概算编制 定额材料预算价和各类收费标准估算各建构筑物的工程费用。 建筑物和构筑物均按般的天然基础进行设计，未考虑地基需 特殊处理的费用。 建筑工程费用估算见下表 主要建构筑工程费用估算表 序 号名称 建筑 面积 单 位 金额 万元备注 商铺仓库元 道路元 绿地元 配套水电 合计 其它费用估算 建设单位管理费按工程费用的估算 工程设计费按工程费用的估算 勘察费按工程费的估算 文物普探费元平方米 图纸审查费 地震安全影响评价 工程监理费按工程费用的估算 市政设施配套费按元平方米减半估算 工程招标费按工程费的估算 其他费用计算表 序号费用名称金额万元备注 建设单位管理费 工程勘察设计费 文物普探费 图纸审查费 地震安全影响评价 项目可研费用 环评费用 工程监理费 工程招标费 合计 土地费用 项目建设区域内拆迁房屋及果园，经测算地面障碍物拆迁补偿 费用及其他拆迁费用，万元亩，拆迁补偿费用万元 万元。 预备费估算 基本预备费按工程费用估算，由于建设期较短，本项目不 考虑涨价预备费。 总投资估算 本项目总投资估算为万元。其中工程建设费用 万元，其它费用万元，拆迁补偿费万元。 见下表 总投资估算表 序号 名称单位金额占总投资比例 工程费用万元 其它费用万元 土地费用万元 预备费万元 合计万元 资金筹措及资金来源 本项目总投资万元，全部资金由招商引资筹措，来源于 招商引资资金，预售房收入等。 效益分析 本项目财务评价根据建设项目经济评价方法与参数第三 版及现行的财税制度编制进行评价。 基础数据 本项目总投资万元 本项目投资资金全部由招商引资筹措。 项目建筑面积平方米，建筑多层商铺楼间 平方米，仓库平方米。 预计商铺仓库售价测算 预计商铺平米售价均价 每平方米建筑成本价 商铺仓库元 销售费用及管理费元 法定利润元 税 预计售价元平方米， 投资利润 本项目按照国家有关政策规定利润率为。 投资回收期 投资回收期为年含建设期个月 经济指标计算表 序号费用名称单位数量备注 估算总投资万元 预计销售总额万元 销售费用及税万元 利润总额万元 投资回收期月 综合投资利润率 评价结论 经过计算可以看出本项目利润率为。综上所述，本项目为 建材建材城开发建设项目，投资风险不大，收益较稳定。项目在财 务上是可行的。影响本项目的两个敏感性因素主要是销售价格和销 售数量。只要加大对产品的宣传力度，保证客户群，项目即有较强 的抗风险能力。 存在问题及建议 成本控制 项目受成本影响，因地段区位优势不明显，价格不能太过于超 出建材城承受范围。因此，本项目应努力控制建设成本，建立完善 的成本控制体系，以保留项目可观的利润空间。 开发规模 成本开发规模同时成为影响本项目利润的最为关键的两个因 素。因项目用地面积有限，本报告内的经济效益评估是以项目用地 面积全部铺满为基