加强市场监管，整顿市场秩序。 长沙市投资宏观背景 该市房地产市场总体供求现状 年，受国家宏观调控政策的影响，长沙市房地产开发投资增速有所回落，但是在旺盛的市场需求拉动下，房地产开发仍 保持了较快增长，房地产市场供销两旺，商品房价格增幅较大，房地产业已成为拉动长沙经济不断发展的支柱产业。 长沙市房地产开发增长速度减慢，目前处于稳步发展期 年全市在建在售楼盘开发量与年对比 总开发量平米住宅开发量平米商业开发量平米 年， 年， 差额， 年销售出现井喷，楼盘空臵率大幅下降 住宅销售 面积 住宅剩余 面积 销售 率 商业销售 面积 商业剩余 面积 销售 率 年 消费者购房需求旺盛，商品房价格涨幅提升。 年，长沙市共成交商品房套，成交面积万平方米，成交金额亿元，又创历史新高，分别比年同期增长和，增幅较大，增速加快。随着居民收入水平的不断提高，居住品位的不断提升，消费者的购 房需求还将有个较大的上升空间。年长沙市商品房的销售均价为元平方米，比去年上涨。其中商品住房销 售均价为元平方米，比去年上升了。由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大反差，导致 年长沙市商品房价格涨幅较大。 经济适用房别墅开发量由于政策因素，上半年新增量不大，下半年建设量有所回升年，长沙市经济适用住宅小区 建设共完成投资亿元，竣工建筑面积为万平方米，销售经济适用住宅面积万平方米，分别比去年同期增长 和。 长沙市商品住宅市场板块的划分及其差异 芙蓉区楼盘因期独特的区域位臵，它的住宅均价和商业均价雄居五区榜首。由于其独特的横长条状地理位臵，不仅横跨 长沙市版块，还包括了长沙东市。它集中了五广场商业圈，中央广场商业圈袁家岭商业圈火车站商业圈马 王堆商业圈等五大商圈，长沙的商场三个五星级酒店也聚集在此，这些都带动了该区域的房地产发展。芙蓉路至韶山路开 发的大量写字楼商住楼成为长沙市中央商务区不可缺少的个版块。马王堆经过年的发展，已成为集市场中低档商 品房经济适用房于体的版块。而烈士公园版块的快速发展，营造了长沙个富人区。 雨花区房地产近年来开发力度加大，其楼盘开发总建筑面积位居五区之首。同时长沙市经济适用房也主要集在中该区域， 雨花区充足的土地资源给其提供了坚实基础。目前以突出点新区治拉通线火星大道开发两片南片洞井新城和东 片体育新城为重点进行城市建设。而长株潭的融城给该区域又带来了新的机遇。 天心区房地产发展速度增幅最慢，其楼盘开发数量在五区中名列最后。省政府和区政府的南迁长株潭体化，给 该区域发展带来了契机。天心区不仅具有良好的环境，景观资源，还汇集了政治干校交通学校长沙理工大学等批高等学府， 使其具有优质的客户资源。长沙大道和书院南路两厢是其今后发展的主要方向。 岳麓区房地产其住宅均价和商业均价为最低，这主要是因为其房地产开发时间较晚和湘江天堑阻碍了其快速发展。 但随着金星大道和潇湘大道拉通，该区域将通过年建设，使城区面积达平方公里，人口万人。岳麓区具有良好的房地 产发展硬件基础，它不仅有优美的自然环境，还有浓厚的文化气氛，而大学城的老师和高新区的职员为其提从了大量客户资源。 开福区在楼盘开发量最少。作为长沙老城区，第二产业以国营大中型工矿企业为主，单位效益普遍较差，城市基础设施落后，人均收入在五区中名列末位，因此该区在长沙市房地产格局中扮演着北丐的角色，随着芙蓉北路拓宽金霞大道拉 通新霞凝港建设及旧城改造力度不大，城市建设发生了日新月异的变化。现该区房地产开发热点集中在金霞大道两厢和四房坪。 前者主要以开发中档楼盘为主，后者则以经济适用房和中低档楼盘作为主要开发方向。 长沙市商品住宅平均价格走势及市场新动向 商品住宅均价 据长沙市房地产交易中心统计，年，长沙市商品房的销售均价为元平方米，比去年上涨。其中商品住房 销售均价为元平方米，比去年上升了。由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大反差，导致 年我市商品房价格涨幅较大。 长沙市房地产市场新动向 高速交通网路形成，推动房地产快速发展 长沙日趋完善的高速交通网络正在迅速推动楼市的发展，尤其是随着长沙六桥三环工程的实施以及各项市政设施的进 步完善，住宅郊区化进程正在加快，在长沙六桥三环的路网系统中，目前环线附近房产已硕果累累，二环线周边开始瓜熟 蒂落，三环线的投资热点也正在渐渐形成 东南西北区项目遍地开花 纵观长沙整个楼市东边的雨花生态新城以建成的雨花区政府新址为中心，在万家丽和香樟路聚集了大批楼盘。南边的天心 生态新城以正在建设的省政府机关新址为中心，在湘府路和芙蓉南路汇合了几十个开发项目。西边的岳麓大道和金星大道两边扎 堆了大批楼盘。北边的青竹湖外商城，由青竹湖大道和太阳山路构成路网骨干，向四周延展自己的势力范围 大盘进代已经来临 随着 ， 序号项目名称计算程式单价元金额万元备注 土地成本 地价款 转让费 小计， 二前期工程费 勘察测量费 规划设计费 临时供水供电 场地平整临时道路 前期工程小计 三建筑安装工程费 土方及桩基工程， 主体工程， 安装工程费 水电工程， 电梯工程， 空调工程 消防工程 通讯工程 煤气工程 对讲系统 电视天线 室内装修 安装工程小计以上项和， 室外配套 建安工程小计 四管理费用前三项 五不可预见费前三项 六其他费用 工程监理费 其他报建费， 其他费用小计， 七合计不含地价二六 八公用设施专用基金 九总开发成本七八 附表项目开发成本估算表 项目销售收入与经营税金及附加估算表年 三四二三四二三四 销售收入， 商业销售收入万元， 商业销售面积 ， 商业平均售价元 ， 商业销售率 住宅销售收入万元 住宅销售面积 ， 住宅平均售价元 ， 住宅销售率 停车位销售收入万元， 停车位可销售个数个 停车位平均售价元个， 停车位销售率 当期销售回款， 销售税金及附加， 营业税， 城市建设维护税 印花税 净销售收入， 变化 附表项目销售收入与经营税金及附加估算表 年 序号项目合计 年 项目投资计划估算表三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度 土地成本 前期费用 土方及基础工程， 主体工程， 水电工程， 电梯工程， 空调工程 消防工程 通讯工程 煤气工程 对讲系统 电视天线 室内装修 室外配套 管理费用 不可预见费 其他费用 公用设施专用基金 合计 年年年 单位万元 项目名称合计 资金来源与运用表 三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度 资金来源， 经营活动产生的现金来源， 销售收入， 出租收入 其他收入 筹资活动产生的现金来源， 自有资金， 银行贷款， 其他负债 其他来源 二资金运用 开发成本投资 经营成本 销售费用， 销售经营税金及附加， 所得税 盈余公积 应付利润 借款本金偿还， 借款利息支付 三当年盈余资金 四累计盈余资金 年 单位万元 序号项目名称合计 年年 损益及利润分配表三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度 经营收入， 销售收入， 出租收入 其他收入 开发成本 运营成本 销售费用， 销售经营税金及附加， 财务费用 营业利润， 补前期亏损 利润总额， 所得税 净利润， 年 附表项目损益及利润分配表 单位万元 年年 税后成本利润率净利润总投资 序号项目合计 税前成本利润率利润总额总投资 成本净利润率净利润净利润所得税总投资现金流量表全部投资 年 三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度 现金流入， 销售收入， 出租收入 其他收入 净转售收入 现金流出 开发成本投资 经营成本 销售费用， 销售经营税金及附加， 所得税 净现金流量， 累计净现金流量， 净现值 累计净现值， ，万元 计算指标 财务内部收益率 财务净现值，计息周期为季度 附表项目现金流量表全部投资 单位万元 序号项目合计 年年 借款偿还期测算表三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度 借款及还本付息额 期初贷款本金累计 其中本金 利息 本期贷款， 本期应计利息， 本期还本付息， 其中还本， 付息 二偿还贷款的资金来源， 销售收入， 减销售税金， 销售费用， 所得税 支付建设资金 可用于还款的销售收入， 其中偿还利息 偿还本金， 盈余销售收入 资本金 可用于还款的盈余资金， 三借款偿还期年 年年 附表借款还本付息估算表 单位万元 序号项目合计 年 敏感性分析表 项目 部分指标变化敏感性分析结果 销售收入 万元 建筑投资 总成本万元 税后利润 万元 建筑成本 利润率 财务净现值 万元 内部 收益率 动态 回收期 基本方案， 销 售 收 入 变 化 销售收入下降， 销售收入上升， 变 动 成 本 变 化 变动成本增加， 变动成本减少， 附件二富新金地景园开发经济指标本项目总用地面积亩，规划指标容积率为，建筑密度，绿地率建筑层数层。地下层，用地