汇公司，并于年月日在成都市工 商行政管理局登记注册。郫县县委县政府明确西汇公司是按照新的 运行机制新的建设管理办法新的人才结构构建的经营城市的投融 资主体。 公司性质 西汇公司是依照中华人民共和国公司法规定，按照现代企业 制度要求组建，实行自主经营，核算的国有独资公司。公司推行 全面企业化管理，严格规范操作。 公司注册资本及经营地址 年月日，公司在成都市工商行政管理局登记注册，首 期注册资本金人民币亿元，经营地址为成都市郫县何公路号。公司经营范围 成都市工商行政管理局年月日颁发了公司营业执照， 自年月日起经营范围有所改变，核定其经营范围从事基 础设施公益设施建设项目的投资融资投融资管理资产经营管 理及资本运作投资咨询服务等从事基础设施公益设施的开发建 设土地整理房地产开发经营等。 公司法人治理结构 西汇公司设有董事会监事会。董事会由五位成员组成，监事会 由三位成员组成。张峻任公司董事长总经理。 公司组织结构 西汇公司是严格按照公司法注册成立的企业组织，法人治理 结构完善，成立了董事会监事会，实行董事会领导下的总经理负责 制。 项目建设主要涉及公司下属工程造价部投资发展部资金管理 部财务会计部招投标比选部土地整理部规划设计部房建部 市政工程部采购供应部等余个职能管理部门或业务运作部门。 人力资源及管理团队 公司经过五年的发展，已建立了支具有专业水准和职业素养的 员工队伍，打造了个勇于开拓创新团结向上管理规范经验丰 富年龄结构知识结构合理的管理团队。公司现有职工人数人， 其中研究生人本科人专科人。高级职称人中级职称人。主要管理人员都具有较高的文化素质技术水准和丰富的管理 经验。主要管理人员如下 张峻，男，岁，公司总经理，研究生学历，曾任成都市计委物 资能源处副处长成都市计委投资处副处长郫县人民政府县长助理。 具备先进的管理理念和知识，富有创新开拓精神，善于接受新思想， 具有敏锐的洞察力，拥有良好的社会资源，与政府相关部门保持友好 关系，在公司中主要把握企业的总体战略，负责企业全面运作。曾荣 获年感动郫县十杰人物四川年度青年经济人物 年度郫县优秀企业家等荣誉称号。 王黎靖，男，岁，副总经理，专科学历，工程师。曾任郫县建 设工程项目交易中心主任郫县清河镇政府协理员西汇公司拆迁安 置部部长总经理助理县投融资中心副主任。具有多年的城镇土地 整治拆迁经验以及极强的政府关系协调能力。 顾军，男，岁，项目总经理，本科学历，高级工程师，曾任四 川蓝光集团和骏股份项目总经理成都熊猫万国商城有限公司工 程总监总工成都市建五公司副总工，具有丰富的项目管理经验。 郭琳琳，女，岁，财务负责人，本科学历，注册会计师，具有 多年的财务管理经验和融资经验。 李勇进，男，岁，投融资总监，研究生学历，会计师，曾任长 丰通信集团股份有限公司总会计师北海国际招商集团股份有限 公司财务经理总经理助理，财务管理经验和融资经验丰富。 公司运作机制西汇公司作为郫县按市场经济规则运作的投资主体和投融资平 台。主要从事两大类业务级土地开发以及代建政府工程。 级土地开发方面，成都郫县地区政府将其新增土地整治和旧城 改造的土地整治全部授权给西汇公司进行。整治后的土地交由国土管 理部门依法拍卖出让，拍卖所得除上缴中央省市土地税费外，其 余全部安排给西汇公司封闭运行，专项用于郫县基础设施建设。 在成立初期，公司主要采用项目合作开发的模式，吸引投资方的 资金来进行土地整治业务，当业务完成之后，由西汇公司给予定比 例的收益分成。经过三年的发展，公司实力大大增强，年公司与 金融机构的合作有了实质性进展，在融资手段上实现了新突破，现公 司新开工土地整治项目资金主要来源于银行贷款和公司自筹。 作为郫县政府投融资及城市建设的平台，西汇公司承担着众多的 代建政府工程项目，主要有市政工程新居工程等。西汇公司般采 用模式，寻求合作方共同开发建设，并承诺给与定比例的投资 收益，完成后回购并移交政府。 公司财务状况 截至年月日，公司资产总额为万元，负债总额 万元，所有者权益万元，资产负债率为。 年，公司实现营业收入万元，净利润万元。第三章项目的提出和建设的必要性 项目的背景 地理位置及城市规划定位 郫县位于川西平原腹心，地处西南特大中心城市成都市区西 北近郊，距成都市区公里，交通十分便捷，生态环境优美，市政设 施完善，区位优势比较优势和后发优势突出，有银郫县之称。全县 幅员面积平方公里，辖个镇街道，总人口万人，非农 业人口万人。郫县紧邻中心城区，拥有近城而不进城的级差地 租优势。按照成都市郫县分区规划，包括郫筒犀浦红光和高新西 区在内，未来年郫县城区面积将扩展到平方公里，城市人口达到 万人。 成都新轮城市总体规划确定的郫县城市发展定位是成都市重 要组成部分，成都市西部新中心，以发展科教文化为高新西区配套 服务，建设既适宜居住又适宜创业的综合性城市片区。价相比教，成都市仍处于较低价位水平，具有显著的二 线房价特征。见下表表热点城市房价平均走势统计表 城市涨幅 成都 北京 上海 广州 深圳 南京 杭州 苏州 土地市场分析 年全国土地市场运行简况 年上半年，全国个城市住宅用地整体交易量相对低迷，供应 成交量尚不及去年同期水平，市场整体复苏尚待时日。但北京上海广 州深圳等重点城市交易活跃，土地市场呈率先回暖迹象见表。土 地市场运行情况是 表年上半年全国个城市土地市场交易情况表部分城市 据中国指数研究院数据信息中心中国房地产价格指数系统 城市 总数住宅 宗数用地面积万楼面价格 元 宗数用地面积万楼面价格 元 推出成交推出成交推出成交推出成交推出成交推出成交 北京 上海 广州 深圳 天津 杭州南京 武汉 重庆 成都 沈阳 青岛 济南 苏州 宁波 无锡 厦门 福州 东莞 长春 大连 吉林 长沙 南昌 太原 郑州 洛阳 哈尔滨 西安 昆明 供应情况年上半年，虽然住宅用地供应量连续个月递增， 但整体供应量偏紧。年上半年，全国个重点城市共推出住宅类用 地含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地宗，同比减少， 推出土地面积万平方米，同比减少。 成交情况年上半年，住宅用地成交量集中在二季度，特别 是月份，整体交易相对低迷，成交量同比下降幅度较大。年上 半年，全国个重点城市共成交住宅用地宗，同比微降。，成交 土地面积万平方米，同比减少。万科保利绿地等房地产大 鳄开始在土地市场拿地，加强土地储备。土地流拍年上半年，线城市没有出现流拍地块，二三线 城市流拍现象比较突出，特别是季度，仅月份就有宗地块流拍， 流拍率高达。随州商品房销售市场回暖，地块流拍率逐渐降低。 成交价格年季度，地块以底价成交为主，宗地溢价水平 普遍低于。二季度，住宅用地溢价水平逐渐提高，成交楼面价格逐 渐回升，连续个月呈上涨态势。 年上半年成都地产市场简况 年上半年，虽然住宅用地供应量连续个月递增，但整体供应 量偏紧。年上半年，成都共推出用地宗其中住宅用地宗， 推出土地面积万平方米其中住宅用地面积万平方米。年 上半年，成都共成交用地宗，面积为万平方米，其中成交住宅用 地宗，土地面积万平方米。流拍土地宗。推出的楼面地价 元平方米，成交楼面地价为元平方米，土地溢价仅推出住宅 的楼面地价为元平方米，成交住宅楼面地价为元平方米，土地 溢价仅。由上述数据不难看出，成都地产市场仍处于相对低迷的状 态，成都市在全国个重点城市中，土地市场交易情况比较如下图所示。据中国指数研究院数据信息中心 由上图可见，年上半年，个重点城市中，武汉北京广州 杭州等个城市住宅用地累计供应量同比增加。其中，武汉年上半年 共推出住宅用地万平方米。同比增加北京年上半年加大 住宅用地供应力度，推出住宅用地近万平方米，同比增加。 月个重点城市交易火爆，抢地大战随处可见，市场好像已经 全面复苏。但是，通过年上半年个重点城市累计成交量可以发现， 累计成交量同比增加的仅有武汉成都杭州个城市，其他个城市累 计成交量则同比下降。成交量同比下降方面与政府住宅用地推出量同比 下降有关，另方面和推出地块区位条件有关。由此可以预见，据有区位 和价格优势的成都地产市场，在不久的将来会显现出巨大的后发优势，因 而具有良好的开发前景。 郫县土地市场分析 年年郫县通过招牌挂方式出让土地宗不含工业用 地，总面积约亩，成交金额亿元，平均每亩成交价万元。 其中年成交亩，平均每亩成交价万元年成交 亩，平均每亩成交价万元。土地交易情况详见表 综合考虑以上因素，确定本次快铁沿线居住用地以万元亩 商业金融用地以万元亩作为本项目出让土地初期的测算价。 表年至年郫县国有土地交易情况表 宗地编号宗地位置土地用途及年限 净用地 面积 亩 时间 成交价 万元 亩 成交 金额 万元 竞得人 犀浦镇龙吟村住宅年商业年 四川三利 房地产有 限责任公 司 郫筒镇凉水村住宅年商业年 成都迈普 投资有限 公司 郫筒镇凉水村住宅年商业年 成都迈普 投资有限 公司郫筒镇凉水村住宅年商业年 成都中铁 八局集团 成都中泰 房地产开 发有限公 司 犀浦镇龙 吟村梓潼 村 城镇混合住宅 用地商业 年住宅年 四川林氏 投资有限 公司 红光镇