的管理模式，是破解目前主要靠北京市机构养老 养老床位缺口巨大的难题，也是动员社会资金社会力量办养老机构的新 路子。 老年公寓的建设是个投资大短期经济效益差且投资回报期长的浩 大工程。第老年公寓项目是公益性项目，不能作为住宅出售，项目建 设企业资金压力较大第二老年公寓项目般容积率低，需要占用大量 土地第三老年公寓设施的建设也将增大建设成本第四老年公寓项 目床位收费般较低实现利润的方式较窄，经营压力较大。因此，北京 市海淀区东升乡政府联合北京华川卓越投资有限公司和深圳中成天鸿投资 发展有限公司，经过长时间的市场调查与可行性研究，提出政府出地 企业出资民政监管建设养老中心模式和品牌化运营亲情化服务 的管理模式，是破解目前主要靠北京市机构养老致使养老床位缺口巨大 的难题，也是动员社会资金社会力量办养老机构的新路子。该模式的具 体特点是 能够解决新建养老机构的占地问题 今后几年，北京市每年需要解决的养老床位都在多万个。新建养 老机构需要占用大量土地。方面，利用商业用地建设老年公寓已不可行年，北京市土地市场成交的平均价格近元平方米。如此高的土 地成本，加上高昂的建设成本，将导致老年公寓床位费很高，致使多数老 年人无力支付，最终降低项目的社会效益。另方面，可用建设用地越来 越少，而占用耕地建设老年公寓更不可行。 北京市目前有大量的绿化隔离带。海淀区东升乡绿化隔离带总面积就 有亩。按照北京市关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法京 政办发号文件规定，绿化隔离带可按总面积的用作文化 体育产业园都市农业观光园特色林圃地等绿色产业项目开发。海淀 区东升乡经批准已将其中的用作天地邻枫休闲公园等绿色产业项 目开发，还有即约亩绿化隔离带土地可用于养老中心项目的建设开 发。东升乡与有关单位达成共识在该乡马坊村划拨全乡的绿化土地即 约亩用作养老中心的开发建设试点，以实现北京市政府制定的绿 化达标环境优美秩序良好经济繁荣农民致富的总体目标。 在绿化隔离带内建设开发老年公寓的优势 在绿化隔离带内建设开发老年公寓具有明显的优势。是利用绿化隔 离带已经形成的优美环境开发老年公寓，可以做到土地资源利用最大化， 生态成果合理化二是可以减少建设成本，最终降低床位费用，让大多数 老年人可以接受并入住，最大化实现养老机构的社会效益。三是老年公寓 等养老机构绿化率都在以上，且对绿化植被的日常维护更加重视，这 对实行隔离带绿化指标的贡献也较大。 按照初步设想，该项目总投资约亿元，全部由有关企业投入建设用地总面积约，全部由东升乡提供，绿化率，总建筑面积约 ，容积率，建筑物高度全部控制在两层以下。项目包括老 年活动中心，医疗康复中心，文化娱乐中心，老年健身中心，养老服务从 业培训中心，餐饮购物办公服务中心，老年大学老年艺术团图书 室及学习中心，并配套提供餐厅煎药房，室外广场绿地廊亭门球 场种植场等。本项目完成后，可解决个养老床位，人均居住面积 约，可以为东升乡增加个就业岗位。 建设老年公寓的新模式 如果上级政府能够批准，本项目拟采用政府以土地入股，企业以资 金入股，共同建设开发，共同经营管理的股份制方式进行项目建设和运 营，打造个北京市乃至全国有名的老年公寓项目。股份制经营方式可以 发挥企业的积极性，并引进先进的经营管理理念，创造个舒适祥和的居 住环境，也为北京市养老机构乃至全国提升层次提供样板示范工程，为破 解北京市机构养老难题提供经验。同时可以为所属地区提供大量的就业岗 位，可谓举多得。 项目运营之后，其全部服务要努力营造充满着家庭亲情邻里亲情 物业服务亲情三位体的氛围，用亲情化的服务做到让老年人满意使子 女放心。在经营管理上，实行股份化市场化专业化社会化的四 化运作模式，同时自觉接受北京市民政局或海淀区民政局的行业管理及 监督与指导。 这种模式亟需得到党和政府高层领导的支持,解决老龄化社会问题，需要得到全社会的支持，更需要得到党和政 府高层领导的重视和支持,如利用绿化隔离带的绿地，按定比例来建设 老年公寓项目，虽然符合国家和北京市有关政策和规定，有明显的社会效 益，但由于牵扯方方面面的利益，实施起来困难重重，如果没有高层领导 的重视和支持，很难能够实施, 二建设条件 项目前期选址 北京市是我国首都，世界著名的历史文化古城。而海淀区，科技实力 强，高等教育发达，是北京市也是全国科研教育和高新技术产业的重要基 地和龙头地区。海淀区聚集了高等教育和科研机构超过家，拥有院士 教授等老年高级知识分子超过万人，他们迫切希望能住进适合他们的 环境优美服务贴心老有所为的老年公寓。又由于他们的支付能力 较强，对养老中心的需求更加强烈。因此，按照市场化的模式，由东升乡 政府牵头，组织企业目前已有北京华川卓越投资有限公司深圳中成天 鸿投高标准之协调和谐的建设 目标。 项目功能全方位服务 根据高层次退休老人的消费需求特点，拟建养老中心系以多功能全方 位服务为着眼点，切实抓好六大功能区的建设养老公寓和康复公寓区力求舒适宽敞档次高。建筑物以两层连体 小公寓为主体，其中小公寓人均面积为平方米，以建设成为舒适宽 敞的良好居家地。 餐饮区突出绿色食品与便捷。项目建设区内，拟建立老年人喜 好的绿色蔬菜和果树的种植基地，专供入驻者日常种植观赏和食用。其 次，建设公共食堂，以满足老年人集中就餐。 休闲娱乐区讲究多样化。拟建歌舞厅棋牌室茶庄和钓 鱼城。 文化教育区开设老年大学图书馆书法室。 体育健身区拟建体育设施有篮球场网球场门球场羽毛球 场台球馆乒乓球馆保龄球馆健身房游泳池等体育设施。 医疗保健区拟与北京重点医院商定和承办开设专家医院，建洗 脚房按摩室推拿室针灸室桑拿室等医疗保健设施。 儿童乐园考虑到本项目面向北京市高端老年人士，他们在养老期 间晚辈来探望者众多，拟建设儿童乐园 三养老中心建设方案 总体规划 本养老中心项目拟建设为高规格低密度中型的现代绿色养老中 心。充分利用周边的绿化环境，把养殖种植基地放在与本项目紧密相连 实为体的占地达亩的公园内。这样，本养老中心老人活动范围就扩 展到周边公园高尔夫球场小清河岸的广大地区。项目地址及用地量 项目建设选址北京市海淀区东升乡马坊村。该村有绿化隔离带面 积亩土地，规划为地区公园。本项目在该亩土地中，占用其中的 亩土地，建设低密度的养老中心。具体位置拟选在该块土地的东南角， 与小清河及清水湾高尔夫球场相连。具体分布为以亩兴建绿色景观 人工湖泊小型荷塘道路等用地其余亩兴建养老中心公寓食堂 卫生保健休闲娱乐体育健身等建筑物。 建设规模 建筑用地亩，计划容积率为，绿化率，建筑总面积约为 平方米，其中兴建老年养老公寓平方米可居住人口为 人，人均平方米建食堂等公共建筑面积平方米其中部分公共 设施放在不占容积率的地下层在临近公园和绿地水面中进行种植和 养殖，做到部分鱼肉蔬菜自给。 项目总投资及构成 经调查和测算，本养老中心的建设期为年，总投资亿元。主要构 成如下 建筑物投资总额为万元。本项目建筑物中的养老公寓医院 健体中心食堂等建筑物全部为两层楼房，以及部分平房和层地下室。 由于建筑物层低，根据现行同类建筑和装修的造价，全部建筑物的平均造 价为元。 七通平投资额万元。虽然项目建设地址位于公路旁，但建筑物布局较为分散，按养老中心内公路和林荫道计划长度测算，道路 投资约万元其余水电气闭路电视电话网络预计为 万元平基工程计划为万元。 税费管理费及其它费用为万元。由于国家和北京市对建立 养老中心给予了众多优惠政策，此类费用较般建筑低，故本次亦按享受 相关优惠政策进行测算。 绿化景观及医疗体育设施投资万元。其中绿化投资 万元为使本养老中心与周边绿化带融为体，拟购置树木含果树和花 草，以形成风景秀丽的大花园景观投资万元拟建亩水面的人 工湖和个亩水面的荷塘和在小区绿地建设雕塑品及人造假山医院 设施万元户外体育设施万元。 购置费万元。这包括养老中心各服务部门所需器材器具等。 资金成本按建设期二年，年息计算为万元。 不可见费用万元。 投资资金来源 本项目投资来源由北京华川卓越投资有限公司深圳中成天鸿投资发 展有限公司全额投入。东升乡已邀请上述计划投资人，对拟建项目自然条 件及周边环境进行了现场考察月份，投资人组织专家组再次对项目进 行了全面论证，已做出了投资亿元建立养老中心的决定。拟与东升乡政 府有关部门共同组建公司拟命名为北京小清河养老中心管理有限公司， 负责管理和运营该养老中心。目前，东升乡和投资人已确定了项目建设投资总额与各自占股比例，同时还就公司成立及资本金到位条件和时间等事 项达成了致，如本项目立项及用地审批能够顺利实现的条件下，投资人 可在个月内将资金划于指定账户上，即投资资金来源已全部落实。 四项目预期效益 本养老中心建成后，可取得良好的社会效益和定的经济效益。 社会效益 本项目社会效益主要体现在两方面 促进区域经济增长。项目建设地属于无经济收益的绿化隔离带用 地，村民失地后经济补偿就业等问题都给所在地政府带来压力。养老中 心投入使用后，在不影响绿化隔离带使用功能的前提下，使之产生直接经 济效益，并形成本地区经济增长的刺激点。这表现在本项目规划入驻 老人数量为人，加上服务管理人员，常住人口将超过人。更为 重要的是，本项目定位于退休群体中的高端消费群，乃非传统政府