前 几年而言，本地的主力投资客户的投资心理已经发生了微妙的变 化，这对本项目有着非常重要的指导意义。的成熟综合性市场，最明显的例子就是很多个人 投资者在龙岗商铺的潮起潮落中，深刻体会到巨大经营风险的 就房地产发展趋势而言，目前有卓越城市中心花园锦冠华城新 亚洲广场三期新世界广场四期名门世家水晶之城等大盘供应。相 对以前，楼盘规模不大分布太散各自为政的形象已经得到改变。 现在，这种数量上的变化伴随着品牌发展商的进入，有理由产生质变。 今年，中海占地面积万平方米的低密度大型社区怡美山庄振 业地产万平方米的项目都将加快建设进程。气上升，信心指数提高。 深圳市历年酒店经营情况分析 深圳历年宾馆酒店客房出租率 平均入住率 年年年年年年年年年 从年低谷期开始，深圳市酒店的入住率逐年提升，在 年年达到阶段性顶峰 年深圳市酒店的入住率和年相比有较大幅度的下降， 其原因是受到的影响。 年月至今深圳市酒店平均入住率统计 长 ，累计增幅与去年同期持平 出口逐月回升，增速明显加快 市场物价微升，职工居民收入有所增加 交通邮电发展增快，民航表现突出 财政金融保持稳定，存差略有扩大 企业景随着逐步进入 大盘时代，的投资性物业市场也逐渐从分散的单型产品慢慢演变 成以多种产品为主导 今年，中海占地变。 现在，这种数量上的变化伴随着品牌发展商的进入，有理由产生质变。门世家水晶之城等大盘供应。 就房地产发展趋势而言，目前有卓越城市中心花园锦冠华城新 亚洲广场三期新世界广场四期名部分内容简介部分内容简介展空间， 从而带动了整个龙岗区房地产价值的急速提升。 就房地产发展趋势而言，目前有卓越城市中心花园锦冠华城新 亚洲广场三期新世界广场四期名门世家水晶之城等大盘供应。相 对以前，楼盘规模不大分布太散各自为政的形象已经得到改变。 现在，这种数量上的变化伴随着品牌发展商的进入，有理由产生质变。 今年，中海占地面积万平方米的低密度大型社区怡美山庄振 业地产万平方米的项目都将加快建设进程。随着逐步进入 大盘时代，的投资性物业市场也逐渐从分散的单型产品慢慢演变 成以多种产品为主导的成熟综合性市场，最明显的例子就是很多个人 投资者在龙岗商铺的潮起潮落中，深刻体会到巨大经营风险的存在，从 而对投资性物业更加谨慎，投资手段变得更加成熟和稳重。相对于前 几年而言，本地的主力投资客户的投资心理已经发生了微妙的变 化，这对本项目有着非常重要的指导意义。 市场宏观背景 深圳市年上半年经济分析 从已公布的统计数据来看，年上半年深圳国民经济继续保持在 高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全市经济总量继续加大， 各项主要指标实现较好的增长，生产消费和需求比较协调，总体运 行形势良好。主要表现在 生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。深圳市生产总值完 成亿元，比去年同期增长，高出去年同期增幅个 百分点。本市生产总值的上半年累计增幅创出了自年以来的新 高 工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。我市工业企业累计 完成工业增加值亿元，比去年同期增长 市场消费繁荣，零售总额稳增。固定资产投资额累计完成 亿元，比去年同期增长 社会消费品零售总额累计完成亿元，比去年同期增长 ，累计增幅与去年同期持平 出口逐月回升，增速明显加快 市场物价微升，职工居民收入有所增加 交通邮电发展增快，民航表现突出 财政金融保持稳定，存差略有扩大 企业景气上升，信心指数提高。 深圳市历年酒店经营情况分析 深圳历年宾馆酒店客房出租率 平均入住率 年年年年年年年年年 从年低谷期开始，深圳市酒店的入住率逐年提升，在 年年达到阶段性顶峰 年深圳市酒店的入住率和年相比有较大幅度的下降， 其原因是受到的影响。 年月至今深圳市酒店平均入住率统计 系列 月 月 月 月 年月开始，酒店入住率急速下降，月份跌至年度深圳酒 店入住率的最低谷，原因是在月份左右开始全面爆发的影响 年月以后，深圳市酒店行业迅速恢复元气，仅仅用了两个 月的时间，也就是在月份的时候就已经超过了前期的高位，并且在 以后呈持续上升的趋势 年月入住率较低，是传统的农历新年之前和酒店入住率受 季节影响较大的原因，因此月份左右是酒店行业的传统淡季 自年月后逐渐回升，并且很快接近历史上的高位。月 酒店入住率全面超过去年同期水平。说明年的深圳酒店业市场前 景向好。 深圳市年酒店整体经济预测及分析 进入年，深圳酒店业市场持续向好，月酒店开房率均超过 去年同期水平，五黄金周期间，深圳市酒店开房率更高达 以上。具体表现如下 深圳市政府将要把深圳建设成为个区域性经济性的国际化城市， 充分利用的政策利好，以及整合自身的各种优势，力 争成为珠三角经济圈的国内外大型机构地区总部，进而成为区域经济 核心 从国内和深圳的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长以及 物业税的即将开征等，有利于深圳房地产市场的持续稳步发展，但全 国性的经济过热现象，加大了政府实施宏观调控的决心和力度，这将 会全权管理 聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理 现有的深圳市产权式酒店因为处于起步阶段，而且规模般偏小，聘 请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。因此，大多采用自管或聘 请顾问的形式管理。但从长远来看，随着产权式酒店的逐步发展，酒 店管理公司的品牌度将直接决定物业的档次和投资者的购买信心。 深圳市年上半年产权式酒店市场分析 年在售产权式酒店公寓存量 项目名称可售面积万剩余面积万 东方银座 国际市长交流中心 虹楼 东方威斯酒店 合计 深圳市现有产权式酒店公寓的供应量极少，从年开始至今，产 权式可售面积的供应量不足万平米，剩余面积约万平米。 年下半年，已知将推出的产权式酒店公寓项目为我司策划代理 的罗湖银汉国际和酒店项目，在盐田区的东方威斯酒店二期在 月下旬公开发售，可售面积万平米。另在罗湖区尚有两个地块 将用来发展产权式酒店公寓项目。因此，从产权式酒店公寓现有市场 存量和未来竞争量来看，市场发展空间还很大。 年即将推出的产权式酒店项目览表 项目名称可售面积万 酒店 银汉国际公寓 合计 酒店的供应量占未来深圳产权式酒店供应总量的 区域市场分析 项目所在区域镇市场分析 位于深圳经济特区的东部龙岗区的中部，东邻盐田大港，南紧接 深圳经济特区，西北毗邻东莞，北连龙岗区中心城。距深圳经济特区 公里，距香港仅公里，是香港和深圳经济特区通往惠州梅州 汕头福建江西等内地省市的必经要道。全镇总面积平均公 里，其中平方公里属于龙岗区中心城范围。 镇原为惠阳地区的个乡，在改革开放前是个典型的农业小 镇，后经过几次改制于年月改为现在的镇。镇下辖六约 四联安良西坑大康保安荷坳黄岗坑九个行政村和 个居委会，共个自然村。年底全镇总人口万。 交通状况 镇是深圳市东部的重要交通枢纽，海陆空运输条件十分便利。 镇内公路四通八达，村村通公路，深深圳惠惠州深深 圳汕汕头级公路贯穿全境，惠惠州盐盐田疏港 高速公路机荷机场荷坳高速公路已建成投入使用，深汕高速 公路以及北辅线龙岗中心城深圳南辅线坪山深圳公路 正在建设中。平盐平湖盐田港疏港铁路穿境而过。紧邻国际大 港盐田港，海上运输也十分便利。个纵横交错高度密集的交通网 络正在形成。深惠公路改造地铁号线年内开工深平快速干道 期明年月通车，龙岗区的交通压力有望得以缓解，镇的交通状况 将彻底改变。 服务设施 镇文化娱乐酒店服务渡假旅游等方面的建设已日益完善。目前， 全镇颇具定规模的综合市场和肉菜市场个，已形成了以圩镇第 市场松柏商业街为中心的市场网络，拥有较大规模的宾馆酒店 家，龙岗区现有的唯两家四星级酒店全部在。镇村公园多个，文 化广场多个，镇有线电视网络覆盖全镇范围，镇村文化设施齐全，生 活质量正日渐提高。 投资导向 根据深圳市龙岗区总体规划，龙岗区近期产业结构调整和发展的主导 方向是围绕建设大工业，大能源，大旅游，大流通，以经济效益为中 心，重点发展技术，资金密集型工业产业和第三产业。 投资导向项目 改善基础设施，改善生活条件的项目 新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目 资金，技术密集的大型工业项目 市场广阔，附加值高的大型工业项目 仓储运输项目 旅游观光农业项目 房地产开发项目 供应深港市场的基地化农业生产项目 经济发展成就 在城市建设方面，镇近年来加大规划建设力度，投资亿多元大力 进行镇，村建设，使镇容镇貌有了很大的变化，勾画了个现代化花 园式文明城镇的雏型。 以兴办三来补企业为突破口，积极发展区域经济，使发展为 个拥有多家企业超亿元财政收入的工业重镇，成为深圳经济特 区龙岗中心城的经济走廊，经过十多年的发展，镇已成为外商 竞相投资的黄金宝地。 镇已形成专业银行商业银行非银行金融机构构成的多功能方 便快捷的金融服务体系。各种金