毛地面积 可建设用地面积 其中区内配套用地 含小学及幼儿园配套公共服务该宗地拟规划为居住用地，规划用地内均黄庄村住宅用 东 山 路 项目区位图 项目用地 该项目宗地为集体土地，毛地面积约亩，目前为黄庄村住宅用 地。 滨 河 路 县委县政府 恒生 项目左侧侧为人民小区居住区，是由市政府统组织建设的大 型安居居住区，将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区， 大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上 升。 所有以上各种因素，为昌晟在此地块建设个高档居住社区 提供个良好外部环境。 第二章项目概述 宗地区位及用地 项目区位 该宗地位于神木县区中心部，北侧紧临居住区，行政区划 属于神木镇，距离县政府公里，距离刚建成的体育中心约公里， 距离新村住宅区约公里，距离规划规划的休闲度假公园杏花滩 公里。 项目用地内的临时建筑为自用的休闲用房，可根据规划要求 拆除。 项目用地西侧有个平方米的人防设施，处于规划的绿 化带内，对项目建设无影响。 项目用地内有玻璃厂自己打的口水井，可根据规划予以保 留，可为项目提供部分水源。 地质情况 场地原为村民旧居，规划用地已有年历史，无不良工程地 质条件。 区市政的管线。 项目用地内没有需要保留的文物等设施。公里，距离刚建成的体育中心约公里， 距离新村住宅区约公里，距离规划规划的休闲度假公园杏花滩 公里。 第二章项目概述 宗地区位及用地 所有以上各种因素，为昌晟在此地块建设个高档居住社区 提供个良好外部环境。统组织建设的大 型安居居住区，将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区， 大大改善了该区域和东山路对该项目的业主出行 将会带来很大的方便。 项目左侧侧为人民小区居住区，是由市政府部分内容简介部分内容简介县规划路网骨架中快速交通体系 的重要组成部分，东面是东兴街和东山路对该项目的业主出行 将会带来很大的方便。 项目左侧侧为人民小区居住区，是由市政府统组织建设的大 型安居居住区，将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区， 大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上 升。 所有以上各种因素，为昌晟在此地块建设个高档居住社区 提供个良好外部环境。 第二章项目概述 宗地区位及用地 项目区位 该宗地位于神木县区中心部，北侧紧临居住区，行政区划 属于神木镇，距离县政府公里，距离刚建成的体育中心约公里， 距离新村住宅区约公里，距离规划规划的休闲度假公园杏花滩 公里。 滨 河 路 县委县政府 恒生国际购物中心 人民小区 华山小区 黄庄小区 麟 州 路 东 兴 街 东 山 路 项目区位图 项目用地 该项目宗地为集体土地，毛地面积约亩，目前为黄庄村住宅用 地。该宗地拟规划为居住用地，规划用地内均黄庄村住宅用地， 土地权属明确。按照市规划院编制的控规要求，用地分析见下表 名称面积万平 米 折算成亩 数 毛地面积 可建设用地面积 其中区内配套用地 含小学及幼儿园配套公共服务设 施用地 杏花滩公园 净住宅用地面积 可建设用地用地率 净住宅用地率 二宗地现状 四至范围 东至东兴街，南至黄庄路，西至气象路，北至规划道路。 地势状况 项目用地主要为黄庄村住宅用地，地势平坦，场地标高黄庄路标高 基本相致。 地上物现状 地上物主要为原村民旧住宅区，另有很少量职工住宅和单身宿舍约 户间房。用地内绿化树木较多为政府园林种植，在园林局 已登记，可根据规划要求进行申请拆除或保留。 空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站，换热站 等 项目用地内地下管线较多，有村民集体自用管线，有横穿厂 区市政的管线。 项目用地内没有需要保留的文物等设施。 项目用地内的临时建筑为自用的休闲用房，可根据规划要求 拆除。 项目用地西侧有个平方米的人防设施，处于规划的绿 化带内，对项目建设无影响。 项目用地内有玻璃厂自己打的口水井，可根据规划予以保 留，可为项目提供部分水源。 地质情况 场地原为村民旧居，规划用地已有年历史，无不良工程地 质条件。 三项目周边的社区配套 周边米范围内的社区配套 配套设施分类名称 教育设施神木第二八中学，神木县第四小 学等 医疗卫生设施大兴医院麟州医院等 商业设施大悦百货商场 金融设施神木农村商业银行中国银行工商银行 农业银行等 市场水龙市场 交通设施东兴街麟州路黄庄路水龙路气象路 等 文化设施神木县图书馆博物馆等 体育设施老年活动中心大悦运动城 总的来说，规划小区周边原为旧住宅区，基本社区配套比较多，足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配 套设施即可。 宗地周边米外可辐射到的主要公共设施如下 公用设施种 类 公用设施名称 教育设施 综合分析，从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下二个 中心，是人民广场商业中心，二是人民政府县级行政中心，这些中 心的设施能辐射为该项目服务。 四项目周边环境 现状项目所在区域环境 由于历史原因，规划区域内为农业用地年代后期，随着神府 煤田的开发，城市房地产也快速发展，原来的部分农业用地，由于城 市发展的原因，大多已搬迁改造，像华山小区，新村，四中等已经 建成了如今的新的生活商业教育工业园区逐步带动了该区 域的住宅市场滨河路的改造为项目区域的快速交通提供了保障， 窟眼河的整治为县城提供了良好的水景和气候。二郎山的亮化使县 城美如画，使得城市品位大大提高。黄庄小区的优良区域优势使之 成为县城上佳人的住宅项目。 周边近期及远期规划对周边环境的主要影响 该项目距离规划的神木锦界快速通道不足公里，快宽城市主干道，两边绿化带宽 米，到外环线区段，两边绿化带宽米。项目用地北侧为规划 米道路，通过谭江道将该项目与人民小区居住区联结在起。 市政管线配套情况 总体上讲，该区域原为旧城区，具备基本的市政配套条件，具体 分析如下 给水在东兴街有的输水管，可从中引出配水管为该项目提 供水源。 排水在该项目用地南侧规划有雨水泵站，小区内雨水通过该雨 水泵站排入窟眼河。 电力按照规划，该控规单元的电力由区外变电站解决，原玻璃厂 的两路千伏电力就分别由东电塔千伏和锦界工业园区千 伏电站提供，容量为，现有容量不足以满足项目需要，还 需通过上述电站提供增容。 通讯该项目为神木电信局的服务范围，解放南路现状有孔电 信电缆。 燃气气源为天然气，在东兴街有的中压天然气管道，为项 目气源源头。 供热为供热空白区，按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热，近 期在集中供热不到位 时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。六土地价格 补偿费用 与土地方的补偿价格按总规划占地面积计算，市政代征地与可建 设用地价格相同。可建设用地中，住宅用地与配套公建用地补偿价 格相同，即总占地面积为亩，土地补偿费总额约为 万元以万元亩的价格计算，最终以实际测量面积为 准，每亩单价不变，补偿数额多退少补，土地补偿费包括土地使 用权转让及地上地下建构筑物各种管线设备设施等的拆 迁补偿费。 土地出让金 出让面积界定理论上按住宅用地面积出让，即万出让 面积，实际成本测算时按总规划用地面积出让，即万出让 面积含非营业性公建用地面积。两者相差万。 出让金总额污染企业外迁项目可享受按土地评估值收取出让 金，本项目成本测算时按总规划用地面积计算约为万元，如 果按净住宅用地面积出让，约为万元，可节省万元。 周边地价的比较 与梅江地价的比较 梅江拍卖价为元平方米楼面地价，该地价中为含市政配 套的熟地价，容积率在左右，推算其可用地地价为万元 亩。玻璃厂项目可用地地价含大配套出让金契税等费用为 万元亩。两者同比黄庄高出万元亩，同时，梅江为安居项目，地价中不含出让金契税等费用，且为招标拍卖项目，地价 支付时间急促。 与项目用地北侧顺驰地块比较 据初步调查顺驰地块的毛地每亩补偿价格为万元，折到住宅 用地为万元亩，玻璃厂项目毛地每亩补偿价为万元，折到 住宅用地为万元亩。 综合分析该项目地价比较接近市场价位，能为我方接受。 第三章法律及政策性风险分析 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 项目用地现状 土地所有权归属国有用地 土地使用权归属 土地的他项权益没有 ④土地的用途用地 项目用地规划 项目用地规划用途拟规划为商住用地 规划批文市规划院编制的控制性详细规划 已取得的政府文件 目前尚未办理项目的任何手续。 项目用地取得土地使用权程序评估 取得土地使用权程序陕西昌晟房地产开发有限公司与天黄庄村签定土地开发补偿 协议。 去市工业调整办公室办理工业用地调整为居住用地的批文。 去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同 交纳土地出让金，办理国有土地使用证。 取得土地使用权需要的工作日 般向市土地局报土地出让文件后个工作日左右即能与市土地 局签定国有土地出让合同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地 使用证。 取得土地使用权的风险及控制