上的酒店宾馆度假村和招待所的床位超过 张，而拥有张床位以上的宾馆酒店只有家红楼国际宾馆床位 数床金鑫宾馆床位数床巴比松度假庄园床位数床 上海福龙度假村床位数床宾馆床位数床。床位数量少， 档次低已经不能满足本地居民的会客宴会商务洽谈及会议团体对酒 店业消费的需求。特别是随着上海居民周末到酒店度假已成消费时 尚，有许多外地客人来时因找不到适合的酒店而不得不食宿在档次较低 的饭店，些高档会议和活动只得取消或转移到周边县市。所以，规模 酒店业还有较大的发展空间。 根据县现代服务业规划和十五旅游专项规划的要求，到 年前，计划建设规模以上酒店家，形成适应旅游国际化形势发展需要 的接待设施格局。同时积极引进批国际知名品牌饭店管理公司参与酒店经 营，提升配套接待的总体水平和品位。因此酒店项目建设方的管理水平 以及所需建设的酒店规模都符合项目地完善旅游产业布局，提升旅游的 国际国内竞争力的产业要求。项目符合市人民政府办公厅杭政办函 号实施市年产业发展导向目录的允许类项目要求 允许发展类第项服务业第条旅游第点休闲度假设施建设。项目的行业准入 酒店作为外商投资的休闲旅游度假基础设施项目，符合中华人民共 和国发展和改革委员会中华人民共和国商务部第号令所施行的外商 投资产业指导目录年修订的允许类项目要求。 项目选址与土地利用 项目选址 地理位臵 县位于省西北部，地处钱塘江中游，介于北纬ˊˊ和东 经ˊˊ之间东接诸暨，南连浦江建德，西邻淳安，东北界 富阳，西北依临安。全境东西长约公里，南北宽约公里。总面积 平方公里。 全县地势，西北和东南向沿岸降低，以丘陵山区为主，平原稀少， 龙门山主峰牛背脊之观音尖，海拔米，为境内最高峰。 本项目工程拟选地址县县城新区二桥桥头南端西侧地块原 度假村地块，即南路以西，时代广场家得利百货超市以南，滨江城 中村改造区块以东以北详见附图。 该地块处于南路西侧，为县县城新区最繁华地段，区位交通优 势明显，配套基础设施较为齐全，具有良好的发展前景。 地块现状 该地块内为县政府储备用地原度假村已经搬迁，无需拆迁。 本项目建设后，地块功能为商业服务业，用地目前已经被项目建设方通过公 开挂牌成交，并按成交确认书向政府交纳了土地出让金和城市建设配套费。 建设条件 自然条件 气象 属亚热带季风气候，四季分明，光照充足，温暖湿润，雨量充足，适宜于农作物栽培与生长。年平均气温摄氏度，极端最高气温摄氏度， 极端最低气温摄氏度，年平均降水量毫米。平均日照度数为 小时，平均降雨日数为天左右，无霜日年约天，主导风向东北风， 夏季主导风向东南风。 地形地貌 为丘陵地区，三面环山，不存在发生滑坡塌陷泥石流等重力型地质 灾害。根据总体规划及最高洪水位，该地现定标高不受洪水等自然灾害威胁。 地震 根据全国地震带划分，本区属东南沿海地震带东北段，系少震弱震区， 远场地震波及影响是本地区的主要震害特征之。核定本区地震烈度为度 区域。按国标规范要求，按度构造抗震设防。 工程地质 该工程尚未进行地质勘探，详细情况不明，在施工图设计前应及时进行 详细勘察。 自然社会环境 始建于三国吴黄武四年公元年，至今已有年历史。 县位于省西北部，钱塘江上游，西接黄山千岛湖，东连钱塘江西湖， 距市区公里，是经国务院批准的旅游开放区和沿海经济开放县。全 县辖个镇个乡个街道，总人口万，县域总面积平方公 里，呈八山半水分半田的地貌结构，境内山水林洞各具特色，俗称 山水江南，诗画。 基础设施道路交通 地块东侧为南路，根据规划条件，本项目需安排地下机动车停车位 室外机动车停车位及自行车车位。 给水 水源采用城市自来水，引入管从自来水厂市政配套给水管网接入。 排水 污水经化粪池处理与废水合并排入县市政污水管，向东排入到污 水处理厂。雨水经雨水管收集后排入市政雨水管网。 供电 供电由本地供电局电源供电，需增容，设个变电所由 供电部门决定。变电所均为两路电源供电，为保证消防负荷的安全供电， 设臵套快速自起动发电机组作为第三电源和消防负荷的备用电源。 通讯 通讯总线由县电信局负责接至地块的总分线房。 土地利用 本项目用地红线内面积约亩。土地出让用途为商服业 宾馆用地，出让年限为年规划指标容积率小于，建筑密度 小于，绿化率大于。项目用地符合县城城市总体规划 ，土地利用率高。 拆迁及安臵社会适应性分析 根据县城市总体规划和县十五旅游业发展规划，本 项目建成投入使用后，不但能充分体现县城市总体规划新的功能布局， 提升城市整体品质，而且将进步扩大县城旅游酒店基础设施的服务配 套功能，提升滨江区块休闲娱乐购物等特色，同时项目的地上生态停车 场地还可提供公共服务，更好地促进当地社会事业的发展。 本项目用地为储备建设用地，无拆迁单位与居民，项目建设无阻碍因素。 作为县城具有扩大影响的休闲旅游度假酒店设施，省市县各政府部 门及各级管理部门对本项目是支持的，电力交通通信供水等基础设施 部门将为本项目提供强有力的保障，同时县内的政治经济和文化也为 本项目的建设和营运提供了保证。 项目区域经济和社会影响分析 项目地位于国务院确定的第批国家级风景名胜区新安江千岛 湖风景名胜区。县作为该区域的的中心区域，拥有众多的旅游资源，如 融洞资源峡谷资源古镇资源山林资源等，长久以来位列县级旅游之冠，但随着经济社会的不断发展，名胜区内旅游产业发展交通便利程度发生天 翻地覆的变化，自驾游团队游商务游等方式出游已经成为市场主体，而 这些游客对住宿饮食娱乐的要求越来越高，而由于缺乏相关的配套基 础设施，游客在桐逗留时间大大减少，导致本区域内出现两头热，中间冷 的旅游格局。 本项目的建成，对促进区域经济发展提升产业布局空间转变当地财 政收入格局促进当地就业人数完善行业市场竞争结构都具有很好的改善。 由于本项目涉及三产服务业基础设施的投入，符合国家及当地政府大力发展 第三产业的产业导向，因此拟建项目不但不涉及宏观经济的负面影响，而且 有利于促进我国产业发展的转型，有利于维护当地经济稳步增长。 另外，在本项目的实施过程中，需要设计施工设备材料供货商的参 与及监理等社会中介机构的服务，从而给这些行业带来更多的就业机会和收 入，减少了社会的就业压力。项目建设也给当地商贸业等服务业带来了更多 的商机，项目对当地居民的收入和生活质量影响也是正面的。 投资估算和资金筹措 投资估算 根据现有基价及费率，参照同类型建筑结构估算。 弱电系统暂按国产中高档价计入。 电梯按合资价计入。 土地费用按实际挂牌成交价格计算。 建设单位管理费工程监理费质监费勘察设计费按规定收取。 部门配套费按元散装水泥墙改白蚁防治等收取。 基本预备费按工程总费用计。 本工程计划总投资人民币万元折万美元工程投资估算 详见附表。 表工程建设投资估算表 序号工程或费用名称数量或计费基础 计量单价元合计备注 单位或费率万元 工程费用 建筑工程费 地下 地上 装饰 安装工程费 暖通 电梯部 消防设施 弱电 公用工程 绿化 道路广场 二工程建设其他费用 建设用地费勘察设计费 工程监理费万元 工程保险费万元 建设单位管理费万元 质量监督费 墙改经费 白蚁防治费 水泥保证金 三预备费 预备费万元 四建设投资合计 五开办费 六流动资金 七建设期贷款利息万元 八总投资 资金筹措 本项目资金筹措，本项目计划总投资万元，其中银行贷款解 决约，即万元剩余部分及经营期间的流动资金万元 由投资方自有资金解决，资金筹措详见下表。 建设期分年投资计划表单位万元 序号名称第年第二年合计 建设投资 自有资金 银行贷款 建设期贷款利息 财务评价 基础数据 计算期 项目建设期年，经营期按年计算。 经营收入测算标准 根据五星级酒店建设标准，结合各周边县市类似级别酒店以及酒店 客房收费实际进行估算。 酒店营业收入合计约万元，具体计算见表。 餐饮年总收入万元。酒店约配备餐位座，其中 楼大厅咖啡吧餐位座，餐位上座率为，人均消费元，则 年收入为万元。 二楼宴会厅餐位座，餐位上座率为，人均消费元，则 年收入为万元。 四楼中餐厅餐位座，餐位上座率为，人均消费元，则年 收入为万元。 五楼中餐厅餐位座，餐位上座率为，人均消费元，则年 收入为万元。 六楼西餐厅餐位座，餐位上座率为，人均消费元，则年 收入为万元。 注餐位上座率指中晚两餐平均的上座率。 商务康乐收入万元 商务会务洗浴健身棋牌室表演厅等年收入万元其它收入包括礼品店等收入万元。 酒店收入计算 序号项目数量单价利用率收入 楼大厅咖啡吧 二楼宴会厅餐位 四楼中餐厅餐位 五楼中餐厅餐位 六楼西餐厅餐位 标准客房 行政套房 豪华套间 高级套间 总统套房 商务康乐收入 其它收入 合计 成本测算标准 酒店直接营业成本 酒店直接营业成本计算根据经验估算与实际结合，酒店人员按 人计算具体成本计算如下 酒店年直接营业成本 序号费用项目金额万元备注 客房按客房收入 餐饮按餐饮收入 商品销售按商品收入 康乐娱乐及其他成本按其他服务收入 合计 其它经营成本水电动力燃料费，按总营业收入的设定，计万元。 修理维护费，按折旧的计。 其他管理费用办公费广告费工会经费保险