项目的管理单位，保障项目按实施方案确定的进度成本实施 与二级开发单位的土地交接 配合完成市中心负责的工作。 管理单位负责 协助编制土地级开发实施方案，协助办理立项规划征地等相关手续 完成项目范围内地上物拆迁安置工作，完成市政基础设施建设工作 开发完成后至交地前的土地管理工作 二级开发单位的市政接用 配合完成市区中心负责的工作。 资金的回收 开发完成后由市中心组织入市交易，交易完成后，由市中心收取开发补偿费， 扣除市中心投入的资金及资金成本后，其余的返还分中心。分中心取得剩下的开发补偿费后按下列顺序进行分配 区财政出资的本息偿还 支付项目管理单位的管理费用暂定 计提。 三报告编制依据 建设部年发布的房地产开发项目经济评价方法 国家计委建委年发布的建设项目经济评价方法和参数 投资项目可行性研究指南年版 北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意 见的通知京政发号 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中华人民共和国国务院 令第号 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定中华人民共和国国土资源部令第号 北京市土地交易市场管理暂行办法京国土房管出号 关于印发北京市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定的通知京国土市 号 关于印发北京市土地储备和级开发暂行办法的通知京国土市号 关于印发北京市收回企业国有土地使用权补偿办法的通知京国土用 号 北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知京政发 号 关于印发北京市征收城市基础设施建设费暂行办法的通知京计投资字 号。 北京市制定的其他与土地开发整理相关的法规和规章 规划指标相关数据 镇居住区组团普通测量成果及成果图 镇居住区组团勘测定界成果及成果图 编写人员实地踏勘资料市场调查资料及其他相关资料。 第二章发展规划产业政策和行业准 入分析 发展规划分析 本项目的实施符合北京城市总体规划年年的要求 年以来，经国务院批准的北京城市总体规划年年在指导首都 建设和发展方面发挥了重要作用，规划确定的年的大部分发展目标已经提前实现。随 着经济社会的快速发展，北京进入了新的重要发展阶段。为紧紧抓住本世纪前二十年重要战 略机遇期，充分利用好城市发展的良好机遇和承办年夏季奥运会的带动作用，实现首 都经济社会的持续快速发展，解决城市发展中面临的诸多矛盾和问题，迫切需要为城市未来 的长远发展确定新的目标，开拓新的空间，提供新的支撑条件。 为了适应首都现代化建设的需要，年月北京市第九次党代会提出了修编北京城 市总体规划的工作任务，根据年国务院对北京城市空间发展战略研究的批示精神， 以及年月建设部请尽快开展北京市城市总体规划修编工作的函，特编制北京城 市总体规划年年。年月日，国务院关于北京城市总体规划做出 了批复国函号，同意了总体规划的实施。 北京城市总体规划年年中对北京的人口规模作了规划，年， 北京市总人口规模规划控制在万人左右，年均增长率控制在以内。其中户籍人口 万人左右，居住半年以上外来人口万人左右。 年，北京市城镇人口规模规划控制在万人左右，占全市人口的比例为左 右。 考虑到影响城市人口聚集的多方面因素及其不确定性，为适应首都城市经济社会的快 速发展，根据对城市实际发展速度的动态监测，适时调整城市基础设施建设及城市空间布局， 积极应对各种发展状况，始终保持城市规划对城市发展和建设的调控作用，统筹人口资源 与环境，实现协调发展。考虑到人口流动以及其它不确定因素，本次规划的城市基础设施等 相关指标暂按万人预留。 北京城市总体规划年年中对城镇建设用地规模进行了规划， 年，北京市建设用地规模控制在平方公里，人均建设用地控制在平方米。其中中 心城城镇建设用地规模约平方公里，人均建设用地控制在平方米新城城镇建设用 地规模约平方公里，人均建设用地控制在平方米镇及城镇组团城镇建设用地规模约平方公里，人均建设用地控制在平方米以内。 北京城市总体规划年年在北京市域范围内，构建两轴两带 多中心的城市空间结构。 两轴指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。 两带指包括通州顺义亦庄怀柔密云平谷的东部发展带和包括 房山昌平延庆门头沟的西部发展带。 多中心指在市域范围内建设多个服务全国面向世界的城市职能中心，提高 城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区奥林匹克中心区中央商务 区海淀山后地区科技创新中心顺义现代制造业基地通州综合服务中心亦庄高 新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等。 本项目位于北京市区镇地区，处在两带的西部发展带上，项目的建设符 合北京城市空间发展战略的要求。 本项目的实施符合新城规划的要平方米单价元平方米金额万元 重置成新费 停产停业综合费 搬迁补助费 合计 非住宅间接拆迁费 间接拆迁费用包括拆除清运费评估服务费拆迁服务费。非住宅房屋间接拆迁费 万元。 非民宅拆迁评估服务拆除费计算表 序号项目取费基数取费标准费用万元 拆迁评估费万元 拆迁服务费万元拆除清运费平方米元平方米 小计 安置房项目补贴资金 考虑安置房售价为元平方米，每平米安置房按元损益价计算。安置房补 贴费平方米元万元 外购房补贴 外购房补贴费户平方米元万元区域内市政设施的补偿 含地下管线 对确需进行拆除且原作用不能替代的，按实际情况由评估机构进行作价补偿。对于经 过土地级开发后可以替代的，原则上不再进行任何形式的补偿。 其它地上附着物的补偿 项目地上附着物补偿树木园林花卉坟墓麦地等将依据评估机构的评估结果进行 作价补偿，该费用已含在征地成本中，拆迁成本中不再重复计算。 市政建设费用 居住区总体土地级开发市政建设费用为万元，其中，道路工程含主路 步道道路绿化工程造价万元，管线工程总造价万元，其它费用万元， 折合元建筑平方米居住区经营性项目总建筑面积万平方米。居住区组团 经营性建筑面积万平方米，依据分摊居住区组团市政工程建设成本为万元。 市政工程建设总成本测算表 序号项目工程内容长度金额万元依据及说明 道路工程主路步道及绿化 雨水工程 污水工程 中水工程 供水工程 供电工程 热力工程 供气工程专业集团投资实施 电信工程专业集团投资实施 有线电视工程专业集团投资实施 临时市政接用费 其他合计 注市政基础设施建设费用以市政项目综合为测算依据，建设费用最终以市政施工图 预算为最终测算依据市政建设费用中应扣除按规定由市区财政投入的市政费用。 公益设施建设费 根据普通测绘成果报告，居住区项目内规划有街头绿地。总用地面积为公 顷。以上各项公益设施建设列为土地级开发内容，则公益设施建设费用为万元。如下 公益设施建设费用明细表 地块编号类别用地性质用地规模平方 米 取费标准费用建筑密度 绿地率 元 元 总计元 财务费用 该项目财务费用为万元。 财务费主要为贷款利息，根据总体投资额度及开发建设计划，考虑实际操作过程中产 生经营收益即可还款，且贷款周期不超过年，则贷款利息为万元。 不可预见费 不可预见费按项征地成本拆迁成本之和的取费，则不可预见费为万 元。 管理费 管理费用按项征地成本拆迁成本市政建设费公益设施建设费项目前期费财 务费不可预见费之和的取费，则管理费为万元。 营业税及附加 由于申报主体为北京市土地整理储备中心分中心，因此无本项费用。 总投资万元 三经济分析 根据本项目的经济测算和投资估算，结合市场行情，对本项目的实施做以下经济分析 土地是重要的经济资源，土地影子价格等于土地机会成本和新增资源消耗之和，本 项目在实施过程中无新增资源消耗，并且土地使用性质已经确定，为非生产性用地，按照支 付意愿的原则，根据市场交易价格测算影子价格，影子价格暂按市场价格，不作调整。 项目收益估算经预测，本项目总投资项目预计投入万元，预计收入万元，预计亏损 万元。 四区域经济及宏观经济影响分析 年月日，国务院常务委员会讨论并原则通过了北京市总体规划年 年简称北京新规划，北京未来年发展规划从此绘就蓝图。北京新规划 明确了北京国家首都世界城市文化名城宜居城市的四个发展目标，提出了两轴 两带多中心的城市空间布局结构，本项目的开发，将改善周边居民的生活质量，美化区 域的建设环境，在提高城市整体环境功能改善区域经济配置改善居民生活工作条件的 同时，提高了土地的价值。 本项目的建设有助于区加快城市建设，有利于优化区域经济发展环境，促进区域 经济及宏观经济的健康持续发展，具有积极意义。 第八章社会影响分析 社会影响效果分析 本项目的实施对区域的经济发展和经济结构优化建设均会产生定影响。 项目的相关利益群体 本项目的建设主要涉及到合理开发利用资源保护生态环境优化重大布局保障公 共利益等方面的影响，项目外部性将对以下群体产生影响。 地方政府本项目的实施，必然对区的区域规划产生正面影响。 周边居民本项目对周边居民的出行生活都产生定的影响。 以上社会群体是本项目的相关利益群体。 项目对不同利益群体的影响 本项目地方政府周边企事业单位周边居民为本项目的不同利益群体，在项目的建 设中受到不同的影响。 地方政府将从项目建设中取得土地出让金等土地收入区的建设与完善将有利 于政府的招商引资工作，促进当地经济发展本项目的建设是适应北京