分广阔，石 化产品在中国还有很大的发展空间，惠州正积极抓住这次机会，争 取吸引更多配套的下游石化产业落户惠州，使惠州成为珠三角乃至 广东省重要的该项目已 于年月奠基，目前正在进行万吨乙烯裂解装置建设，预 计到年正式建成投产。工技 术，年产万吨乙烯，进而衍生出多万吨高质量的化工产品， 年销售值达亿美元，对下游产品的拉动效应为。资项目，由英荷壳牌公司与中国海洋石油 总公司及广东投资公司合资经营。企业单位数量增加至， 服务业外资投入的金额就增加到。 进入新的世纪，惠州的区位条件将的重大的改变。的签 署与实施，在未来若干年香港对珠三角的辐射作用将大大加强，香 港的国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角的全面发展。惠 州作为珠三角城市重要的员，通过基础设施建设改善与香港交通 的便捷性，进步充分利用和强化毗邻香港的区位优势，使其接受香港和周边大城市的经济辐射和承接产业转移，与香港进行更深层 次的合作方面，有更大的作为。业的发展前 景十分可观，特别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽 车装备业的出口基地。如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更 不可估量。 大亚湾东部的稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加 坡的土地面积，正处于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项目 的条件，正受到外来投资商的高度关注。 惠州市在珠三角的地位和作用 目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三 角电子信息产业生产基地之，是珠三角主要的生态农业供应基地 和生态环境保障区。开发区内已有东风本田等批汽车零部件企业，形成了定的产业规模，随着 日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备 南海石化项目和大亚湾经济区的建设 落户大亚湾的中海壳牌南海石化项目，首期投资亿美元， 是国内目前最大的中外合基础设施建设改善与香港交通 的便捷性，进步充分利用和强化毗邻香港的区位优势，使其接受香港和周边大港的国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角的全面发展。惠 州作为珠三角城市重要的员，通过将的重大的改变。企业单位数量增加至， 服务业外资投入的金额就增加到。 进入新的世纪，惠州的区位条件部分内容简介港企业北上的数量与陆路 交通的距离基本上成反比，珠三角城市与香港的部分内容简介港企业北上的数量与陆路 交通的距离基本上成反比，珠三角城市与香港的距离每减少，制 造业外资企业单位数量便增加至，制造业外资投入金额 增加至，服务业外资企业单位数量增加至， 服务业外资投入的金额就增加到。 进入新的世纪，惠州的区位条件将的重大的改变。的签 署与实施，在未来若干年香港对珠三角的辐射作用将大大加强，香 港的国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角的全面发展。惠 州作为珠三角城市重要的员，通过基础设施建设改善与香港交通 的便捷性，进步充分利用和强化毗邻香港的区位优势，使其接受香港和周边大城市的经济辐射和承接产业转移，与香港进行更深层 次的合作方面，有更大的作为。 南海石化项目和大亚湾经济区的建设 落户大亚湾的中海壳牌南海石化项目，首期投资亿美元， 是国内目前最大的中外合资项目，由英荷壳牌公司与中国海洋石油 总公司及广东投资公司合资经营。项目采用世界先进的石油化工技 术，年产万吨乙烯，进而衍生出多万吨高质量的化工产品， 年销售值达亿美元，对下游产品的拉动效应为。该项目已 于年月奠基，目前正在进行万吨乙烯裂解装置建设，预 计到年正式建成投产。 未来几年中国对石油化工产品的需求前景仍然十分广阔，石 化产品在中国还有很大的发展空间，惠州正积极抓住这次机会，争 取吸引更多配套的下游石化产业落户惠州，使惠州成为珠三角乃至 广东省重要的石化基地。 大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积 平方公里，海域面积平方公里，海岸线公里，自然 条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土 地资源淡水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善的 道路供水供电通讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大 型工业项目的优越条件。 大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势壳牌 公司是全球强跨国公司之，拥有先进的管理和技术设备，在 世界石化市场占据重要地位。壳牌公司的龙头地位有利于大亚湾吸 引其他跨国企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。开发区内已有东风本田等批汽车零部件企业，形成了定的产业规模，随着 日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备业的发展前 景十分可观，特别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽 车装备业的出口基地。如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更 不可估量。 大亚湾东部的稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加 坡的土地面积，正处于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项目 的条件，正受到外来投资商的高度关注。 惠州市在珠三角的地位和作用 目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三 角电子信息产业生产基地之，是珠三角主要的生态农业供应基地 和生态环境保障区。惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城区的发展 空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市的转变。正 在建设中的中海壳牌南海石化项目将给惠州市经济发展增添台强 有力的发动机，推动惠州工业化进程，拉长产业链，使惠州成为珠 三角乃至华南地区的重要化工基地，改变惠州在珠三角的分工地 位，进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三 角提供强大的基础性工业支撑。 同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动 城市空间向沿海发展，推动惠州市走向真正意义上的沿海城市。随 着继续加强与深圳香港东莞的联系，对旅游资源的开发利用， 对生态环境的加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲 旅游基地，成为珠三角东部产业转移的最直接承接地。 第二章项目概括 研究基础 用地单位惠州市房地产开发有限公司 发展商惠州市房地产开发有限公司 用地性质商住楼高尚住宅 项目名称广场 用地位置惠州市江北号小区 用地现状已开发 可行性研究分析的基本依据 国土证惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 建设用地规划许可证惠州市规字第号期 商品房预售许可证惠州房预许号期 项目经济技术指标和有关参数 规划区总用地面积平方米，已开发。 本项目经济技术指标和有关参数 总用地面积平方米总建筑面积平方米 公共占地平方米 园林占地平方米 销售收入万元 开发总投资万元其中 土地开发费万元 土建建安设计工程费万元 应缴各种税费万元 营业税万元 各类配套工程费万元 供水增容费万元 报建手续费万元 不可预见费万元 投资利息万元 其他费用万元。 研究过程 研究目的 项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基 础，通过系统的研究，可依据惠州房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤 其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主 要依据。事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例 外，目的在于对广场投资开发提供可行性决策依据。 研究人员 可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求 本，以客为尊，充分利用现有资源，提供高品质的社区生活服务配 套设施，面向客户群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。 项目总体布局 广场总占地面积约平方米，东面中心区位以 宽小区道路为界是拟建公园，南面设形象入口西面是 宽的广汕级公路，道路另侧为惠州新城繁华区。小区设主入口 形象入口个，在现首期工程旁次要出入口三个。为体现人文社区概念，创造山水相间的园林式住宅区，小区东部小山 脉将整体保留，在山前平地处建造功能性同景观性相结合的立体水 体体系，水体沿岸为步行及人造景点。 交通组织 从西侧通过小区边缘的广汕公路，现为级公路，区内东 侧北侧分别有城市主干道路通过，使得本小区与周边地区和市中 心都有方便快捷的交通联系。小区四周环通，满足消防车道设置 要求。 建筑功能 项目首期规划有八层和十层综合商住楼共四栋，标准幼儿园 座，中心花园座二期建设二十九层写字楼栋，二十八层商 业楼栋，国际标准网球场座三期建设二十八层商业楼栋， 高层综合楼栋。总住户户，可居住人口人。 建筑造型 平顶层，坡顶盖，智能化系统，小区采用整体形象入口及红 线外绿化，配置煤气通讯有线电视管道。 消防及分区 区内道路分四级进行组织区内主干道路，区内次干道路， 支路，以及宅前路。支路及宅前路基上有序的组织区内部交通。 区域特点 本可行性研究针对广场首期，但由于项目的整体性，在研 究过程中又不可完全分开，因为诸如绿化公共设施是由整个小区统规划，具有共享性，在投资分析上，亦必须按建筑面积进 行分摊。从整体项目来看，广场首期尚待续建，按照发展商设 想，全部工程按照三期组团式的原则以滚动式的开发。 基本描述 本项目地块位于惠州江北新城核心地带，西临广汕公路上通 广州，下连汕头。 广汕公路是项目区域对外联系的条重要快速道路，连通广 州和汕头的主干车道，是惠州城市连接外界的主要交通要道。广汕 公路现状路宽米，为双向六车道，并已于二三年拓宽为惠州 市的形象大道，经过新城区位置被命名为惠州大道。 总体布局 区域四周几条城市规划确定的道路形成的道路网将本区分成 两个的分区，每个分区以不同的