重组整合而 成立。集团公司设有防务运输机发动机直升机机载设备与系统通用飞 机航空研究飞行试验贸易物流资产管理等大产业板块，下辖近 家子公司分公司有多家上市公司，中国航空工业集团公司秉承航空报 国强军富民宗旨，弘扬敬业诚信创新超越理念，牢牢把握财富革命的 契机，大力实施市场化改革专业化整合资本化运作国际化开拓产业化 发展，谋求更高更快更强的发展，以豪迈的步伐向具有国际影响力的世界级大 集团迈进。 中航城以开启城市未来的高度，打造中国首席城市综合体品牌。通过中 航城模式在各重点城市的复制，为构筑城市繁华，实现城市升级和增值做出贡献。 中航城在南京，将依靠母公司中国航空工业集团庞大的实力，与国际资本融合， 整合国际顶级团队资源，以高度的战略眼光和远见，为南京市的城市建设和经济 建设带来个崭新的局面。 结合南京的城市特性，鉴于目前国内和国际都对城市综合体开发形成了新的 认识，提出了对于城市综合体的有效资源利用核集合是未来城市规划不可忽视的 重要领域，同时也是城市未来发展的新趋势，为了发展和繁荣南京市的经济建设， 为南京市民提供崭新的商业商务和生活的城市空间。 研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法 建设部建标号 建设项目经济评价方法与参数 国家计委建设部计投资号 关于印发经济评估方法的通知及附件 中国国际工程咨询公司咨经号 南京市建设工程价格信息 项目规划设计要点 项目的规划设计要点见下表。 项目规划设计要点表 序号名称单位数据 土地号 总占地面积公顷 总建筑面积万平方米 控制指标说明 二可行性研究结论 市场预测 根据市场调查，南京市宏观经济运行良好，城市具有竞争力未来虽然有大 量商业地产供应，但与本项目比较而言，地处属于成熟商圈，并与地铁无缝联通 的类似项目在南京市区比较缺乏，同区域范围内，产品同质化竞争不高。 项目建设进度 项目计划从年月开始施工，由于本项目规模较大，并且工程要求高， 因此预计建设工期为年，即项目可望于年底全部竣工。 投资估算和资金筹措 投资估算 本项目开发建设的投资总额含资本化利息为万元，建筑面积为 万平方米，其各项成本费用的估算额及单价详见下表。 项目总投资估算表 资金筹措 本项目的资金来源主要包括自有资金资本金银行贷款和预售收入等。 公司总投资约亿元，其中自有资金按国家规定计算约亿元，剩余 约亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖。 项目资金筹措表 序号资金来源金额用途 公司自筹亿 支付土地出让金契税购置 公司固定资产公司前期开办费 用前期工程费的支付，垫支的流 动资金等。 银行贷款 亿 支付建安工程费基础设施 费公共设施配套费开发期间费 等开发费用。 预售开发产品收入项目竣工后的尾款结算。 合计亿备注筹资款取整数 项目综合评价结论 本项目属房地产商业开发项目，符合国家城镇商业开发建设产业政策，项目 已立项，具备开发条件，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。 本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。从 财务分析结果表明，项目内部收益率达税前，税前财务净现值为， 万元，具有良好的经济效益此外，本项目具有较强的抗风险能力，且从 技术方面看亦充分具备可行性。 项目综合评价结论本项目具有良好的经济效益社会效益和环境效益， 本项目可行。 二项目投资环境和宏观市场研究 南京作为长江中下游的座大型经济中心城市，以其历史悠久文化底蕴深 厚独特的资源丰富的文化完善的服务吸引了大批中外商家游客，特别是 近年来，全市的社会经济得到了长足的发展，城乡居民收入和消费水平逐年上升， 消费结构逐步升级，极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规 模不断扩大。 宏观经济指标 及其增长 南京地区增长趋势较为稳定 年南京地区生产总值增长势头加速，约，亿元生产总值较之 年，增长了约。年的生产总值更是达到了，亿元，年增幅约 年，受国家宏观经济调控的影响，增幅放缓，当年增幅 此后增长势头放缓，至年，年增长率约，年至年 年均复合增长率约 年，全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长 稳定的增长势头表明了南京经济环境良好的发展态势以及市场对于经济发展 的较强信心。 人均及其增长 南京地区人均始终保持着较为稳定的增长势头 年至年，南京市人均增长加速，年均增幅保持在以上 年，受人口数量的增长影响，当年人均为，元，较之上年出 现的负增长 至年，当年的人均年增长率约，重新呈现快速增豪华室内装修，采用国际家俱厨卫品牌及知名家电品牌，提供 舒适的生活环境。 南京目前市场上的国际标准服务式公寓主要集中在几所五星级酒店，以长期 出租为主的部分大面积的酒店客房年南京仁恒辉盛阁国际公寓的开业将 成为南京第所真正意义上的国际标准服务式公寓。 南京国际标准服务式公寓发展概述 年伴随着南京金丝利喜来登酒店的开业，标志着国际标准服务式公寓的 雏形进入南京 年是南京市国际标准服务式公寓市场的新增供应最为集中的年，当年 供应量约间 年后，南京国际标准服务式公寓的发展直是停滞不前，直至年 南京仁恒辉盛阁国际公寓的开业，标志着真正意义上的国际知名服务式公寓 品牌进入南京，为未来市场发展带来良好的契机。 南京国际标准服务式公寓当前供应状况 至年底，南京市国际标准服务式公寓数量为家，总客房数约间 年前南京仅有家国际标准服务式公寓功能的酒店南京金丝利喜来登 酒店，而客房数仅仅只有间 直至年，新增供应骤然激增，苏宁环球套房酒店侨鸿皇冠假日酒店和 丁山花园大酒店公寓楼的开业为市场新增了约间客房的供应 年后南京服务式公寓缺乏新增供应年拥有间客房的南京仁恒 辉盛阁国际公寓开业，当年的新增供应几乎相当于之前的历史供应总和。 南京国际标准服务式公寓需求状况及出租率 南京市的服务式公寓的年平均出租率近两年来呈现下降的走势，年全市 年平均出租率为，年的平均出租率较之年降低了，当年平 均出租率维持在，主要是由于占当时全市供应总量的的丁山花园大酒 店的公寓楼出租率骤降主要是由于租户中大量的外籍管理人员和工程 师在项目结束后归国而导致市场规模较小，经营较易受单事件影响，整 体经营风险较大 年全市的服务式公寓的平均入住率仅为为，主要是由于建邺区的仁 恒辉盛阁国际公寓在当年月入市，其当年激增的供应量和的出租率和 丁山花园大酒店公寓楼的年平均出租率持续走低至是导致整体市场平均 出租率走低的直接原因。 南京国际标准服务式公寓平均租金趋势 南京市服务式公寓的的租金水平基本保持平稳上升的态势，年的平均租 金为元平方米月，年的租金水平保持不变，基本维持在 元平方米月的水平 跨国公司加大进驻南京的力度和外籍人士数量的增加，尤其是高端商务人士 的数量的增加对于服务式公寓租金的增长起着定的推动作用 由于建邺区仁恒盛辉阁国际公寓在年开业，地理位置的劣势在定程度 上体现在其相对较低的租金水平上仅为元平方米月，对比上海目前的 国际标准甲级服务式公寓平均租金元平方米月，未来还有很大的发展 空间。 南京国际标准服务式公寓未来供应状况 年间，目前所知的仅有两个国际标准服务式公寓项目将于年 上市，且两个项目均位于市中心的鼓楼区，其中最引人注目的是位于南京国 际广场的服务式公寓项目，此项目已被摩根士丹利收购，且交由其全资拥有 的物业管理公司置茂行进行管理。 南京国际标准服务式公寓市场小结 南京当前国际标准服务式公寓市场 目前南京服务式公寓主要分布在鼓楼区白下区和建邺区 市场上缺乏纯正意义上的服务式公寓项目和知名运营商 主要客群为长期居住和工作的中高端外籍商务人士 受市场新增供应和客源市场等客观因素影响，近年来出租率呈下降趋势 南京未来国际标准服务式公寓市场 未来供应较少，年共有两个项目合计间客房的供应 大力引进国际知名服务式公寓运营商品牌，打造纯正的国际标准服务式公寓 加强硬件设施的更新换代，加强市场竞争力，提升租金水平 对外经济的良好的发展态势使得服务式公寓未来发展前景向好 四项目分析与定位规划 地块解析 地理位置 项目位于南京市中心区域，距新街口仅步之遥。占地面积万平米。 项目地块北临中山东路南靠瑞金路，西临龙蟠中路东临解放路 距离新街口公里距离南京市火车站公里自九华山越湖隧道直达， 出行较为便利。 中山东路代表民国轴线的主干路，瑞金路是体现城市生活气息的重要次干路。 随着新街口地区向东的联合发展，新街口中心区的功能逐步沿中山东路向以 东地区辐射，必将影响到项目的价值与功能布局。 周边交通分析 项目毗邻多条主干道，但是受快速干道和瑞金路较为狭窄的影响，通行条件 般。 地块西面南北双向车道的龙蟠中路城市快速干道共车道，地下穿过龙 蟠中路和瑞金路龙蟠中路为城市快速路隧道主干路形式，双向共 个车道。道路两侧开口共计个，均为右进右出形式。 中山东路为城市主干路，本段为双向车道。两侧有单位进出开口个，路 段中设置红绿灯处，设置公交站台对，均位于军区总院附近。 解放路为城市次干路，双向车道，两侧开口共计个，道路中间