南京经济技术开发区公里，周 边规划的珠江路软件产业园钟山洞高尔夫球场已经或即将开工建设，升值潜力巨大。 项目距老城区新模范马路公里，玄武湖隧道连通城市东西向主干道宁镇公 路与新模范马路，明年月份建成通车后，项目距老城区中心仅分钟车程。 项目南临紫金山，北靠聚宝山，风景优美，自然条件优越，周边可用于住宅开发的 土地不多，竞争楼盘较其它区域少。 政府启动本项目的主要目的在于提升南京东大门的形象，改善聚宝山地区的环境条 件，并带动整个仙西区域的开发。该项目拆迁改造土地总面积亩，除实际出让的 亩之外，其余近亩土地全部用于绿化道路和市政配套设施建设，因此，该项目实际可利用的资源价值高。 第部分项目概况 宗地位置 环线内侧主城与仙西新市区结合部。宗地位于南京主城东北环线绕城 公路内侧，是联系老城区和仙西新市区的纽带，距新市区仙林大学城公里，距玄武 湖新庄立交公里，距新街口和湖南路商业中心分别为公里和公里，明年 月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅分钟车程。 聚宝山与紫金山之间。项目北靠聚宝山，南侧紧临南京最负盛名的风景区紫金 山又名钟山。 距南京经济技术开发区公里。南京经济技术开发区为国家级开发区，年实 现亿元技工贸总收入亿元实际利用外资亿美元，主要经济指标在国家级开 发区中排名位。 环线 二环线图宗地区位 二宗地现状 四至范围 宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路国道，东起环线绕城公路，西至沪宁铁 路和宁栖公路。 图宗地四至范围 宗地形状 宗地东西长南北窄北侧内凹，形状酷似元宝。 表宗地面积指标 指标总用地代征道路与绿化用地配套学校用地净用地 长米 宽米 面积平米 合亩 合亩 图宗地形状及尺寸 宗地标高 宗地内部东高西低 宗地标高米，东高西低，最大高差米，综合坡度度。 按标高米以下米米以上将宗地划分为个区域，其中，米以上 区域占总用地面积的近半，米以下和米区域各占四分之左右。 沪宁铁路 宁镇公路 车速可达公里小时 绕城公路 车速可达公里小时 代征道路 代征绿地 宁栖公路 聚宝山 宗地 垂直坡度，与地面最大高差米坡度度坡度度 宁栖公路 图宗地内部高差 宗地标高低于周边用地 东部显著低于绕城公路，最大高差米左右。 西部与沪宁铁路基本持平，局部低于沪宁铁路米。 南部局部区域低于宁镇公路，最大高差米左右。 北部的聚宝山西峰标高米，东峰标高米，从宗地北部开始起坡，逐步升高。 宗地地面 聚宝山 铁路 绕城公路 图宗地与周边高差剖面图东西向 聚宝山 宗地内由西向东，地势升高 宗地内局部高低落差 约 图宗地与周边高差剖面图南北向东侧 铁路 绕城公路宁镇公路 宗地地面 聚宝山 图宗地与周边高差剖面图南北向西侧 铁路 绕城公路 宁镇公路 宗地地面 聚宝山 绕城公路 沪宁铁路 最低点 最高点 图宗地与周边高差 地块现状 地块现状以农田植被居民住宅工厂和货运汽车及汽车设备市场为主，其中，农 田和植被占总用地面积的近半。 图宗地土地利用现状 工厂与市场 主要工厂与市场共计家，占地总面积万平米，大部分仍在生产运营，其中家有 轻微空气污染，没有地下污染，待拆迁后污染将自动消除。 表工厂基本情况 名称经营业务运营状况环境污染情况 源宝化工公司轮胎装配在运营无 利达服装公司服装生产在运营无 添喜化工洗涤剂在运营轻度空气污染 光英炉业锅炉生产在运营轻度空气污染 包装容器厂包装材料在运营无 金属配件厂金属配件在运营无 野马电声乐器厂电声乐器在运营无 金陵特种电缆厂电缆在运营无 屠宰厂屠宰在运营轻度空气污染 宏大设备市场汽车设备销售在运营无 东风汽车汽车销售在运营无 玄武湖货运市场货车停车场在运营无 居民 居民隶属岔路口村，分西杨坊和东杨坊个村民小组，共有居民约户 人，住宅建筑面积约万平米。 废弃的 采石场 农田 农田与山体植被面积约万平米，其中，苗圃万平米，葡萄园平米。 树木 宗地内主要树木有水杉梧桐枫杨榉木等，其中道路沿线以水杉和梧桐为主，东北 部靠近用地北界有平米竹林，保留价值较大。 长阳花园仁裕达多层小高层年月 期交付 南京首家无质量通 病小区试点单位 销售良好 清江西苑下关城市 开发集团 多层小高层年月 二期交付 销售良好 表现最好个案云锦美地 占地面积万平米 总建筑面积万平米 容积率 销售均价元平米 建筑形态多层幢小高层幢 形象进度期施工中，年月交付 开售日期年月期开盘，年月二期开盘 销售情况期二期开盘均出现排队抢购，开盘当天销售率均在左右。 发展商栖霞建设 设计单位南京栖霞建设集团 物业管理栖霞物业 营销代理栖霞建设营销公司 其它重要个案 案名太阳城天泓山庄天悦花园 位置栖辖区马群紫金山东南侧 发展商栖霞建设 占地面积万平米天泓山庄万平米，天悦花园万平米 总建筑面积万平米天泓山庄万平米，天悦花园万平米 容积率天泓山庄，天悦花园 诉求点天泓山庄国家康居示范工程高尚生态住宅区天悦花园绿色环保住宅区 销售均价天泓山庄元平米，天悦花园元平米 建筑形态天泓山庄别墅，天悦花园多层 形象进度天泓山庄期年月交付天悦花园二期年月交付 开盘时间年月天悦花园期开盘 销售情况销售不佳 设计单位中大栖霞建设设计公司 物业管理栖霞建设物业公司 营销代理栖霞建设营销公司 总结 从全市住宅市场片区划分来看，本项目位于均价元平米的城东片区均价 元平米的仙西片区和均价元平米的城北片区的交接地带。 项目周边公里之内没有楼盘，公里范围之内仅东方城尧化门地区有个别楼盘 存在，由于已开发完或品质感差，对项目根本构不成竞争威胁，因此，周边竞争市场主要来 自于公里左右的迈皋桥黑墨营片区和亚东片区，但这两个片区均缺乏实力发展商， 本项目的营销和竞争压力相对较小。 从全市范围来看，元平米的供应量最大，主要集中在河西宁南地区， 而元平米价位区间的竞争主要来自于宁南和光华门片区。四需求市场特征 资料来源南京市房产局南京房地产市场调研报告 区域选择 与去年相比，今年南京居民购房区域选择呈现出明显的西移趋势，而城中片区大幅下挫 江宁大幅上升，主要原因在于河西新城区建设增加了其住宅开发对居民的吸引力，城中片区 由于价格过高购买力难以支撑，江宁与城南城北相比，环境和价格优势明显。 城东片区自年来直是南京居民购房的首选区域，今年所占比例略有上升， 主要原因在于城东住宅市场已处于成熟期。 城北片区自年来在南京居民购房区域选择上直排名最后位，今年所占比 例进步下降，主要原因在于河西新城区建设增加了其住宅开发对居民的吸引力，与江宁相 比，城北在环境和价格上又处于明显劣势。 南京居民购房区域选择 城东河西江宁城中城南城北 年 年 价格承受能力 单价 元平米和元平米是南京居民意向购买城东和城北住房居 民的第和第二选择，说明南京居民的房价承受能力集中在元平米。 在元平米的单价区间，意向购买城东住房居民的承受能力明显高于全 市居民平均水平和意向购买城北住房居民，说明意向购买城东住房居民对高端市场的接受能 力较高。 意向购买城北住房居民在承受能力方面低于全市居民平均水平。南京居民购房单价承受能力 以下以上 南京 城东 城北 总价 南京居民和意向购买城东和城北住房居民的总价承受能力集中在万元，但意 向购买城北住房居民的总价承受能力相对偏低。 万元的总价，约的意向购买城东住房居民可以承受，全市平均水平在 左右，而意向购买城北住房居民仅占。 可承受万元以上总价的居民仅占左右。 南京居民购房总价承受能力 万元以下万元万元万元万元万元以上 南京 城东 城北 产品形态 多层住宅是南京居民和意向购买城东和城北住房居民的绝对首选，小高层的接受比例在 左右。南京居民购房产品形态选择 多层小高层高层联排别墅别墅 南京 城东 城北 户型 平米在南京居民和意向购买城东和城北住房居民的户型选择中所占比例接 近。 分别有和的南京居民和意向购买城东住房居民选择平米的户型， 但对于平米户型的选择比例明显减小。 南京居民购房户型选择