年大力整治经济发展环境，为 加快经济发展提供了良好的氛围。去年宿迁市荣获浙商省外 最佳投资城市奖，今年又获得浙商投资最具人气奖，使宿迁市 的知名度美誉度显著提高。外地客商纷纷来宿迁市投资兴业，为宿 迂市加恢哎袋增强了后劲。 宿迁市建市以后即颁布了宿迁市鼓励外商投资办法，最近又 出台了宿迁市关于鼓励外商投资的若干政策规定，该规定从土 地使用涉外税费水电金融保险劳动用工奖励 等多方面规定外商投资的各项优惠政策。市委市政府还要求公安司 法金融等部门采取各种措施，为外商投资提供治安法律资金等 全方位的优惠环境。迅速发展的宿迁市已成为国内外商家的投资乐 园。 举例近期宿迁市房产些重点投资项目 上海亿兆投资集团，投资亿干骆马湖现代生态农业示范 区风景旅游区内定名为夏阳银湖花园项目年月开工， 年竣工 中国世界村，比利时客商投资，落户于宿迁湖滨新城，项目总额亿欧元 上海汉飞宿迁生物医药化工有限公司正式落户，项目 总投资万元，投产达效后，年可实现销售额亿元，利税 万元。 昆山东方云顶广场有限公司投资亿元的休闲旅游度 假项目落户宿迁市 中国骆马湖高尔夫产业园已签署进园项目项，包括 高尔夫球场练习场世界高尔夫度假村等，建设于江苏宿迁湖滨新 城开发区嶂山公园以东，面积平方公里，定位成中国最大创新 型纯生态高尔夫产业基地，吸引投资金额达亿元 而宿迁市的多种投资的项目的启动也充分表明宿迁市作为江苏省新 兴的发展潜力城市的巨大的吸引力。 二宿迁市地产市场现状总论 目前房地产业已成为我市重要的支柱产业，对我市社会经济发展 做出了积极贡献。宿迁市继续加大中心城市建设及老城区 改造力度，城市化进程不断加快，房地产业得到前所未有的发展壮大。 投资环境相对宽松，项目建设突飞猛进。 房地产开发迅猛发展，居民居住条件明显改善。十五以来， 宿迁市房地产业得到了突飞猛进的发展，为装点和美化城市改善城 乡居民的居住条件促进相关产业发展发挥了重要作用。全市累计完 成房地产开发投资亿元，比九五时期增长了倍，年 递增。其中住宅投资亿元，商业营业用房投资亿 市区房地产开发完成投资亿元，占全市房地产开发投资总量的 ，年递增。市区相继建成或基本建成了府苑小区项 王小区马陵小区恒佳花园幸福家园新园小区金谷花园豪域花园等生活小区。 自年实施工程以来，市区先后建成了万源批发商 城西楚商城仿古条街等商业区，带动了市区人气的提升和商 气的集聚。当前，批更大的商贸流通设施正如火如荼地建设，如宿 迁义乌国际商贸城沭阳国际汽摩配综合商城等，投资规模都在亿元 以上。随着房地产业的健康发展，宿迁市居民居住条件与居住环境得 到明显改善。年末，市区居民人均住房面积达平方米， 比年末增加平方米，增。 年至年，仅市本级房地产开发土地出让金就达 亿元，有力地支持了中心城市的基础设施建设。年以求，全市 房地产业实现的地方税收年均递增，其中年实现 亿元，占地税收入的。今年月份，全市房地产业入库营业 税亿元，占全部营业税的，同比增长入库企业所 得税万元，占全部企业所得税的，同比增长。由于 房地产行业的带动，全市契税和土地增值税收入分别完成年度预算的 和，均提前三个月完成了年度收人计划，局地产业已 成为全市重要的财税来源之。 房地产开发投资情况 房地产投资可以说是个城市发展投资的风向标，代表着城市发 展的能动性和巨大潜力，更有效的反映了城市整体规划的发展。直 以来，宿迁市的房地产的投资在固定资产的投资居高不下，成为城市 整体基础设施建没的重要环。座城市就像个大住宅。而 所住宅也像座城市，二者都像生物，其机体的每部分都是相互关 联协调致。 近几年来，随着我国住房福利制度的改革，解困房退出历史舞台， 货币分房政策的推出，使人们对住房的需求变成现实的需要，大大刺 激了人们的购房欲望，推进了房地产市场的发展，使房地产业逐渐成为我国国民经济架构中的重要组成部分和经济发展的重要推动力量。 年中国纳税强企业排行榜近日揭晓，有三家地产 企业上榜，从行业的角度来讲房地产的迅速发展已经成为了社会税收 的重要行业。到年月底，房地产税收已经成为浙江地税第 在税源，年上半年浙江地税收入亿元，其中房地产业税 收比重上升到了，达亿元。从这层面来讲，江苏省的 地产投资发展是江苏发展的重要环节，反映出江苏省迅速发展的地产 业是地区内最为重要的行业，投资前景和潜力可见斑。而作为 浙商最佳投资城市和中国城市管理进步奖的宿迁市必定 的成为江苏乃至全国房产业的面旗臶。 下表体现了宿迁的房地产投资的发展情况求为主，并继续保持高密度的发布频率 内容要求住宅郊区化提升生活品质金牌物业 定主题明天我们住在哪里 达成目标以感性诉求渲染住在郊区的氛围以理性诉求表述郊区 住宅的支持因素 延续篇 完整社区的功能表述为主，同时针对盛世康城自身个性展开专题推广 内容要求绝版概念专题推广高品质生活 定主题理想和现实的距离 达成目标加强目标客户对产品功能的认知度，以理想中的生活 环境描述和为数不多的最后机会来促使目标客户缩短决策时间 催促篇 用销售汇报的数据来显示加入盛世康城的机会正越来越少，同时用成 熟社区完善配套便捷交通高品质生活等硬指标进步刺激目标 客户，促使其成交 内容要求销售汇报绝版概念 定主题作金谷的业主还是作金谷的客人 达成目标将金谷盛世康城的绝版概念引向极致，用对比产生的 差距激发目标客户的最后决断 产品包装 形象展示系统 盛世康城统标识 盛世康城沙盘模型户型模型 金谷优秀物业示范展示 盛世康城楼型效果图楼型立面图盛世康城企划设计装修广告施工律师银行等整体运作系 统的图片或漫画展示及介绍说明专业化展示 房产增值情况表 销售洽谈系统管理员 值班前台 合同签署区 商务洽谈区 客人休息区 销售人员办公区保证私秘性，与客户区域有明显分隔 四销售渠道 园内老业主的通路开发 利用社区球场会所，设计多样化的文化娱乐活动。侧重于观 赏性的文娱活动和参与性强的健康体育活动两类。 建立健全老业主档案，活用档案资料，进行情感促销。将老业主 的固定拜访制的执行与其家人的生日节日各类重要意义的纪 念日等结合起来。 鼓励老业主购房及介绍朋友购房，继续实施老业主介绍新客户入 住金谷，新客户让个百分点，老业主免半年物业管理费的办法。 社区活动媒休老业主 房产销售的常规是做广告谈客户看房翻楼书，然后是签合 同。暂且我们把由于从广告起步所引起的客户屋称为第营销渠道。 那么，值得注意的是由于物业及物业包装而产生的市场信任度， 由客户间互相传递而产生的客户群，是至关重要的房产第二营销渠 道。 当前楼市以广告为主体推盘既是现实的需要，也是形势所迫。广 告市场成为楼市营销的主流，在原先硬广告基础上，文字广告开始兴 起，并被众多企业所接受。但再有形式上的变化，归根到底，大多楼盘的市场冷热，几乎都依托在广告发布总量的基础之上。般意义上， 楼盘广告量多密度高，其导入的购房客户比例相对要高，因此，不少 发展商把推盘广告提再提，个别物业的广告投放已占合同总额的 至之多。 这种由广告投放而产生的销售量，商业推广交应明显而直观，但 却显得不够稳定，致使不少企业难以控制市场走势无法把握成交量。 近期来，从第营销渠道起步，转移进第二营销渠道的成功案例已经 出现在楼市，并引起了行业关注。非广告引发的购房导入力，虽然效 应不够直接，但却非常深入，这种由于物业本身引发的市场冲击力， 由于客户滚动的派生的购房源，成效率高，旦第二营销渠道建立， 物业在市场的状态就极为稳定。 最近在盛世康城期的销售过程中表现出来的老业主介绍成交 客户比重占总的成交客户以上这种现象已经越来越被我们引起重 视。由客户滚动出的有效客户比例非常高，形成了个购房客户派生 出的新生客户市场。而针对第二营销渠道的建立，在百合园的销售过 程中更要精心组织系列针对已购房客户的活动，滚动效应将会十分 明显。通过最初的广告市场，形成客户派生客户的第二个购买市场。 因此，在市场竞争日趋激烈的情况下，在并不放弃广告带来的购 房群同时，如何针对性地再做已购房客户工作，并形成第二营销渠道， 应该是我们值得研究的新课题。 三销售计划 销售计划 公司利润与回款要求 年公司利润目标为万元。虽然今年可能会有个项目 同时开工，但根据工程进度计划，只有少量前期剩余楼盘能参利润 结算。年财务和资金计划要求销售回款万元，其中盛世康城销售将承担万元，云峰帝景万元。 工程施工进度计划 根据工程部制定的年工程部项目施工进度计划及月 日就此计划所召开的部门协调会上进行的调整，今年可售楼盘的 施工进度如下表。 年可信楼盘施工进度 楼号工程计划备注 中楼 不能参加结算，可预售但 入住时间未定 东楼入住 东楼入住 北楼入住 北楼 不参参加结算，可预售但 入住时间未定 中楼同上 西楼同上同上 销售计划 针对公司年财务和工程计划，安排销售计划如下。 盛世康城期剩余现房楼盘 现房楼盘套，约。考虑到有些户型存在明显缺陷如位臵 楼层等，计划销售，售价以成交均价计，合同额 万无，回款万元现房，加款按考虑。 不参加结算楼盘 北楼西楼中楼因工程进度安排，不能参加今年利 润结算，但可以解决部分回