得税前 财务净现值所得税前万元 投资回收期所得税前年 资本金收益率 资产负债率经营期第期沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告 第页达华工程管及附加经营期平均万元 土地增值税万元 利润总额经营期平均万元 所得税经营期平均万元其中商业部分面积 住宅部分面积 绿地率 容积率 二经济数据 总投资万元 资金来源万元 其中自有资金万元 预售收入万元 银行贷款万元 营业收入经营期平均万元 营业税金 主要技术经济指标 期 限从期工程土建开始施工到三期工程配套工程结束，建设期限计 划为个月，即从年月起至年月。 项目投入总资金及效益情况 本项目总投资估算为万元，资金来源为自有资金 万元预售房款收入万元，申请银行贷款万元。 该项目开发商自有资金比例为，高于国家的房地产开发 项目自有资金比例的要求。 本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除成本，减去 销售营业税金及附加万元土地增值税万元 后，预计利润总额为万元。与自然条件恶劣基础 设施落后的西部相比，中部崛起的目标更加容易实现。中部地区的 些大中城市，如武汉郑州等本来就具有较好的工农业基础， 也是区域内人才相对汇集之地，旦得到政策扶持，其经济发展潜 力不容小视。从房地产行业的角度来看，这些城市人口数量较多， 旦经济起飞将导致大量的住房需求。其次，十五规划提出了 城市群的概念，明确提出了加强区内城市的分工对房地产行业的影响 十五规划对房地产行业的影响 区域经济协调发展对房地产市场的影响 首先，十五规划提出了优先支持中西部地区的发展，可以 预计未来定会在政策上进行相应的调整。 本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除成本，减去 销售营业税金及附加万元土地增值税万元 后，预计利润总额为万元。 该项目开发商自有资金比例为，高于国家的房地产开发 项目自有资 项目投入总资金及效益情况 本项目总投资估算为万元，资金来源为自有资金 万元预售房款收入万元，申请银行贷款万元。期 限从期工程土建开始施工到三期工程配套工程结束，建设期限计 划为个月，即从年月起至年月。优美舒适的居住环境。 项目建设期限 太行新城花苑住宅小区建设项目拟分三期完成，建设部分内容简介步提高，规划开发 太行新城花苑住宅小区，将致力于为在沁阳工部分内容简介步提高，规划开发 太行新城花苑住宅小区，将致力于为在沁阳工作的国家工作 人员企业白领和商业成功人士及其他知识层次较高家庭收入较 好的市民家庭提供个优美舒适的居住环境。 项目建设期限 太行新城花苑住宅小区建设项目拟分三期完成，建设期 限从期工程土建开始施工到三期工程配套工程结束，建设期限计 划为个月，即从年月起至年月。 项目投入总资金及效益情况 本项目总投资估算为万元，资金来源为自有资金 万元预售房款收入万元，申请银行贷款万元。 该项目开发商自有资金比例为，高于国家的房地产开发 项目自有资金比例的要求。 本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除成本，减去 销售营业税金及附加万元土地增值税万元 后，预计利润总额为万元。 主要技术经济指标 主要经济数据及评价指标表 序号名称单位数量 开发规模 占地面积 总建筑面积 其中商业部分面积 住宅部分面积 绿地率 容积率 二经济数据 总投资万元 资金来源万元 其中自有资金万元 预售收入万元 银行贷款万元 营业收入经营期平均万元 营业税金及附加经营期平均万元 土地增值税万元 利润总额经营期平均万元 所得税经营期平均万元 税后利润经营期平均万元 三财务评价指标 销售利润率 投资利润率 财务内部收益率所得税前 财务净现值所得税前万元 投资回收期所得税前年 资本金收益率 资产负债率经营期第期沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告 第页达华工程管理集团有限公司 利息备付率偿还期内平均 偿债备付率偿还期内平均 总投资收益率 项目资本金净利润率 问题与建议 考虑到太行新城花苑住宅小区建成后，其用户多数为拥有 较高文化层次和收入的国家工作人员企业白领和商业成功人士及 其他知识层次较高的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构， 要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。 另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需 求的多种户型，避免单，同时，该项目的建设很大程度上依赖于 沁阳市经济的快速发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府 的各种政策以及国内外大型企业入驻沁阳带来的商机，而且要重视 该项目的社会效益。 第二章项目建设背景 国家宏观环境对房地产行业的影响 十五规划对房地产行业的影响 区域经济协调发展对房地产市场的影响 首先，十五规划提出了优先支持中西部地区的发展，可以 预计未来定会在政策上进行相应的调整。与自然条件恶劣基础 设施落后的西部相比，中部崛起的目标更加容易实现。中部地区的 些大中城市，如武汉郑州等本来就具有较好的工农业基础， 也是区域内人才相对汇集之地，旦得到政策扶持，其经济发展潜 力不容小视。从房地产行业的角度来看，这些城市人口数量较多， 旦经济起飞将导致大量的住房需求。其次，十五规划提出了 城市群的概念，明确提出了加强区内城市的分工协作和优势互补， 增强城市竞争力。显然，大城市周边的中小城镇将是该政策的最大 受惠者。些产业从大城市向中小城镇的转移，将促进当地经济的 发展，提高人民的收入水平，同时也会增强当地财政的实力，并吸 引到外来人才的迁入。 关于土地增值收益的重新分配问题 在十五规划中，中央特别提出了加快征地制度改革， 健全被征地农民的合理补偿机制。可以预见土地增值收益将重新被沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告 第页达华工程管理集团有限公司 分配，农民将得到更多，而房地产开发商将失去原来存在的寻租机 会和高额利润。除此以外，税收也是对土地收益再分配的手段。从 发展的趋势来看，房屋的产权人或使用者，尤其是高档住宅的业主 将承担更高的税收。物业税土地增值税和二手房的所得税的征收不仅 是贫富差距的调节手段，也牵涉到对土地增值收益再分配的问题。 调整住房供应体系完善供应结构的问题 十五规划建议中提出方面，要继续改善居住条件， 尤其是要认真解决低收入家庭的住房问题另方面，又要坚持最 严格的耕地保护制度，节约使用土地。同时，保持房价的稳定也是 实现价格水平总体稳定的重要前提。可以看出，要同时实现上述 的目标，不能光依靠总量的调控，更应该在结构上做文章。前面我 们提出，要更好地化解以上的矛盾处理好住房问题，必须构建 个更加多层次更加复杂的住房供应体系，而不是把所有的问题都 交给市场来解决。由于收入和累积财富的差距，老百姓对房价的承 受能力有很大的差异，要满足他们各自的需求，必须利用产权和交 易管理税收甚至行政手段，加剧市场分割，人为构造出不同的细 分市场。 提出了土地集约利用建筑节能环保等技术性创新要求 要解决这方面的问题，不仅要靠制度变革，还需要在技术上创 新。在制度方面，由于技术创新需要在研发上投入创新，而且由于 能源定价的扭曲和负的外部性由社会承担，所以创新的产品反而变得不经济，而没有市场。举例而言，采用节能材料建造的住宅的成 本要比普通建筑高出另方面，在低环保要中国房地产市场力度加大。总体上，房地产市场 在调控之下热度有增无减。造成这种情况的主要原因是房地产市场 的高回报率吸引了大量的资金以及市场供需矛盾突出住房供应结 构不合理等。 国房景气指数月份开始回升 国房景气指数在从年的高位路下探至年底的低谷之后，沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告 第页达华工程管理集团有限公司 在年又逐步趋稳。年月份出现回落，月份又回升至， 比月份上升点，较去年同期上升点。 房地产开发投资高位上扬 调控之下，年和年的房地产投资增速有所下降，但今年以 来又呈回升趋势。年前个月，房地产开发完成投资亿元， 同比增长，增幅同比加快个百分点，超过年全年的增速 ，也超过同期固定资产投资增速，房地产投资增速明显 偏快。分地区看，东部中部西部地区同比分别增长 和，其中福建河南广西等省同比增长均超过。 在调控趋紧的形势下，房地产开发投资没有适度降温反而增速 放大，这必然引起政府和公众的关注和担忧。如果持续下去，不排 除政府出台新的调控政策。 房地产开发结构有所改善，住房供应结构调整任务仍艰巨 今年月，住宅投资同比增长，增幅同比加快个百分点， 高于同期房地产开发投资增幅个百分点。其中，经济适用住房投 资同比增长，同比加快个百分点，经济适用住房投资继续 保持较快增长，体现出房地产开发结构有所改善。但平方米以下 普通商品住房投资仅占商品住宅投资的，比季度提高个 百分点，住房供应结构调整任务仍十分艰巨，中低价位和中小套型 的普通商品住房还远未成为市场供应的主体，平方米政 策实施还有很长的路要走。同时，保障类住房建设还需继续落实， 现行制度明显覆盖面窄保障率低。商品房供需矛盾依然突出 从年开始，商品房当年销售面积开始大于当年竣工面积， 年