商标和中国真皮标志。特 别是通过十五期间的大力建设，完成了青山皮鞋工业 园二期工程，制鞋产业有了较大幅度的提升，十五 末，全镇制鞋及相关产业年产值超过亿元，该镇培养了以 制鞋产业为龙头，以青山木业富石肉联厂青山龙泉昌 峰农机厂等企业为支柱的工业产业结构。 项目建设背景 党的十七大报告指出要加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级。发展乡镇企业，壮大县域经济，多渠道 转移农民就业。 年，长株潭城市群被国家确定为全国资源节约型和 环境友好型建设综合配套改革试验区并被赋予先行先试的 政策创新权。这是国家实施区域经济发展重大战略布局和重 大举措，更是湖南难得的发展机遇和历史使命。 湘潭作为长株潭城市群的核心级，进入了全国先试先 行的行列，为全市发展迎来了新轮重大战略机遇，是有 利于优先获得国家产业发展政策的支持，二是有利于加快产 业机构优化升级，三是有利于拓展产业发展空间。 针对新的战略机遇，委县政府提出了项目兴园 园区兴工工业兴镇的发展战略，提出了大力发展 板块经济，以县市为中心的青山经济板块就是板块经 济重要的组成部分，经过近几年的发展，青山桥皮鞋工业集 群已经初具规模，专业化合作优势逐渐显现，随着近年来 县市皮鞋工业园二期工程的建设，县市皮 鞋之乡美名更加响亮。 三项目建设的必要性与有利条件 项目建设的必要性 近年来县市按照县委县政府提出的横向抓板 块纵向抓工业园项目兴园园区兴工工业兴镇的发 展思路和带板块经济的发展要求，大力发展皮鞋产业， 目前县市已经完成皮鞋工业园二期工程建设，现 在园区有七家企业，五家企业正式投产，全部机械化流水线 作业，工业园日产皮鞋多双。线工人多名，从 事配套产品加工的多人，共计近人，为我镇解决 了部分农村剩余劳动力的就业问题。到年底，皮鞋工 业园累计投入资金万元，完成产值亿元，实现税收 万元，皮鞋工业园的建立已经成为青山板块经济中的亮点 之。 随着板块经济战略的实施，县市的小城镇建设也 有了长足的发展，近几年来，我镇小城镇建设通过大量的 基础设施建设，完善各种城镇功能，吸引大批农民进入小城 镇，至年底，镇区面积增加到平方公里，镇区人口 近万人，特别是去年金盆路的硬化亮化以及新汽车客运 站的建立，进步提升了城镇的生活水平和品位。但目前 县市皮鞋产业及小城镇开发也存在如下问题 品牌知名度不高，没有现成整体辐射周边县市的影响力县市皮鞋生产历史悠久，始于上世纪七十年代， 兴于八十年代，九十年代走上了蓬勃发展的道路，十五 以来县市的鞋业产业发展进入了个快车道。现已初 步形成了研发生产销售条龙的产业格局，特别是近几 年当地政府围绕主攻工业，提升农业，大力发展第三产业 的工作思路，做新做大做强皮鞋产业，使青山鞋业生产 厂家迅猛增长，由年的家发展到年的家， 形成了定的规模和名气，产品也由原来单的皮鞋生产转 变为休闲运动鞋波鞋等多个品种，但是在国内鞋业行业里 来相比，青山鞋业还只是处于个初级发展阶段，目前，全 镇共有鞋业生产厂家家，年生产总值万元以上的 只有家，年生产总值万元以上的只有家，年生产 总值万元以上的有家，目前只有涓江着意乐 振湘小金雀拓夫等较为有名的品牌，产品在全 国十多个省市销售。虽然全镇皮鞋生产企业总产值过亿元， 但是还没有形成有影响力的产业集群，产业链条非常不完 善，从设计原材料制鞋销售及相关配套行业都十分欠 缺，在周边地区青山皮鞋的美誉度和知名度都不高。 产品销售各自为政，缺乏专业化规模化的销售渠道 虽然县市皮鞋产量逐年提高，也涌现出了几个地 区知名品牌，但是在销售上大多是以生产厂家各自开拓市场 为主，没有充分发挥出县市皮鞋之乡的产业集群优势，厂个小天地，虽然市场份额随着国民经济的发展 逐年有所增加，但是在全国范围内还缺乏知名度和美誉度。 县市也缺乏专业的皮鞋贸易公司，专门规模化专业化 销售皮鞋，国内总体市场份额较小，国际市场几乎是空白。 原料采购成本大，不能及时掌握市场产品利润难保障 皮鞋工业是劳动密集型产业，总体来说产品附加值不 高，主要盈利能力在于市场销售量和市份额。所以在不断开 拓市场的同时，把握原材料进货渠道，控制原料采购成本也 是极为重要的，皮鞋工业，主要原料是皮革鞋底寸料和 配饰等。这些原料的主要产区在江浙沿海带，而且江浙沿 海地区本身制鞋工业非常发达，市场竞争极其激烈，原材料 的价格波动也非常平凡。距离原材料主产地上千公里的 县市，很难在本地及时把握瞬息万变的原料价格信息，以单 企业去江浙地区采购驻守成本又非常高，不利于企业节本 增效。 镇区商贸物流滞后，城镇发展急需具有影响力的市场 青山桥自古是湘潭边陲重镇，是湖南省重要的建制镇， 也是湘中地区重要商贸集镇，但是随着经，完成规划设计及相关立项报批手续。 年月，进场施工。 年月底，完成的基础工程。 年月底，开工建设的建筑主体土建工程完成至以上并 开始预售。 年月，工程全部封顶，完成销售。 九投资估算与资金筹措 投资估算 经估算，本项目总投资为万元，详细构成及估算依据见 表，说明如下土地费用 土地面积共亩，按万元亩估算，合计万元。 建筑安装工程费用 项目建筑安装工程费用合计为万元，详见下表 编码工程或费用名称计算基数数量基数单位估算指标指标单位估算价值万元 工程费用 商业门面 建筑工程按建筑面积平方米元平方米 住宅 建筑工程按建筑面积平方米元平方米 市场管理及计生用房 建筑工程按建筑面积平方米元平方米 合计 前期工程费用 前期工程费用为万元，按建安工程费用的估算，包含勘 察费工程设计费可行性研究报告编制费环境影响评价报告费和 项目实施前其他协调管理费用等。 场地平整费 按照五通平的标准，项目场地平整费约为万元 基础设施建设费 基础设施建设费为万元，按建安工程费用的估算，包含 外水外线电信消防设施燃气管道等。 公共配套设施费 公共配套设施费合计为万元，按建安工程费用的估算， 其他公共配套设施费按实际发生额万元估算，包括绿化垃圾站围墙道路硬化等，共计万元。 开发期税费 开发期税费主要是报建费，为万元。按建筑面积，商业门 面元平方米，住宅元平方米收取。 其他工程费 其他工程费主要包括临时建设费施工图预算或标底编制费工 程合同预算或标底审查费工程监理费竣工图编制费等，合计为 万元。 编 码工程或费用名称 费用 分类计算基数数量 基数单 位 估算 指标 指标 单位 估算 价值 万元 其他工程费 临时建设费综合按建安费比例万元 施工图预算或标底编制费综合按建安费比例万元 工程合同预算或标底审查费综合按建安费比例万元 招标管理费综合按建安费比例万元 工程质量监督费综合按建安费比例万元 工程监理费综合按建安费比例万元 竣工图编制费综合按建安费比例万元 工程保险费综合按建安费比例万元 城市规划管理费综合按建安费比例万元 审图费综合按建安费比例万元 管理费 管理费为万元，按建安工程费的估算。 销售费 销售费为万元，按销售收入的估算。 不可预见费用不可预见费用主要包括备用金，不可预见的基础或其他附加工程 增加的费用不可预见的自然灾害增加的费用，合计万元，按 照建安工程费用的估算。 经营资金招商费 项目建成后需要招商引入经营户及前期广告宣传，预计需要 万元。 综合可得，项目总投资为。万元。具体估算详见下表 投资估算表 序号工程或费用名称合计万元 开发建设投资 建筑安装工程费 土地费用含契税 场地平整费 前期工程费用 基础设施建设费 公共设施建设费 开发期税费 其他费用 管理费用 销售费用 不可预见费用 开发期利息 经营资金 项目总投资 投资计划与资金筹措 为更准确地安排投资计划，每项投资费用分别进行。根据合理的 原则分配到每期。本项目遵循下述原则前期费用 该期工程开工前季度或开工当季度次用款。 基础设施建设费公共配套设施费 该期工程竣工前含竣工当季个季度平均用款。比例， ，。 开发期税费 该期工程开工前季度或开工当季度次用款。 其他工程费用 按该期工程工程费用每月季或年比例分配。 管理费用 从项目开始季度至该期工程竣工季度为止，每期平均用款。 销售费用 从该期工程开工至开盘前不含开盘月份按季平均分配， 开盘有第笔收入开始至最后笔售房款收到为止，按销售 收入比例分配。 不可预见费与主体工程同步进行。按工程费用使用比例 分配投资。项目总投资万元，项目资金来源通过政府主招商引资， 引进有实力有管理经验的开发商进行项目投资开发，其中项目投入资 本金万元，其余资金通过房产预售收入筹集。 十财务分析 经济评价参数 本项目自取得预售许可证后便可预售，本项目产品为商铺 和住宅 根据项目周边市场情况，结合公司项目开发成本，对本项目初步定价为住宅元平方米，商铺元平方米， 本项目营业税及附加费用按照地税局房产局有关规 定执行，项目营业税按收入的计算，城建维护建设税及教育附加 税率分别为营业税的和，土地增殖税预征率住宅，商业门 面，所得税按计征。 财务效益基本分析 经济分析参数 项目总投资万元，利润总额税后利润万 元，全部投资内部收益率，资本金内部收益