【18页】XX数码城项目投资立项申报书.doc在线文档

名称营业面积经营 目前常德经营较成功的电脑商城主要有德高电脑城和滨湖电脑城两 家。

商务楼日后能否有效的吸引高端住户，从很大程度上说， 还依赖于现代的物业方式。

二竞争对手的比较分析严格意义上说，目前的常德数码市场还处在由经销商割据称雄的 时代，具有包容性的管理现代的数码商城还在起步发展中。

根据彩视广告公司年对常德居民购买电脑的项市场调查显 示，的城市家庭有购买电脑的欲望，的潜在消费者在选购电脑 时，会对众多的电脑品牌进行详细的比较。

这就意味着不仅产品 的市场潜力巨大，而且消费者渴望有个包容万象的产品商城为 其提供众多 对策确立金城房产各部门的工作职责，尽可能避免出 现协调漏洞。

重视全程营销策划机构提供的建议和各种研究报 告，促成其他部门的协调有效的工作。

地块基地的局限地块基地面积约平方米，并分为两栋，商 场建筑本体的配套功能要求又齐全，如何充分利用土地资源实现开发价值成了重中之重。

对策考虑充分使用可供利用资源其中包括，最大限度使商 场两栋互相紧密联系，可 劣势 经验方面发展商金城房产首次开发产权式商场，开发经验不足。

这就意味着不仅产品 的市场潜力巨大，而且消费者渴望有个包容万象的产品商城为 其提供众多的选择。

的城市家庭有购买电脑的欲望，的潜在消费者在选购电脑 时，会对众多的电脑品牌进行详细的比较。

代的数码商城还在起步发展中。

根据彩视广告公司年对常德居民购买电脑的项市场调查显 示 二竞争商务楼日后能否有效的吸引高端住户，从很大程度上说， 还依赖于现代的物业方式。

部分内容简介始阶段。

部分内容简介始阶段。

很多商城，甚至还有政府充当物业 管理的角色。

商务楼日后能否有效的吸引高端住户，从很大程度上说， 还依赖于现代的物业方式。

二竞争对手的比较分析严格意义上说，目前的常德数码市场还处在由经销商割据称雄的 时代，具有包容性的管理现代的数码商城还在起步发展中。

根据彩视广告公司年对常德居民购买电脑的项市场调查显 示，的城市家庭有购买电脑的欲望，的潜在消费者在选购电脑 时，会对众多的电脑品牌进行详细的比较。

这就意味着不仅产品 的市场潜力巨大，而且消费者渴望有个包容万象的产品商城为 其提供众多的选择。

目前常德经营较成功的电脑商城主要有德高电脑城和滨湖电脑城两 家。

现对其主要商业参数进行些比较，以便对常德数码商品市场有 个较为全面的认识。

名称营业面积经营定位价格综合评价 德高电脑城 滨湖电脑城 三的分析 优势 区位优势项目所在地高山街口是常德的中心商业区，配套完善 人气旺盛整体经济实力高于其他的区域。

同时，项目所在地又处于人 民中路与高山街的交汇口，地理优势相当明显政策优势目前，市政府及有关部门修改和制定出系列促进房 地产发展，鼓励个人购房的政策和法规，特别是各种开发区的招商引 资工作和当地的城市建设旧城改造，由此进步加大常德市城镇化 水平进程速度。

区域规划优势通过对常德的年的整体规划进行分 析，项目所在区为常德市正大力进行城市建设，提高经济发展的路线， 必将带来巨大的升值潜力，数码城将会成为常德城区的中心地 带和商业要地。

④管理服务优势数码城的战略发展模式立足于取他人所 长补己之短填补市场空白整合市场，选择品牌树立品牌的 思路，引进专业的管理进行物业管理，提高物业的整体价值。

市场形态优势从当地商业物业的调查可以看出走专业化的品牌 路线是市场明显发展的趋向。

劣势 经验方面发展商金城房产首次开发产权式商场，开发经验不足。

对策确立金城房产各部门的工作职责，尽可能避免出 现协调漏洞。

重视全程营销策划机构提供的建议和各种研究报 告，促成其他部门的协调有效的工作。

地块基地的局限地块基地面积约平方米，并分为两栋，商 场建筑本体的配套功能要求又齐全，如何充分利用土地资源实现开发价值成了重中之重。

对策考虑充分使用可供利用资源其中包括，最大限度使商 场两栋互相紧密联系，可以在两栋之间层的位置修座天 桥，这不仅有效的将两栋联系在起，在建筑外观上也十分新 颖。

通过建筑物本体和建筑风格解决地块的局限，在 设计上充分考虑提高实用率，同时使用现代简洁明快的建筑风格将客 户的目光吸引到商场本身。

机会点 投资型地产形态目前，常德投资者以慢慢接受产权式商铺这 种新起的投资方式。

消费需求网络数码市场的发展速度突飞猛进，需求潜力 大，将市场整合，进行多功能多元化，走品牌善管理的市场规范 发展，必将引导消费 建筑风格建议项目从楼层风格色彩等几个方面来进行。

威胁点 投资观念的革新项目运行的中心在于投资观念的接受程 度，经过调查有的市民接受这种新型的投资观念，的市民有 兴趣进步了解后再决定。

后期，会采取投资效益对比广告攻略 促销手段形象推广等方式将新的投资理念深入民心。

银行按揭压力通过了解，产权式商铺地产形态只能做到 成年的按揭，客户还款压力较大。

事实上，投资型项目最吸引人的地方就是现金回报，还款压力太大会直接导致客户的投资心理 的变化，解决的方法就只有资金注入和自行解套两种方式资金注入 就是发展商适时垫付到两成首付款为客户减低还贷压力自行解套 就是采取提前返回收益的方式让客户自行提高付款额度，同时减轻发 展商的压力。

产权收益权和经营权的争议理论上讲，拥有产权就等同拥 有绝对收益权和经营权，所以即使为了吸引投资者而以产权当诱饵， 我们也不能将经营权和全部收益权交由客户，能够给客户的只有纸 产权证和收益合同。

因此，建议聘请专业地产律师提前准备相关协议 可以减少日后的矛盾，以更多精力去服务项目做好项目。

小结 综上所述，项目地段位置较好基本生活配套齐全人流量大拥有 消费潜力和消费需求，具备开发潜力项目优势明显机会点多，劣 势清晰对策有力威胁点可以灵活处理，可操作性强， 第四部分项目定位 项目名称 建议案名定为数码城 说明 有意识地将这品牌推广，建立起数码城的品牌概念利用香港故事片的影响力来刺激消费者和运营商。

在常德市民心中树立起网络数码中心概念。

因项目前身吉春广场市场整体推广形象不是很好，项目更名 有助于挽回。

二定位 经营主题定位 本项目地理位置优越，位于常德市街区商圈，是常德市市区 中心点。

目前常德市商业中心区竞争日趋激烈，联系常德市政府机构致 力于改变常德商业分布不平衡的格局，常德市新兴的商业热点正在步 行街商圈逐渐形成，日人流量达万人次。

但经基本市调发现正当市场如火如荼的发展当中，人们对 数码产品的需求正的情趣。

商场以中高档价位的国际国内的知名数 码品牌作为主力商品进行组合，构成主题鲜明，别具创意，独具 风格功能完善品牌分类的充满文化，休闲知识潮流品味的 多元化的现代化数码城概念。

目标市场定位 核心商圈常德市步行街商圈，包括武陵区所辖人口万 鼎城区所辖人口万 次级商圈整个常德市所辖区域，市区人口万 边缘商圈湘西北区域 如图所示 组合定位 栋组合定位 建筑面积万楼层经营业态及目标商户定位 层休闲娱乐饮食中心如城市英雄风味小吃儿童游 乐区 层 健身美容中心例如瑜珈健美舞蹈学校 层 大型休闲式网络会所司联络拥有国家发给的全国连锁运营 牌照的公 层 数码耗材音像制品软件碟片二楼品牌店 售后服务中心 层 高科技品牌数码产品例如联想， 层 高科技品牌数码产品例如三星， 栋组合定位 建筑面积平米层乙及写字楼，供数码诚商户及 些事业企业单位舒适的办公场所。

层层层网络连带品数码音像制品 软件碟片二楼品牌店售后服务中心层自由经营者层自由经营者 说明 目标消费群定位 顾客 网络的爱好者 各企业事业单位 九客户定位 客户定位为投资型客户，主要有各企事业单位的集团购买私营业 主的投资具备新型投资观念的个体户其他具备投资实力的个人。

说明投资型客户就是产权式商场日后营销阶段的目标客户和广告诉 求客户，资者购买目的在于看好物业前景，购买物业用作长线收租或 短线转让获利。

般来说，商业物业投资者占相当大的比例。

第五部分招商策略 强化项目所在区域的商业发展和投资前景，增强投资者的信心 强化项目的升值空间，并与其它商业城进行价格类比，突出项目 发展优势 吸纳数码品牌单位进驻，增加品牌效应，适机炒作，从而带动 商铺的销售进程 强化品牌企业进驻单位后，在人流经营回报品牌效应市场 收益等方面的优势及特性制定完善的开业后市场宣传推广计划 招商活动中配以灵活促销策略，激活投资群体，调动投资积极性 采取反租回报先租后售或免管理费等系列促销策略，以灵活多 样的付款方式，充分挖掘小型投资客户前来投资。

以市场领导者的地位和姿态，站在竞争市场的至高点上，增强项 目在市场的凝聚力及竞争力。

第六部分营销推广方案 商业物业推售方式分析 目前商业物业较为受欢迎的销售方法式以虚拟铺位产权式销售方法 为主，它的运做流程如下 让个大商家已进驻解决招商问题 将商场切成平方米平方米的小型铺位 以长期返租，高额的回报来吸引投资者以完成